TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/02636 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GX7V

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [R], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [O] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 10 Décembre 2024, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 30 mai 2022, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [K] [T] [O] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], moyennant un loyer de 263,11 € hors charges, payable mensuellement à terme échu le 1er de chaque mois.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, la société LOGEMLOIRET a fait signifier à Monsieur [K] [T] [O] un commandement de payer la somme en principal de 1.767,12 euros, visant la clause résolutoire figurant au bail.

La société LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner Monsieur [K] [T] [O] – par acte du 28 mai 2024 signifié à l’étude – devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail du 30 mai 2022 et que la location consentie à Monsieur [K] [T] [O] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [K] [T] [O], ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe dès que le délai légal sera expiré, et si besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier selon l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [K] [T] [O] à payer au bailleur la somme de 1.982,93 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 277,77 € égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Monsieur [K] [T] [O] à payer au bailleur une indemnité de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Monsieur [K] [T] [O] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés, qui comprendront notamment le coût du commandement du 11 janvier 2024 et de l’assignation, en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile ;voir constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Monsieur [K] [T] [O] a volontairement quitté le logement le 1er juillet 2024, date de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

À l’audience du 10 décembre 2024, la société LOGEMLOIRET, représentée avec pouvoir par Madame [R], employée du bailleur, a actualisé la dette locative à la somme de 1.436,61 euros hors frais de procédure (arrêtée au 3 décembre 2024) en expliquant qu’un plan d’apurement de la dette locative avait été mis en place et était intégralement respecté par le locataire.

La société LOGEMLOIRET a donné son accord sur l’octroi de délais de paiement, sollicité la validation du plan de règlement en cours.

Monsieur [K] [T] [O], ne comparaît pas, ni personne pour lui, bien que régulièrement cité à l’étude.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025, prorogé au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel, en l’absence du défendeur Monsieur [K] [T] [O] à l’audience, lors du retrait de ses demandes principales par la société requérante.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 29 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement signalé dès le 7 décembre 2023 à la CAF du Loiret la situation d’impayés de Monsieur [K] [T] [O], soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que s’appliquant lors de la délivrance du commandement de payer le 11 janvier 2024 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le bail du 30 mai 2022 contient une clause résolutoire (article 3.6 page 7 des conditions générales) prévoyant un délai de 2 mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Nonobstant le fait que le commandement de payer la somme de 1.767,12 euros en principal signifié le 11 janvier 2024 prévoyait un délai de règlement de 6 semaines, la clause résolutoire contractuelle prévoyant un délai de 2 mois plus favorable au locataire -tel que convenu au bail signé entre les parties- s’appliquera bien en l’espèce.

Monsieur [K] [T] [O] avait donc jusqu’au 11 mars 2024 à 24 heures pour régler la somme de 1.767,12 euros et éteindre les causes du commandement de payer. Ce commandement est demeuré infructueux, aucun règlement n’ayant étant réalisé par le locataire pendant cette période.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS, CHARGES ET INDEMNITE D’OCCUPATION :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société LOGEMLOIRET produit un décompte détaillé démontrant que Monsieur [K] [T] [O] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (285,77 €), la somme de 1.436,61 euros, étant précisé à l’analyse du décompte que le montant non contractuel dénommé « opspenalit » (53,34 €), ainsi que « risque loca » (68,09 €) devront également être déduits à concurrence d’un montant de 121,43 €, soit une somme globale due ramenée à 1.315,18 € qui sera imputée à Monsieur [K] [T] [O] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés dont il reste redevable auprès de son bailleur.

Il y aura donc lieu de condamner Monsieur [K] [T] [O] à payer cette somme principale de 1.315,18 € arrêtée à la date du 3 décembre 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées (calculées à compter du 12 mars 2024 jusqu’à libération des lieux au 1er juillet 2024), selon décompte fourni au tribunal par la société LOGEMLOIRET.

En effet, s’il est constant que Monsieur [K] [T] [O] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 11 mars 2024 inclus, il apparaît qu’à compter du 12 mars 2024, le bail étant résilié par le jeu de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 12 mars 2024, le locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer -revalorisé en vertu des dispositions contractuelles- qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l’audience.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à l’audience, la société LOGEMLOIRET a consenti à l’octroi de délais de paiement, compte tenu du plan d’apurement en cours consenti à Monsieur [K] [T] [O] (non produit à la procédure) et respecté par ce dernier.

Prenant en compte le respect intégral de l’accord d’échelonnement à concurrence d’un règlement mensuel (montant non précisé) au titre de la dette locative arriérée, il y aura donc lieu d’accorder à Monsieur [K] [T] [O] des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif, soit 21 mensualités de 60,00 euros chacune, la 22ème mensualité s’élevant à 55,18 euros, hors intérêts et frais.

Il conviendra néanmoins de prévoir que tout non-respect des délais de paiement accordés justifiera la condamnation de Monsieur [K] [T] [O] au paiement du solde de la dette qui deviendra totalement et immédiatement exigible, tel qu’indiqué dans le dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [K] [T] [O], partie perdante, supportera la charge de tous les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

En dépit des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur LOGEMLOIRET, Monsieur [K] [T] [O] a bénéficié de la part de son bailleur d’un plan d’apurement amiable de sa dette locative, lequel s’avère intégralement respecté.

Dans ces conditions, il n’y aura donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 30 mai 2022 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [K] [T] [O], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 11 mars 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [K] [T] [O] a quitté les lieux le 1er juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] [O] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.315,18 € (mille trois cent quinze euros et dix-huit centimes) selon décompte en date du 3 décembre 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

AUTORISE Monsieur [K] [T] [O] à s’acquitter de cette somme, en 21 mensualités de 60,00 euros chacune, la 22ème mensualité de 55,18 euros venant solder la dette en principal, outre les intérêts et frais ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité due au titre de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] [O] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation introductive d’instance ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 avril 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,