TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 25/00074 – N° Portalis DBYV-W-B7J-G7RS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [M] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [R], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [H] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 février 2020, à effet au 3 mars 2020, Monsieur [D] [W] et Madame [M] [E] ont donné à bail à Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 520 euros, outre une provision sur charges de 77 euros, payables d’avance, le premier jour du terme.

Le 8 mars 2024, Monsieur [D] [W] et Madame [M] [E] ont fait signifier à Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] un commandement de payer et de justifier de l’assurance des risques locatifs et de l’occupation du logement, visant la clause résolutoire insérée au bail. Il portait sur la somme en principal de 1549,52 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 6 mars 2024, selon décompte locatif annexé.

La situation des locataires a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 4 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, Monsieur [D] [W] et Madame [M] [E] ont ensuite fait assigner Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location qui a été consentie à Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consentie à Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner que Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I], ainsi que tous occupants de leur chef, seront expulsés dans les délais de la loi et ce, avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier, si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à la somme en principal de 1145,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance au jour de l’audience ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail, jusqu’à complète libération des locaux ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret, de la présente assignation et de la notification à la Préfecture.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2025.

À l’audience, Monsieur [D] [W] et Madame [M] [E], représentés par leur conseil, ont actualisé leur créance locative à la somme de 1840,52 euros et ont maintenu l’ensemble de leurs demandes contenues dans l’assignation.

L’assignation ayant été remise à sa personne, Madame [H] [I] n’a pas comparu.

Monsieur [X] [R] s’est présenté à l’audience et a indiqué effectuer des virements de 650 euros tous les mois avec l’aide d’une assistante sociale. Il a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social de prévention des expulsions locatives a été transmis au greffe avant l’audience. Il indique que Madame [H] [I] et Monsieur [X] [R] sont mère et fils et qu’ils habitent ensemble depuis plusieurs années. Madame [H] [I] aurait d’importants problèmes de santé qui l’ont conduite à être hospitalisée de novembre 2023 à janvier 2024, Monsieur [X] [R] n’ayant pas été en capacité de procéder au règlement du loyer durant cette période. Un virement de 300 euros par mois, aurait été mis en place et un plan d’apurement aurait été conclu avec l’agence immobilière.

Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] ont fait parvenir avant l’audience un courrier ainsi que différents justificatifs de leur situation. Ils ont ainsi expliqué avoir rencontré des difficultés familiales et qu’ils règlent désormais 115,90 euros par mois en plus du loyer pour apurer leur dette. Ils ont transmis la copie du plan d’apurement convenu ainsi qu’une attestation de la CAF et leurs derniers avis d’impôt sur les revenus.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du ou d’un défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 474 du même code, le présent jugement est réputé contradictoire, étant susceptible d’appel et toutes les parties n’ayant pas comparu.

Il est précisé que l’assignation ne contient pas de saisine relative au défaut d’assurance dans son dispositif et qu’il n’y aura donc pas lieu de procéder à une mention spécifique à cet égard quand bien même un commandement a été délivré pour ce motif.

I) Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [D] [W] et Madame [M] [E] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 août 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par voie électronique le 9 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience tenue le 27 février 2025.

Par conséquent, la demande tendant au constat de la résiliation du bail est recevable.

. Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la signature du bail, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 29 février 2020, à effet au 3 mars 2020 contient une clause résolutoire en cas notamment d’impayés de loyer et de charges (avant dernière page) et reprend ce délai de deux mois prévu par la loi au moment de sa signature.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 mars 2024 respectivement à Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I], par procès-verbaux remis à personnes, pour la somme en principal de 1549,52 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 6 mars 2024, selon décompte annexé. Le commandement prévoyant un délai de 6 semaines pour régler, il conviendra cependant d’appliquer le délai de 2 mois prévu dans le contrat de bail et en vigueur au moment de la signature de ce dernier.

Le délai de paiement dont les locataires bénéficiaient pour régler cette somme a ainsi expiré le jeudi 9 mai 2024, à 24 heures, le 8 mai 2024 correspondant à un jour férié, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Il ressort du décompte locatif qu’entre le 8 mars 2024 et le 9 mai 2024, Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] ont procédé à trois règlements pour un montant total de 1200 euros.

Il en résulte que Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] n’ont pas éteint les causes du commandement de payer du 8 mars 2024 dans les délais impartis.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 mai 2024.

II) Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, il est constant que l’indemnité d’occupation est due par l’occupant sans droit ni titre. Cette indemnité est acquise habituellement jusqu’à la date de remise des clés du bien loué et doit représenter au minimum la valeur locative de marché de l’immeuble.

Par ailleurs, le contrat de bail contient une clause de solidarité (2.16 dernière page) au terme de laquelle les co-preneurs sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations découlant du contrat de bail. La clause prévoit notamment que cela concerne le paiement des loyers et accessoires ainsi que des indemnités d’occupation.

En l’espèce, le bail a été conclu entre Monsieur [D] [W] et Madame [M] [E] d’une part, et Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] d’autre part.

Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I], en tant que co-preneurs sont donc tenus solidairement au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation en vertu du contrat.

Monsieur [D] [W] et Madame [M] [E] produisent un décompte démontrant que Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] restent devoir, après soustraction des frais relatif au contrat d’entretien de la chaudière (163,90 euros), qui ne sont pas justifiés en procédure, la somme de 1676,62 euros à la date du 1er février 2025, échéance de février 2025 incluse.

Monsieur [X] [R] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette.

Madame [H] [I], non comparante, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette.

En conséquence, Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 1676,62 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1549,52 euros à compter du 8 mars 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

III) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] sollicitent des délais de paiement et proposent de régler 115,90 euros par mois en plus du loyer et des charges pour apurer la dette locative, conformément au plan d’apurement conclu avec l’agence immobilière.

Cette mensualité est de nature à permettre de solder intégralement la dette locative dans un délai inférieur à trois ans.

Le bailleur a indiqué s’en remettre à ses demandes présentes dans l’assignation, à l’audience.

La lecture du décompte locatif permet de constater que Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] ont réglé intégralement le loyer courant des derniers mois. Ainsi, ils ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Compte-tenu de ces éléments, Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés, ainsi que sollicité par Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I].

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges et indexée comme le loyer.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV) Sur les demandes accessoires :

. Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 mars 2024 et de l’assignation à la présente instance du 6 août 2024 ainsi que leurs notifications à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture.

. Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [D] [W] et Madame [M] [E], Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] seront condamnés in solidum à payer aux bailleurs la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

. Sur l’exécution provisoire

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 29 février 2020, à effet au 3 mars 2020 entre Monsieur [D] [W] et Madame [M] [E], d’une part, et Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 9 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] à payer à Monsieur [D] [W] et Madame [M] [E], la somme de 1676,62 euros, selon décompte du 1er février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1549,52 euros à compter du 8 mars 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

AUTORISE Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] à s’acquitter de cette somme en 14 mensualités de 115 euros chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, en plus du paiement mensuel du loyer et des charges courants ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [D] [W] et Madame [M] [E] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] soient solidairement condamnés à payer à Monsieur [D] [W] et Madame [M] [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges courants, indexés, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 8 mars 2024 et le coût de l’assignation délivrée le 6 août 2024 ainsi que de leurs notifications à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [R] et Madame [H] [I] à payer à Monsieur [D] [W] et Madame [M] [E], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,