TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]-SITE DES HALLES

Chambre des contentieux

de la protection

[Adresse 6]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00635 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GGQQ

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

[V] [T], [P] [Z] épouse [T]

C/

[C] [X]

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 18 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 22 Janvier 2026.

Sous la Présidence de M. Jean-Pierre BOUCHER,

Assisté de M^me Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [V] [T]

né le 10 Juillet 1948 à [Localité 13] (PYRENEES-ATLANTIQUES)

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparant en personne

Mme [P] [Z] épouse [T]

née le 04 Juillet 1951 à [Localité 11] (VOSGES)

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

ET :

DÉFENDEUR

M. [C] [X]

né le 11 Avril 1984 à [Localité 12] (PYRENEES-ATLANTIQUES)

[Adresse 2]

[Adresse 14]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Copies et grosses délivrées à toutes les parties, copie envoyée à la Préfecture des Pyrénées-Atlantiques le :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 3 octobre 2024, Monsieur [V] [T], par l’intermédiaire de l’agence BARTHOU, a donné à bail à Monsieur [C] [X] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 330 € et 40 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [T] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mars 2025, puis fait assigner Monsieur [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 18 décembre 2025, Monsieur [V] [T] reprend les termes de son assignation pour :

— ordonner la résiliation du bail consenti à Monsieur [C] [X],

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [C] [X] ainsi que tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 3] – [Adresse 9] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 10] Publique,

— l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais risques et périls de Monsieur [C] [X],

— condamner Monsieur [C] [X] à lui payer les sommes de : 2371,13 € en principal au titre des loyers et charges impayés (selon détail en page 4 et suivantes), outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1725,13 € à compter de la date de signification du commandement visant la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner Monsieur [C] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— condamner Monsieur [C] [X] à lui payer la somme de 700 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [C] [X] suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement et du présent acte.

Monsieur [C] [X] n’était ni présent ni représenté, bien que l’assignation lui ait régulièrement été notifiée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ».

En application de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Pyrénées Atlantiques par la voie électronique le 8 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par la voie électronique le 24 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l’espèce de l’extrait de compte locataire établi par l’agence Barthou et versée aux débats par le demandeur que Monsieur [C] [X] n’a pas payé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux, le 3 octobre 2024.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade, purement hypothétiques.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties les 3 octobre 2024 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, de sorte que ce délai sera retenu.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, Monsieur [V] [T] a fait signifier à Monsieur [C] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 1725,13 € au titre des loyers et charges impayés et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée et mentionnant un délai de deux mois.

Or, conformément à l’extrait de compte du locataire actualisé produit, Monsieur [C] [X] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 mai 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [V] [T] produit un décompte actualisé le jour de l’audience, démontrant que Monsieur [C] [X] reste devoir, après soustraction du dépôt de garantie et des allocations de logement directement versée au bailleur, la somme de 3560,20 € à la date arrêtée du 31 décembre 2025.

Monsieur [C] [X] qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, sera donc condamné au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (21 mars 2025).

Par ailleurs, il convient de condamner Monsieur [C] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2025, de l’assignation du 5 septembre 2025 et de sa notification à la préfecture le 8 septembre 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [T], Monsieur [C] [X] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du Code de procédure civile. Elle sera qualifiée de réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 3 octobre 2024 entre Monsieur [V] [T] et Monsieur [C] [X] et relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies au 22 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [X] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [V] [T] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à verser à Monsieur [V] [T] la somme de 3560,20 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1725,13 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à verser à Monsieur [V] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [C] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à verser à Monsieur [V] [T] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

Marie-France PLUYAUD Jean-Pierre BOUCHER