TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 40]

Expropriation

N° RG 24/00036 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZTLY

Jugement du :

28 Avril 2025

Affaire :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

C/

[S] [X], [R] [U] épouse [X]

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 28 Avril 2025, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 10 Mars 2025 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO lors des débats

Hélène BROUTIN lors du prononcé,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

[Adresse 10]

[Localité 26]

représenté par Maître Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocats au barreau de LYON

ET :

Monsieur [S] [X]

[Adresse 39]

[Adresse 33]

[Localité 31]

représenté par M^e Clara DELZANNO, avocat au barreau de LYON

Madame [R] [U] épouse [X]

[Adresse 39]

[Adresse 33]

[Localité 31]

représentée par M^e Clara DELZANNO, avocat au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par Monsieur [V] [O]

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 10 octobre 2023, n° 69-2023-10-10-00004, les travaux à entreprendre par SYTRAL MOBILITES pour la réalisation du projet de la ligne de tramway T10 entre les communes de [Localité 48], [Localité 46] et [Localité 40] a été déclaré d’utilité publique.

La réalisation des travaux va notamment nécessiter d’employer une emprise d’une surface de 1 1105 m², à détacher de la parcelle cadastrée section [Cadastre 35], n° [Cadastre 19], servant de terrain d’assiette de la copropriété « [Adresse 38] », sise [Adresse 17] [Localité 46] [Adresse 2].

Cette emprise comprend notamment les lots n° 12 et 13 (local artisanal à usage d’atelier et d’entrepôt), 40, 41, 42 et 43 (places de stationnement), appartenant à Monsieur [S] [X] et Madame [R] [U], son épouse (les époux [X]).

Par mémoire reçu au greffe le 1er juillet 2024, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues aux époux [X].

Par ordonnance rendue le 22 juillet 2024, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 02 décembre 2024 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le SYTRAL MOBILITES a notifié cette décision aux époux [X] par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 1er août 2024, distribué le 06 août 2024.

La date de réception par la partie expropriée lui a laissé tout à la fois :

un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire du SYTRAL MOBILITES et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 02 décembre 2024.

L’audience a été renvoyée au 06 janvier 2025.

A l’audience du 06 janvier 2025, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire en réplique, reçu au greffe le 25 novembre 2024 et demandé de :

fixer le montant global des indemnités dues aux époux [X] à la somme de 353 275,00 euros, se décomposant comme suit :

◦320 250,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦33 025,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

rejeter toute autre demande ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

Les époux [X], représentés par leur avocat, ont développé oralement un mémoire en réponse n° 2, déposé au greffe le 27 décembre 2024 et entendent voir :

fixer l’indemnité d’expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 618 000,00 euros, se décomposant comme suit :

◦541 000,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦55 100,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

◦22 500,00 euros au titre de l’indemnité de perte de revenus ;

condamner le SYTRAL MOBILITES à lui verser la somme de 11 520,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions reçues au greffe le 27 novembre 2024 et souhaite voir fixer les indemnités dues aux époux [X] de la manière suivante :

421 000,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

43 100,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

22 500,00 euros au titre de l’indemnité de perte de revenus.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 10 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, l’emprise expropriée est située au Sud de la parcelle cadastrée section [Cadastre 35], n° [Cadastre 19], qui abrite un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.

L’emprise est bordée,

au Nord, par le parking intérieur de la copropriété ;

à l’Est, par la [Adresse 43] ;

au Sud, par la [Adresse 44] ;

à l’Ouest, par une parcelle privative, partiellement expropriée dans le cadre d’une autre instance.

Les lots n° 12, 13, 40, 41, 42 et 43 des époux [X] sont constitués de :

lots n° 40, 41, 42 et 43 : quatre places de stationnement en extérieur, situées devant l’entrepôt artisanal. Le revêtement des places de stationnent est en asphalte, en bon état, les marquages visibles. Deux emplacements sont équipés d’arceaux ;

lots n° 12 et 13 : un local artisanal à usage de laboratoire. Le bâtiment ne comprend qu’un rez-de-chaussée. La partie Est du bâtiment est cependant d’une hauteur plus importante que la partie Ouest.

La façade Nord de la partie Est du bâtiment présente un crépi en bon état, malgré une fissure au niveau de la tête du pilier Ouest de la porte. Cette façade est percée d’une porte métallique à deux battants, dotée d’une porte piétonne, ainsi que d’une fenêtre, équipée d’un volet métallique. La porte et la fenêtre disposent de barreaux anti-intrusion.

La façade Nord de la partie Ouest du bâtiment est également revêtue d’un crépi en bon état, mais se voit affectée d’une fissure verticale significative le long du poteau de la porte métallique. Cette façade est abritée derrière un bardage ajouré en voliges, en bon état. Une petite cour, abritée sous le auvent du toit, est située entre le bardage et la façade. Cette dernière est percée d’un linéaire de vitrages à châssis bois sur sa partie Est, d’une porte métallique de hangar en son centre et d’une fenêtre à la française à son extrémité Ouest, le tout équipé de barreaux anti-intrusion.

La toiture des bâtiments, en tuiles, est en état d’usage, sans marque de fuite sur les gouttières ou les canalisations d’évacuation des eaux pluviales.

La porte Est du bâtiment donne accès à un local de grandes dimensions, comprenant les deux lots, au sein duquel ont été aménagés des pièces, au moyen de cloisons légères, décrites ci-dessous.

Dans le volume principal du local, le sol est en béton, en bon état, recouvert d’une peinture ou résine polyuréthane défraîchie. Les murs donnant sur l’extérieur sont en parpaings peints. La hauteur sous plafond est importante dans la moitié Est du local. L’éclairement est assuré par six vitrages en façade Sud de la partie Ouest du bâtiment, ainsi que par des vitrages installés dans le mur pignon entre les deux parties du bâtiment. Des néons complètent l’éclairage. La charpente est apparente et en bon état.

A droite en entrant dans le local se trouve un « magasin », équipé d’étagères et servant de lieu de stockage. Il dispose d’une fenêtre (celle de la façade Nord, partie Est). La peinture des murs est défraîchie et s’écaille par endroit.

A côté du magasin se trouve un « vestiaire », équipé d’une petite cuisine, avec un évier en mauvais état et quelques placards, d’un porte manteaux et d’un WC. Le sol et une partie des murs sont carrelés, le reste peint, en bon état hormis une fissure courant en tête du mur en placoplatre séparant le vestiaire du magasin. Cette cloison est également percée d’un trou.

Le toit des pièces « magasin » et « vestiaire » est occupé par une mezzanine, à usage non professionnel.

Face à l’entrée du local se trouvent les laboratoires n° 1 à 3, tous équipés de de différents appareillages.

Le laboratoire n° 1 dispose d’un sol en carrelage, de murs en placoplatre et d’un faux plafond en bon état, ainsi que de vitrages en plexiglas donnant sur l’entrée du bâtiment, le laboratoire n° 2 et le bureau.

Le laboratoire n° 2 présente un sol en béton peint, des murs en placoplatre et un faux plafond en bon état, ainsi que des vitrages en plexiglas donnant sur le laboratoire n° 1 et le bureau.

Le laboratoire n° 3, accessible depuis le n° 2, ne bénéficie d’aucune fenêtre, mais d’un sol carrelé et d’un faux plafond, en bon état.

Le toit des laboratoires est occupé par une mezzanine à usage professionnel, servant au stockage.

L’extrémité Sud de la partie Est du local, à l’arrière des laboratoires, est aménagée en bureau. Le sol est en parquet stratifié, les murs sont habillés d’un doublage non isolé. Au plafond, les solives en bois sont visibles. Il est largement éclairé par deux baies vitrées donnant sur la façade Sud du bâtiment, équipées de rideaux métalliques anti-intrusion. Un éclairage complémentaire est assuré par des spots au plafond.

Dans la partie Nord-Ouest du local a été aménagée une pièce à destination d’atelier. Le sol est en béton brut, les murs peints en blanc, le tout en bon état mais présente des marques d’usage. La charpente de la toiture est partiellement apparente. Une petite mezzanine, accessible par une échelle amovible, est aménagée à l’extrémité Ouest de la pièce. Une fissure verticale importante lézarde le mur Sud de l’atelier, intérieur au local, au niveau de l’appui d’une poutre de la mezzanine.

L’ensemble du local bénéficie d’un système de chauffage, d’unités intérieures de climatisation et est occupé par de nombreux équipements, machines, outils et matériels.

La surface des lots n° 12 et 13 a été débattue entre les parties et les époux [X] ont produit des attestations de leurs surfaces respectives, mesurées par la SELARL AGATE GEOMETRES EXPERTS selon les disposition de la loi Carrez applicable en copropriété.

Il en ressort que leur surface totale, selon la loi Carrez, s’élève à 344,90 m², et non pas 305 m², superficie retenue par le SYTRAL MOBILITES et le commissaire du Gouvernement, outre des surfaces annexes, ne répondant pas aux critère de la loi Carrez, pour 49,80 m².

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, le local est donné à bail à la SAS OPHRAM LABORATOIRE, dont Monsieur [S] [X] est le représentant, selon contrat en date du 18 octobre 2023, courant jusqu’au 18 octobre 2032, pour un loyer annuel de 22 500,00 euros HT, payable par échéances mensuelles.

Le bien sera donc évalué en valeur occupée.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

Pour autant, l’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est :[…]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 40], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire.

Sur l’usage effectif du bien exproprié

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section [Cadastre 35], n° [Cadastre 19], était située en zone UEi2 du PLU, qui regroupe les espaces qui accueillent des activités économiques, qu’elles soient tertiaires, artisanales ou industrielles.

L’objectif est de maintenir des activités économiques, autres que l’hébergement hôtelier et le commerce de détail, dans les différents tissus urbains.

Il n’a pas été allégué par les parties, ni lors du transport sur les lieux, ni à l’audience, que l’usage effectif des lots expropriés ait été différent au jour de la date de référence précédemment déterminée.

Par conséquent, le bien exproprié sera évalué selon son usage effectif au 18 juin 2019, à savoir un artisanal abritant une activité d’affinage et de distillation de métaux et quatre places de stationnement.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent du leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, les parties ont établi leurs demandes de fixation du montant de l’indemnité de dépossession au moyen de la méthode par comparaison, qui sera mise en œuvre par la juridiction.

Le SYTRAL MOBILITES se prévaut des transactions suivantes :

vente du 22 mars 2021, d’un local industriel, commercial ou assimilé avec terrain, sis [Adresse 13] à [Localité 47], libre d’occupation, d’une surface utile de 675 m², au prix de 420 000,00 €, soit 622,22 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement observe que la vente est ancienne, concerne en réalité un local à usage mixte, d’entrepôt, de bureaux et de logement de fonction, et que la surface du bâtiment est très importante par rapport à celle du bien exproprié.

Ces critiques sont reprises par les expropriés.

vente du 14 décembre 2021, d’un local à usage d’atelier avec terrain, sis [Adresse 15] à [Localité 47], libre d’occupation, d’une surface utile de 318 m², au prix de 361 000,00 €, soit 1 137,11 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement note que le bien, à usage de centre automobile et de restaurant, était en réalité loué à la date de la vente. Il considère que l’ancienneté de la transaction conduit à ce qu’elle ne soit plus représentative du marché actuel et propose de l’écarter.

Reprenant ces arguments, les époux [X] ajoutent que l’activité déployée dans le local n’est pas comparable et que le fait d’y exploiter un garage a pu engendrer une pollution du sol.

vente du 08 juillet 2021, d’un local à usage d’atelier avec terrain, sis [Adresse 32] à [Localité 47], libre d’occupation, d’une surface utile de 365 m², au prix de 309 000,00 €, soit 846,58 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement expose que le bien était en réalité d’une surface de 382,80 m² et était loué au moment de la vente, pour un usage industriel. Il considère que l’ancienneté de la transaction conduit à ce qu’elle ne soit plus représentative du marché actuel et propose de l’écarter.

Les époux [X] estiment que la transaction est ancienne et que la nature des locaux n’est pas comparable à celle du bien exproprié.

vente du 15 décembre 2022, d’un local à usage industriel, commercial ou assimilé avec terrain, sis [Adresse 9] à [Localité 49], occupé, d’une surface utile de 910 m², au prix de 660 000,00 €, soit 725,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement souligne l’ancienneté de la vente et la surface très importante des locaux par rapport à celle du bien exproprié, avant de considérer que cette transaction n’est pas appropriée pour servir de terme de comparaison.

Les expropriés adoptent le même argumentaire.

vente du 31 mai 2023, d’un local à usage industriel, commercial ou assimilé avec 5 places de stationnement, sis [Adresse 21] à [Localité 49], libre d’occupation, d’une surface utile de 791 m², au prix de 700 000,00 €, soit 885,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement indique que le local serait d’une surface de 308,87 m², a priori calculée selon les dispositions de la loi Carrez, mais d’une surface cadastrale de 791 m². Il fait valoir que la surface du bien est assez peu comparable à celle de celui exproprié.

Les époux [X] avancent qu’il conviendrait de retenir la surface mentionnée à l’acte et non celle du cadastre.

vente du 21 juillet 2023, d’un local à usage industriel, commercial ou assimilé avec 9 places de stationnement, sis [Adresse 7] [Localité 3], occupé, d’une surface utile de 467 m², au prix de 400 000,00 €, soit 856,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement précise que le bien est situé à 1,41 km du local exproprié et l’adopte comme transaction pertinente.

Les époux [X] arguent que le bâtiment est utilisé comme bureau et local de stockage de pièces détachées d’automobiles, de sorte qu’il ne serait pas comparable à celui exproprié. Ils poursuivent en indiquant que la surface utile citée par le SYTRAL MOBILITES est inférieure à la surface mentionnée à l’acte de vente (694,11 m²), laquelle serait trop importante pour être comparée à celle de leur bien. Ils avancent que le prix de vente serait très inférieur à celui du marché et qu’il conviendrait d’écarter cette transaction de celles pertinentes.

vente du 29 août 2023, d’un local à usage industriel, commercial ou assimilé avec 2 places de stationnement, sis [Adresse 7] ([Adresse 30]), occupé, d’une surface utile de 384 m², au prix de 350 000,00 €, soit 911,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement précise que le bien est situé à 1,41 km du local exproprié et l’adopte comme transaction pertinente.

Les époux [X] réitère les griefs développés à l’encontre du terme n° 6 de l’expropriant.

L’expropriant souligne que le prix moyen de ces transaction s’élève à 854,67 € / m², de sorte que son offre à 1 500,00 € / m² de surface du local artisanal sera satisfactoire, même si elle intègre les places de stationnement.

Il souligne avoir acquis, le 15 janvier 2024, le lot de copropriété n° 11 et trois places de stationnement, contigus de ceux des époux [X] et constituant un local à usage d’entrepôt et de bureau, d’une surface loi Carrez de 157,40 m² et d’une surface utile de 169 m², au prix de 226 000,00 €, soit 1 337,28 € / m² de surface utile.

Cette transaction est également citée par les expropriés et le commissaire du Gouvernement.

Le SYTRAL MOBILITES applique enfin un abattement de 30% au prix de 1 500 € / m² retenu, eu égard à la situation occupée du bien des expropriés, ce que contestent ces derniers et le commissaire du Gouvernement, en l’absence de preuve, selon eux, du bien fondé du principe et du taux de cet abattement.

Pour leur part, les époux [X] invoquent les transaction suivantes :

vente du 15 janvier 2024, d’un local à usage d’entrepôt et de bureau avec 3 places de stationnement, sis [Adresse 16] à [Localité 47], libre d’occupation, d’une surface Carrez de 157,40 m², au prix de 233 300,00 €, soit 1 482,21 € / m² ;

vente du 28 mars 2022, d’un local à usage d’atelier, avec 4 places de stationnement, sis [Adresse 4] à [Adresse 41] ([Adresse 27]), libre d’occupation, d’une surface de 500 m², au prix de 843 600,00 €, soit 1 687,20 € / m² ;

vente du 19 janvier 2022, d’un local à usage d’atelier et de bureaux, avec 4 places de stationnement, sis [Adresse 11] à [Localité 42], libre d’occupation, d’une surface de 510 m², au prix de 709 200,00 €, soit 1 390,58 € / m² ;

Ils avancent que le prix médian correspond à celui de leur terme n° 1, qui est le plus semblable à leur propre bien, de sorte qu’il conviendrait d’en adopter le prix au mètre carré et de l’appliquer à la surface utile de leurs lots à usage d’atelier.

Le commissaire du Gouvernement a recherché des transactions ayant porté sur des bâtiments professionnels, situés dans un rayon de 3 km du bien exproprié, d’une surface de 150 à 700 m², sur la période de janvier 2022 à octobre 2024.

Il a exclu de ses résultats trois ventes, deux (2023P14435 et 2022P19778) portant sur des terrains encombrés destinés à des opérations de promotion immobilière, la troisième (2022P27558) concernant un local de dimensions semblables, mais implanté sur un terrain d’une surface cadastrale de 2 092 m².

Il a donc retenu :

vente du 15 janvier 2024, d’un local à usage d’entrepôt et de bureau avec 3 places de stationnement, sis [Adresse 16] à [Localité 47], libre d’occupation, d’une surface utile de 169 m², au prix de 226 000,00 €, soit 1 337,28 € / m² ;

vente du 28 mars 2022, d’un local à usage d’atelier, sans aucune place de stationnement, sis [Adresse 5], libre d’occupation, d’une surface utile de 500 m², au prix de 814 400,00 €, soit 1 628,80 € / m² ;

vente du 19 janvier 2022, d’un local à usage d’atelier et de bureaux, sans aucune place de stationnement, sis [Adresse 12] ([Adresse 29]), libre d’occupation, d’une surface utile de 510 m², au prix de 680 000,00 €, soit 1 333,33 € / m² ;

vente du 21 juillet 2023, d’un local à usage industriel, commercial ou assimilé avec 9 places de stationnement, sis [Adresse 8], occupé, d’une surface utile de 467 m², au prix de 400 000,00 €, soit 856,00 € / m² ;

Les époux [X] réitèrent les griefs développés à l’encontre du terme n° 6 du SYTRAL MOBILITES.

vente du 29 août 2023, d’un local à usage industriel, commercial ou assimilé avec 2 places de stationnement, sis [Adresse 7] [Localité 3], occupé, d’une surface utile de 384 m², au prix de 350 000,00 €, soit 911,00 € / m² ;

Les époux [X] réitèrent les griefs développés à l’encontre du terme n° 7 du SYTRAL MOBILITES.

Il en déduit :

un prix moyen de 1 213,48 € / m² ;

un prix médian de 1 337,28 € / m² ;

et propose de retenir le prix médian, qui correspond à celui de son terme n° 1, qui est le local contigu de celui exproprié.

Il a par ailleurs estimé le prix d’une place de stationnement en extérieur, après avoir recherché des transactions ayant porté sur des biens situés dans un rayon de 3 km du bien exproprié, sur la période de janvier 2023 à octobre 2024.

Il a retenu les transactions suivantes :

vente du 25 janvier 2023, d’une place de parking en extérieur, sise [Adresse 25] à [Localité 45], au prix de 7 000 € ;

vente du 17 octobre 2023, d’une place de parking en extérieur, sise [Adresse 20] à [Localité 49], au prix de 5 000 € ;

vente du 26 janvier 2023, d’une place de parking en extérieur, sise [Adresse 34]), au prix de 7 000 € ;

vente du 30 mars 2023, d’une place de parking en extérieur, sise [Adresse 14] à [Localité 49], au prix de 9 000 € ;

vente du 04 juillet 2023, d’une place de parking en extérieur, sise [Adresse 24] ([Adresse 29]), au prix de 8 000 € ;

vente du 11 septembre 2023, de deux places de parking en extérieur, sises [Adresse 23] à [Adresse 41] [Localité 1], au prix de 16 000 €, soit 8 000,00 € chacune ;

Il en déduit :

un prix moyen de 7 333,33 € ;

un prix médian de 7 500,00 € ;

et propose de retenir un prix de 7 300,00 euros pas place de parking.

*****

En premier lieu, s’agissant tout d’abord des transactions proposées par le SYTRAL MOBILITES, celles n° 1, 2 et 3 datent de 2021 et leur relative ancienneté, eu égard aux évolutions rapides du marché immobilier de la région lyonnaise au cours des dernières années, amenuise leur caractère représentatif de la valeur vénale actuelle du bien exproprié. Dès lors que d’autres transactions sont plus récentes et portent sur des biens au moins aussi similaires à celui exproprié, il sera retenu que ces trois ventes ne revêtent pas une caractère suffisamment pertinent pour servir de termes de comparaison.

Si la critique du commissaire du gouvernement liée à l’ancienneté de la transaction n° 4 ne résulte que d’une erreur sur la date de la vente, intervenue en 2022 et non pas 2021, cette transaction est disqualifiée par le fait qu’elle porte sur un local près de trois fois plus vaste que celui exproprié, qui ne lui est donc guère comparable.

S’agissant du terme n° 5 du SYTRAL MOBILITES, il porte sur une transaction récente, afférente à un local professionnel à usage d’atelier, constituant un lot de copropriété et dont la surface, calculée selon les dispositions de la loi Carrez (308,87 m²), est comparable à celle du bien exproprié (344,90 m²). Sa surface utile, de 613,14 m², reste comparable, bien que supérieure, à celle du local des époux [X] (394,70 m²), ce d’autant plus qu’une surface utile, qui ne répondrait pas aux critères de la loi Carrez, est moins valorisé que de la surface répondant aux critères restrictifs de ladite loi.

Partant, il serait inapproprié de retenir, comme le souhaitent les époux [X], le prix au mètre carré de surface loi Carrez, alors que la superficie totale du lot est plus de deux fois supérieure, que ce prix serait anormalement élevé et constituerait une donné aberrante dans la série des termes de comparaison (2 266,33 € / m²) et qu’eux-mêmes appliquent ce prix à la surface utile de leurs lots et non à sa surface selon la loi Carrez.

En retenant la surface utile, le prix de ce bien serait de 1 141,66 € / m², en ce compris le prix des cinq places de stationnement, ce qui n’est pas incohérent avec les valeurs avancées par les parties.

La vente relève donc du panel des transactions les plus adaptées à la détermination de la valeur vénale des lots expropriés et sera retenue par la juridiction.

Pour ce qui est de la transaction n° 6, les époux [X] observent, à juste titre, que si la partie du bâtiment vendue, constituant le lot de copropriété n° 1, n’a qu’une emprise au sol de 397 m², la surface loi Carrez des parties privatives s’élève à 694,11 m², contre 344,90 m² de surface loi Carrez et 394,70 m² de surface utile totale pour le bien exproprié.

Cette importante différence de superficie, amène à écarter cette transaction de celles les plus pertinentes pour établir la valeur vénale du local exproprié.

La septième transaction est récente, porte sur un un local à usage d’entrepôt, bureau, vestiaire, etc., d’une surface loi Carrez de 362 m² et d’une surface utile totale de 384 m², disposant de sept places de stationnement selon l’acte produit par le SYTRAL MOBILITES.

Ses caractéristiques permettent manifestement de l’adopter comme terme de comparaison afin de déterminer la valeur vénale du bien exproprié.

Ensuite, les transactions qu’invoquent les époux [X] ne font l’objet d’aucune critique des autres parties.

Il est néanmoins à relever, pour ce qui est de la transaction n° 1 des époux [X], que le prix au mètre carré ne saurait être calculé, pour cette transaction, sur la base de la surface loi Carrez, pour être ensuite appliqué à la surface utile du bien exproprié, les deux surfaces n’étant pas identiques. Seul le rapprochement de rapports entre le prix et un même type de surface permet une comparaison pertinente.

En outre, il est à souligner que la surface loi Carrez est ici inférieure à la surface utile, de sorte que le prix au mètre carré, calculé par les expropriés sur cette base, est supérieur à celui calculé sur la surface utile.

Il appert que le calcul opéré par les époux [X] consiste à accroître artificiellement le prix de vente, puis à employer un diviseur inadéquat, mais favorable à l’obtention d’un prix au mètre carré maximal, il qu’il conviendra d’en rectifier les données erronées.

Pour finir, les transactions citées par le commissaire du Gouvernement sont adoptées par les époux [X] (n° 1 à 3), et il sera retenu, en l’absence de stipulation contraire dans les actes (pièce n° 2 et 3 du commissaire du Gouvernement), que les ventes des 19 janvier et 22 mars 2022 (termes n° 2 et 3) ne comprennent aucune place de stationnement.

De même, les autres transactions proposées par celui-ci pour le local d’activité ont déjà été examinées (n° 4 et 5, correspondant aux 6 et 7 du SYTRAL MOBILITES), de sorte que seule la n° 5 (7 du SYTRAL MOBILITES) sera retenue. Les termes relatifs aux places de stationnement ne font l’objet d’aucun commentaire des autres parties, les époux [X] faisant leur son estimation.

Deuxièmement, il résulte de ce qui précède que les transactions suivantes, éventuellement rectifiées selon les observation ci-dessus, serviront de termes de comparaison pour le local d’activité :

vente du 15 janvier 2024, d’un local à usage d’entrepôt et de bureau avec 3 places de stationnement, sis [Adresse 16] à [Localité 47], libre d’occupation, d’une surface utile de 169 m², au prix de 226 000,00 €, soit 1 337,28 € / m² ;

vente du 28 mars 2022, d’un local à usage d’atelier, sans aucune place de stationnement, sis [Adresse 4] à [Adresse 41] ([Adresse 28], libre d’occupation, d’une surface utile de 500 m², au prix de 814 400,00 € ;

vente du 19 janvier 2022, d’un local à usage d’atelier et de bureaux, sans aucune place de stationnement, sis [Adresse 12] [Localité 1], libre d’occupation, d’une surface utile de 510 m², au prix de 680 000,00 € ;

vente du 31 mai 2023, d’un local à usage industriel, commercial ou assimilé avec 5 places de stationnement, sis [Adresse 22] ([Adresse 30]), libre d’occupation, d’une surface utile de 613,14 m², au prix de 700 000,00 € ;

vente du 29 août 2023, d’un local à usage industriel, commercial ou assimilé avec 7 places de stationnement, sis [Adresse 6] [Localité 49], occupé, d’une surface utile de 384 m², au prix de 350 000,00 € ;

La valeur des places de stationnement déterminée par le commissaire du Gouvernement, de 7 300,00 euros par place, sera adoptée, étant observé que si elle est inférieure aux prix moyen et médian, elle se rapproche des prix des deux transactions les plus proches du bien exproprié (n° 6 et 8 du commissaire du Gouvernement).

Par ailleurs, les époux [X] et le commissaire du Gouvernement se contentent de retravailler les prix pour tenir compte du nombre de place de stationnement des transactions retenues par leurs soins, en ajoutant ou retranchant le prix des dites places avant de calculer le prix du local au mètre carré.

Cette méthode est contestable, dans la mesure où elle aboutit à intégrer, dans la valeur au m² du local commercial, un nombre de places de stationnement identique (4), alors que les places expropriées sont des lots de copropriété indépendants, que le nombre de places utiles à un local d’activité dépend de sa superficie et de l’activité développée et que la prise en compte d’un prix unique de 7 300 € par place fausse le prix au mètre carré des seuls locaux d’activité.

La valeur des places de stationnement sera donc retranchée des prix de vente, pour déterminer la valeur au mètre carré des seuls locaux d’activité.

De plus, le terme n° 5 étant le seul occupé, il servira à déterminer la valeur du bien des époux [X], également occupé, sans être pris en compte auparavant.

Soit :

vente du 15 janvier 2024 : (226 000 – 3 * 7 300) / 169 = 1 207,69 € / m² ;

vente du 28 mars 2022 : 814 400 / 500 = 1 628,80 € / m²

vente du 19 janvier 2022 : 680 000 / 510 = 1 333,33 € / m² ;

vente du 31 mai 2023 : (700 000 – 5 * 7 300) / 613,14 = 1 082,13 € / m² ;

Il en résulte :

un prix moyen de 1 312,99 € / m² pour les biens libres d’occupation ;

un prix médian de 1 270,51 € / m² pour les biens libres d’occupation.

En outre, si l’importance de la superficie des locaux semble conduire à un prix au mètre carré moins important, le terme n° 4 étant à la fois le plus grand et celui ayant le plus faible prix au mètre carré, un local de faibles dimensions, comme le terme n° 1, est également moins valorisé que des locaux de surfaces intermédiaires.

La surface utile du local exproprié étant de 394,70 m², aucune de ces deux causes de dépréciation ne lui est applicable.

Sa valeur vénale sera calculée sur la base du prix moyen et arrêtée à 518 237,15 euros (394,70 * 1 312,99).

Les quatre lots en nature de places de stationnement seront valorisés à 29 200,00 euros (4 * 7 300).

Cependant, il s’agit de valeurs pour des biens libres de toute occupation et le SYTRAL MOBILITES souligne, à juste titre, que le bien des époux [X] étant donné à bail à la SAS OPHRAM LABORATOIRE, il sera débiteur d’une indemnité d’éviction, qui justifierait, selon lui, d’appliquer un abattement de 30%.

Sur ce point, le commissaire du Gouvernement fait valoir que si la jurisprudence admet l’application d’un tel abattement, celui-ci doit être justifié, dans son principe et dans son taux, et non pas appliqué arbitrairement. Il cite à ce titre un arrêt de la [36] d’appel de Paris (Paris, Pôle 4 – Ch. 7, 8 juin 2023, RG 22/11464), qui a appliqué un abattement de 20%, au vu d’un terme occupé au prix environ 20% inférieur à celui des termes libres.

Il est à rappeler que l’occupation locative d’un immeuble exproprié relève de la notion de consistance juridique de l’immeuble, appréciée à la date de l’ordonnance de transfert de propriété.

Elle peut être une source de dépréciation donnant lieu à un abattement, pratiqué sur la valeur de l’immeuble appréciée libre d’occupation, dont le montant relève du pouvoir souverain d’appréciation du juge (Civ. 3, 8 juin 2006, 05-15.446 ; Civ. 3, 26 septembre 2007, 06-14.468).

Or, au cas présent, les lots expropriés des époux [X] ne constituent pas des biens de rapport, dont la location serait un facteur de valorisation, mais un local d’activité et les places de stationnement utiles à son exploitation. Leur valeur dépend de la possibilité d’y exercer l’activité à laquelle ils sont destinés, sans constituer un placement financier.

Il s’ensuit que l’occupation des locaux par la SAS OPHRAM LABORATOIRE, dont la fixation des indemnités d’éviction fait d’ailleurs l’objet d’une procédure distincte (RG 24/00047), est une source de dépréciation du bien, dans la mesure où elle impose de l’indemniser pour en jouir.

A ce titre, le terme de comparaison n° 5 est le seul à avoir été cédé loué, pour un prix du local commercial, déduction faite des places de stationnement, de 778,39 € / m² de surface utile ((350 000 – 7 * 7 300) / 384).

Ce prix correspond à environ :

59 % du un prix moyen de 1 312,99 € / m², retenu pour évaluer la valeur vénale du local exproprié ;

61,27% du prix médian de 1 270,51 € / m².

Le bail commercial conclu entre les époux [X] et la SAS OPHRAM LABORATOIRE porte sur le local d’activité et les places de stationnement et court jusqu’au 18 octobre 2032. La relocalisation de l’activité de la société, de purification du mercure, sera complexe. L’occupation des lieux dans ces conditions justifie de pratiquer, sur la valeur des lots appréciée libre d’occupation, un abattement de 30%.

Dès lors, le montant de l’indemnité de dépossession sera fixé à 383 206,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES aux époux [X] à la somme de 383 206,00 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et sollicité par les Défendeurs, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20% pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;

15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;

10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES aux époux [X] à la somme de 39 320,60 euros.

Sur l’indemnité de perte de revenus locatifs

Le propriétaire exproprié peut recevoir une indemnité pour perte de revenus locatifs lorsque le bien était affecté à la location et qu’il subit, en raison de l’expropriation, une perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat d’un bien de remplacement et trouver un locataire (Civ. 3, 2 juillet 2003, 02-70.079 ; Civ. 3, 7 avril 2015, 13-27.547 ; Civ. 3, 08 juin 2023, 22-14.706).

En l’espèce, les époux [X] sollicitent l’octroi d’une indemnité pour perte de revenus locatifs d’un montant de 22 500,00 euros, correspondant au loyer qu’ils auraient perçu de la SAS OPHRAM LABORATOIRE pendant une année.

Le SYTRAL MOBILITES conteste le bien fondé de cette demande, aux motifs que ni le principe, ni le quantum du préjudice ne seraient démontrés, en l’absence de production du contrat de bail. Subsidiairement, il estime qu’en application du contrat de bail conclu entre les époux [X] et la SAS OPHRAM LABORATOIRE le 10 avril 2002, pour un loyer annuel de 11 880,00 euros, le loyer annuel applicable depuis le 1er février 2023 s’établirait à 20 503,57 euros, du fait de sa révision triennale.

Le commissaire du Gouvernement considère justifiée la perte de revenus locatifs sur une durée d’un an, qu’il estime nécessaire pour acquérir un bien similaire.

Le contrat de bail conclu entre les époux [X] et la SAS OPHRAM LABORATOIRE le 18 octobre 2023 démontre que le loyer annuel actuel s’élève à 22 500,00 euros, sans que le montant du loyer issu de ce nouveau contrat ne soit critiquable, au vu du montant du loyer qui résulterait de sa seule indexation depuis le 10 avril 2002 et de la maturité de la société preneuse.

Aucun élément n’est spécialement invoqué par les parties afin d’éclairer la durée qui sera nécessaire aux expropriés pour acquérir un bien de remplacement, alors que cette question revêt un aspect particulier, tenant au fait que leur local accueille l’activité, peu commune, de la société des expropriés.

Ainsi, au cas présent, un bien de remplacement ne peut s’analyser en un simple bien destiné à produire une rentabilité annuelle comparable, d’environ 5,87% bruts, mais doit prendre en compte la dimension d’accueil de l’activité de la SAS OPHRAM LABORATOIRE, spécialisée dans la distillation et la purification du mercure.

En effet, le principe d’indemnisation intégrale, compris dans les limites du préjudice direct, matériel et certain fixées par l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, impose de replacer l’exproprié dans la situation où il se serait trouvé si l’acte dommageable ne s’était pas produit.

La détention simultanée de la propriété du local dont sont tirés les revenus locatifs et de la gestion de la société d’exploitation, débitrice du loyer, confère une sécurité particulière, de paiement, d’absence de recours du preneur et de diligence du bailleur en cas de sinistre affectant l’immeuble.

Eu égard à ces éléments, le délai nécessaire aux époux [X] pour procéder au rachat d’un bien de remplacement et le donner à bail à la SAS OPHRAM LABORATOIRE, pendant lequel ils seront privés de revenus locatifs, sera évalué à un an.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de perte de revenus locatifs due par le SYTRAL MOBILITES aux époux [X] à la somme de 22 500,00 euros.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES, condamnée aux dépens, devra verser aux époux [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500,00 euros, eu égard à l’inutilité du rapport du cabinet IPFEC et au travail effectivement requis par la défense des intérêts des expropriés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par le SYTRAL MOBILITES aux époux [X] pour

les lots n° 12 et 13 (local artisanal à usage d’atelier et d’entrepôt), 40, 41, 42 et 43 (places de stationnement), de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 37] », sis [Adresse 18] à [Localité 47] ;

à la somme de 445 026,60 euros, se décomposant comme suit :

383 206,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;

39 320,60 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

22 500,00 euros, au titre de l’indemnité de perte de revenus locatifs ;

DEBOUTE le SYTRAL MOBILITES et les époux [X] du leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d’expropriation ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES à payer aux époux [X] la somme de 2 500,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 40], le 28 avril 2025.

La Greffière Le Juge

H. BROUTIN V. BOULVERT