Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 10 janvier 2025, n° 24/02267

TJ Orléans 10 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que Madame [W] [X] a occupé le logement sans droit ni titre, justifiant ainsi la demande d'indemnité d'occupation pour le préjudice subi par le bailleur.
Rejeté
Non-paiement des loyers
La cour a rejeté cette demande, considérant que Madame [W] [X] n'était pas la locataire légitime et n'avait pas d'obligation de paiement envers le bailleur.
Accepté
Frais exposés par le bailleur
La cour a jugé que les frais étaient justifiés et a condamné Madame [W] [X] à rembourser les frais irrépétibles au bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 10 janv. 2025, n° 24/02267
Numéro(s) :	24/02267
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Joanna FIRKOWSKI
Cabinet(s) :	SCP OLIVIER LAVAL - JOANNA FIRKOWSKI-BELLOUARD - ALEXIS DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Etablissement public LOGEM LOIRET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02267 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXE6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE,

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public LOGEM LOIRET, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Joanna FIRKOWSKI de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [W] [X] en présence de M. [G] [Y] , éducateur prévention spécialisée [Localité 5] métropole, domiciliée : chez CCAS D'[Localité 5], [Adresse 3]

comparante en personne

A l’audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

L’OPH LOGEMLOIRET a donné à bail, selon contrat en date du 24 octobre 2017 à Monsieur [B] [X] un bien à usage d’habitation de type 3 ainsi qu’un garage situés [Adresse 1], moyennant un loyer initial hors charges de 439,85 euros (logement) et de 31,79 euros pour le garage, payables à terme échu le 1er de chaque mois.

Monsieur [B] [X] est décédé le 30 juillet 2023 entraînant la résiliation de plein droit du bail en l’absence de personnes pouvant prétendre au transfert du contrat de location.

Toutefois, postérieurement au décès du locataire en titre, l’OPH LOGEMLOIRET -ayant été informé que sa fille, Madame [W] [X] occupait sans autorisation le logement- a, par lettre du 22 septembre 2023, indiqué à cette dernière qu’elle ne pouvait bénéficier du droit de suite du bail de son père au motif qu’elle ne remplissait pas les conditions d’attribution fixées par la législation, s’agissant d’un logement HLM non adapté à sa situation.

Madame [W] [X] se maintenant néanmoins dans les lieux sans s’acquitter du loyer, et en émettant de surcroît des nuisances sonores gênant le voisinage, l’OPH LOGEMLOIRET lui a fait sommation le 16 octobre 2023, par acte de commissaire de justice, de quitter le logement dans un délai de 8 jours et d’en restituer les clés, tout en saisissant parallèlement la CCAPEX de cette situation.

Après avoir fait constater les 22 décembre 2023 et 24 janvier 2024 par acte de commissaire de justice que Madame [W] [X] occupait toujours les lieux avec son compagnon, tout en causant des troubles au voisinage (nuisances sonores, présence de nuisibles nécessitant une désinsectisation), l’OPH LOGEMLOIRET a fait délivrer le 19 avril 2024 à Madame [W] [X] une assignation à comparaître -dénoncée par la voie électronique à la Préfecture du Loiret le 22 avril 2024- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, statuant au fond, aux fins suivantes :

constater l’occupation sans droit ni titre de Madame [W] [X] du logement et du garage sis [Adresse 1] en vertu de l’article 544 du Code civil et de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;

ordonner l’expulsion de Madame [W] [X], occupante sans droit ni titre, ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

déroger aux dispositions de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution pour que le défendeur ne bénéficie pas du délai légal de deux mois, mais de 8 jours seulement pour quitter les lieux au motif qu’elle les occupe sans droit ni titre ;

condamner Madame [W] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation de 600,00 € égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail le 30 juillet 2023 jusqu’à complète libération des locaux, et ce, en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

condamner Madame [W] [X] au paiement de la somme de 4.968,13 € (arrêtée au 12 février 2024) au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

condamner Madame [W] [X] au paiement d’une somme de 1.200,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

dire que l’exécution provisoire du jugement à intervenir ne sera pas écartée ;

condamner Madame [W] [X] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût de la sommation, du procès-verbal de constat et de l’assignation en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 octobre 2024.

Madame [W] [X], comparaissant en personne, indique être sans activité professionnelle, avoir quitté le logement depuis le mois de juin 2024 et restitué les clés au bailleur.

A cette audience, l’OPH LOGEMLOIRET, représenté par son avocat, a renoncé par conséquent à sa demande d’expulsion, puis a déposé son dossier en maintenant ses autres demandes introductives, dont l’octroi d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date de libération survenue en juin 2024 de l’occupante des lieux.

Aucun diagnostic social et financier n’ayant été reçu au greffe avant l’audience, et les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, les parties ayant comparu à l’audience publique en personne ou représentées, le jugement sera contradictoire et susceptible d’appel.

Sur la résiliation de plein droit du bail suite au décès de Monsieur [B] [X] et sur l’occupation sans droit ni titre de Madame [W] [X] :

L’article L 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

Sur ce point, il sera donné acte à la Société LOGEMLOIRET du retrait de sa demande principale d’expulsion de l’occupante sans droit ni titre, et du maintien de sa demande de condamnation au paiement par Madame [W] [X] d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date de libération effective du logement survenue au mois de juin 2024.

Sur le fond, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de décès du locataire en titre, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de la même Loi précise que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré ne faisant pas l’objet d’une convention à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Au cas d’espèce, il est constant que le logement litigieux est resté irrégulièrement occupé par Madame [W] [X] du 30 juillet 2023 -date du décès de Monsieur [B] [X]- au mois de juin 2024, et ce, en dépit d’une sommation de quitter les lieux signifiée le 16 octobre 2023, d’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice les 23 décembre 2023 et 24 janvier 2024, puis de l’assignation introductive de la présente procédure délivrée à la personne de la défenderesse le 19 avril 2024, a rendu les clés en octobre 2024.

De plus, il est tout aussi constant qu’aucun loyer n’a été réglé au cours de cette période par Madame [W] [X] qui, en tout état de cause, n’a jamais été la locataire de l’OPH LOGEMLOIRET, la défenderesse n’ayant, à aucun moment, rapporté la preuve ou valablement démontré qu’elle remplissait les conditions du transfert à son profit du bail de son père Monsieur [B] [X], prévues aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.

Il en résulte par conséquent que Madame [W] [X] a manifestement occupé les lieux sans droit ni titre, et de manière illicite à effet du 30 juillet 2023, ceci jusqu’à la date de son départ volontaire des locaux survenu au mois de juin 2024 et remise des clés en octobre 2024, au cours de la présente procédure.

La procédure apparaît donc recevable et justifiée au fond.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

Il paraît également justifié que, Madame [W] [X] étant occupante sans droit ni titre depuis au moins le 30 juillet 2023, une indemnité d’occupation soit mise à sa charge, dans la mesure où elle a nécessairement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

En application des dispositions de l’article 1760 du Code civil, il convient donc de fixer à la somme de 592,56 € l’indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges indexés (logement et garage) – à parfaire en deniers ou quittances – dus par Madame [W] [X], occupante sans droit ni titre, à compter de la résiliation de plein droit du bail survenue le 30 juillet 2023, et ce, jusqu’à la restitution des clés du logement qui ne fut effective qu’au jour de l’audience publique le 8 octobre 2024, la libération des lieux par Madame [X] en juin 2024 (à une date par ailleurs non définie) ne pouvant, en effet, constituer le terme de l’occupation illégitime.

Sur les dépens :

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, le paiement des entiers dépens (dont l’assignation) sera mis à la charge de Madame [W] [X], partie perdante.

Sur les frais irrépétibles :

Madame [W] [X] sera condamnée à payer une somme de 500,00 euros à l’OPH LOGEMLOIRET sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en tant que partie perdant le procès et condamnée aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que Madame [W] [X] a occupé sans droit ni titre le bien immobilier initialement donné à bail selon contrat en date du 24 octobre 2017 par l’OPH LOGEMLOIRET à Monsieur [B] [X] (décédé le 30 juillet 2023) et situé [Adresse 1] ;

CONSTATE que l’OPH LOGEMLOIRET ne maintient pas sa demande d’expulsion à l’encontre de Madame [W] [X], laquelle a volontairement quitté les locaux à usage d’habitation avec garage situés [Adresse 1] au mois de juin 2024 (date non précisée) ;

CONDAMNE Madame [W] [X] à payer à l’OPH LOGEMLOIRET, pris en la personne de son représentant légal, une indemnité d’occupation mensuelle de 592,56 euros -à parfaire en deniers ou quittances- correspondant au montant du loyer et des charges (logement et garage) dus à compter de la date de résiliation de plein droit du bail intervenue du fait du décès du locataire en titre, Monsieur [B] [X] le 30 juillet 2023, et ce, jusqu’à la libération effective des locaux caractérisée par la restitution des clés du logement effective le 8 octobre 2024, jour de l’audience publique du tribunal de céans ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [X] à payer à l’OPH LOGEMLOIRET, pris en la personne de son représentant légal, une somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [W] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 10 janvier 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,