TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00344 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWTI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [N] [H] [J]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS, substituée par M^e Romain DEHOUX, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [L]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [S] [P] épouse [L]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M. [F] [L], muni d’un pouvoir de représentation

A l’audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Avril 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 25 mars 2017, Madame [N] [H] [J] a donné à bail à [F] [L] et à Madame [S] [P] épouse [L], un appartement d’habitation sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 470,00 euros -toutes charges comprises- payable d’avance du 1er au 5 de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs dès le mois de décembre 2023, Madame [N] [H] [J] a fait délivrer par acte d’huissier du 26 janvier 2024 un commandement de payer sous 2 mois visant la clause résolutoire à [F] [L] et à Madame [S] [P] épouse [L] – dénoncé par voie électronique le 29 janvier 2024 à la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret – lequel portait sur la somme principale de 1.615,08 euros au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés (janvier 2024 inclus).

En l’absence de règlement des causes du commandement de payer, Madame [N] [G] a fait assigner en référé Monsieur [F] [L] et Madame [S] [P] épouse [L] -par actes d’huissier signifiés à l’étude le 29 avril 2024, dénoncés par voie électronique le 30 avril 2024 auprès de la Préfecture du Loiret- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire conventionnelle (article 24 Loi du 6 juillet 1989) ;En conséquence, voir ordonner l’expulsion sans délai des époux [L] du logement qu’ils occupent et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner solidairement les époux [L] à payer à titre provisionnel à Madame [N] [H] [J] la somme principale de 1.615,08 euros au titre des loyers et charges impayés (mois d’avril 2024 inclus), condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir ;Condamner les époux [L] à payer à titre provisionnel à Madame [N] [G] une indemnité d’occupation mensuelle de 508,93 € (annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail) correspondant au loyer et charges mensuels en cours, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif des lieux ;Dire et juger que les intérêts dus sur les loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail, et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer du 26 janvier 2024 ;Condamner à titre provisionnel et solidairement les époux [L] au paiement de la somme de 500,00 €, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner à titre provisionnel et solidairement les époux [L] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire, après avoir été évoquée et débattue entre les parties présentes ou représentées à l’audience du 8 octobre 2024, a été renvoyée afin de permettre l’échange et transmission de pièces et conclusions des défendeurs, et ce, dans le respect du principe du contradictoire, puis elle a été retenue à l’audience publique du 14 janvier 2025 où les parties ont développé oralement leurs arguments et prétentions.

Monsieur [F] [L] qui comparaît en personne, muni d’un pouvoir de représentation régulier de son épouse Madame [S] [P], soulève qu’il est intégralement à jour du paiement de ses loyers, et à titre principal, conteste, d’une part, une surconsommation d’eau qui lui est imputée à tort, et d’autre part, une régularisation de charges anciennes (6 ans) dont il demande, en vain, à connaître l’état détaillé qui ne lui a pas été communiqué à ce jour.

L’avocat de Madame [N] [H] [J], tout en reconnaissant le règlement des loyers par les locataires, maintient l’intégralité de ses demandes introductives, en actualisant la dette à la somme de 2.124,01 € à la date du 4 octobre 2024.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025, prorogé au 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

La décision est contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 octobre 2024.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir régulièrement saisi, suite au commandement de payer du 26 janvier 2024, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en date du 29 janvier 2024 par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par Madame [N] [H] [J] est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales et sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé :

En vertu des dispositions prévues aux articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Or, en l’espèce, à l’analyse des éléments versés aux débats, force est de relever que les demandes en paiement et expulsion de Madame [N] [H] [J] se heurtent à une contestation sérieuse du fait de l’existence :

— d’une part, d’une surconsommation d’eau potable qui est imputée et facturée aux époux [L] sur une très longue période allant de mars 2017 à janvier 2024,

— d’autre part, d’une régularisation de charges anciennes (6 ans) dont les époux [L] n’ont pas eu communication de l’état détaillé en dépit de leurs demandes réitérées.

En conséquence, la contestation sérieuse évoquée par les locataires-défendeurs nécessitant manifestement un examen approfondi au fond dans ce litige, le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, se déclarera incompétent pour connaître de la présente affaire, et ce au profit du juge du fond.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Dans les circonstances de l’espèce, il convient de laisser à la charge de la demanderesse les dépens et frais exposés par elle et de la débouter de sa demande au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS que l’action engagée par Madame [N] [H] [J] aux fins de constat de la résiliation du bail du 25 mars 2017 est parfaitement recevable ;

DÉCLARONS notre incompétence pour connaître de la présente affaire du fait de l’existence d’une contestation sérieuse dans le litige opposant Madame [N] [H] [J], à ses locataires, [F] [L] et Madame [S] [P] épouse [L] ;

DEBOUTONS les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

INVITONS les parties à mieux se pourvoir ;

LAISSONS la charge des dépens à Madame [N] [G] ;

DEBOUTONS Madame [N] [G] de sa demande au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,