TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00197 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HCMR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées par Mme [T], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [K]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

A l’audience du 26 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 26 août 2019, l’OPH d'[Localité 5] Métropole Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné à bail à Monsieur [G] [K] un logement de type F3 et un garage situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel indexé de 503,02 euros et une provision pour charges de 97,96 euros (garage compris), payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Monsieur [G] [K] le 30 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.427,66 euros, échéance de juin 2024 incluse.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [G] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, remis à personne, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour défaut de paiement en conformité avec l’article 1728 du Code civil et la loi du 6 juillet 1989 ;Condamner Monsieur [G] [K] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter immédiatement et sans délai le logement qu’il occupe situé [Adresse 2] à [Localité 6] et ordonner son expulsion conformément aux dispositions de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Autoriser les résidences de l’Orléanais à faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner Monsieur [G] [K] au paiement d’une indemnité provisionnelle égale aux loyers impayés au jour de la signification de l’assignation, c’est-à-dire 2.628,95 euros, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du code civil ;Condamner Monsieur [G] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 612,63 euros à compter de décembre 2024, en conformité de l’article 1231-1 du Code de procédure civile, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien d’occupation du logement une fois le bail résilié ;Condamner Monsieur [G] [K] au paiement de la somme de 300 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par la demanderesse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du Code civil ;Condamner Monsieur [G] [K] aux frais et dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation, ainsi que les suites de mise à exécution conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 26 juin 2025, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [W] [T], employée de la personne morale – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 4.215,40 euros, hors frais. Le bailleur a fait remarquer que Monsieur [K] avait repris le règlement du loyer mensuel, outre la somme de 120 euros depuis deux mois. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement avec la fixation à 120 euros de la somme à régler en plus du loyer pour apurer la dette locative.

Les questions de la recevabilité de la demande principale et des délais ont été mises d’office dans les débats par le juge.

Monsieur [G] [K] a comparu à l’audience. Il a reconnu le principe et le montant de la dette et a indiqué vouloir la payer.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Une évaluation sociale a été effectuée, précisant que Monsieur [K] a été victime d’un accident domestique en 2020 qui lui a causé de graves séquelles ; il n’est plus autonome dans les gestes de la vie quotidienne, a été licencié en 2023, perçoit une pension d’invalidité et est divorcé depuis le mois de janvier 2025. Une demande d’aide financière est en cours.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, les parties ayant été présentes ou représentées à l’audience du 26 juin 2025.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location du 26 août 2019 contient une clause résolutoire (en page 5 du bail). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.427,66 euros.

Monsieur [G] [K] disposait d’un délai de deux mois, soit jusqu’au 30 septembre 2024 à 24 heures, pour régler cette somme.

Entre le 30 juillet 2024 et le 30 septembre 2024 à 24 heures, le locataire n’a effectué aucun règlement, si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er octobre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La [Localité 7] Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte arrêté au 23 juin 2025 démontrant que Monsieur [G] [K] reste redevable, après soustraction des frais de contentieux (234,45 euros, relevant éventuellement des dépens) et des frais de dossier enquête (5 x 7,62 euros), de la somme de 4.225,16 euros, échéance de mai 2025 incluse.

Il s’avère en effet que le décompte produit par la demanderesse est erroné s’agissant des frais divers, qui s’élèvent à la somme de 38,10 euros (5X7,62 euros) et non 47,86 euros.

Le tribunal ne peut statuer ultra petita ; il convient de rappeler qu’il a été demandé à l’audience du 26 juin 2025 la condamnation du locataire à payer la somme de 4.215,40 euros.

Monsieur [G] [K] sera donc condamné à verser à la [Localité 7] Les Résidences de l’Orléanais la somme de 4.215,40 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.427,66 euros à compter du 30 juillet 2024, date du commandement de payer, conformément à la demande formulée.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [K] a repris le paiement de son loyer courant depuis quelques mois, outre 120 euros pour apurer la dette locative.

Le bailleur a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement. Le loyer du mois de mai 2025 a été intégralement réglé.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [G] [K] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [G] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant indexé du loyer et des charges. Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, et conformément à ce qui est indiqué ci-dessus concernant les dépens, Monsieur [G] [K] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 26 août 2019 entre l’OPH d'[Localité 5] Métropole Les Résidences de l’Orléanais (désormais la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) et Monsieur [G] [K], concernant le bien à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er octobre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 4.215,40 euros (selon décompte actualisé à l’audience du 26 juin 2025, incluant l’échéance de mai 2025) au titre des loyers et charges impayés pour le logement, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.427,66 euros à compter du 30 juillet 2024, date du commandement de payer ;

AUTORISONS Monsieur [G] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 120 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord trouvé entre les parties à l’audience ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [G] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [G] [K] soit condamné à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant indexé du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024 et le coût de l’assignation du 13 décembre 2024 ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le 16 octobre 2025.

Le greffier, Le juge,