TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08771 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5PF

N° MINUTE : 7/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 avril 2026

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE [Adresse 1]

représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [C], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 09 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08771 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5PF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 août 2015, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [C] sur un logement situé au [Adresse 4], à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4028,99 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La Caisse d’allocations familiales de [Localité 1] a été informée de la situation d’impayés de Monsieur [Z] [C] par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 juin 2025 reçue le 26 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion avec toutes conséquences de droit et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  4712,88 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer majoré de 50 % sans préjudice des charges, et subsidiairement d’un montant au moins égal à celui du loyer, jusqu’à son départ effectif des lieux,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 Janvier 2026, lors de laquelle la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 4036,02 euros arrêté au 20 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. La S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F expose que le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, de sorte que la condition posée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est remplie.

Monsieur [Z] [C] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le règlement de la dette par des mensualités de 70 euros, en plus du loyer courant.

La S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné son accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de [Localité 1] deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023 et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9.1 des conditions générales).

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 juillet 2025, pour une somme en principal de 4028,99 euros, hors coût de l’acte.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 septembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits et des débats que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Compte tenu de la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et de l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 janvier 2026, Monsieur [Z] [C] restait lui devoir la somme de 3977,40 euros au titre des loyers et charges échus impayés, terme de décembre 2025 inclus, après déduction des frais de rejet qui ne constituent pas une dette locative et des frais portés au décompte sous l’intitulé « autres produits » qui ne sont pas justifiés.

Monsieur [Z] [C], qui a par ailleurs reconnu ce montant à l’audience, sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Z] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Z] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 juillet 2025 et de l’assignation du 19 septembre 2025.

En revanche, compte tenu de sa situation économique dont il s’explique à l’audience, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F sera donc déboutée de cette demande.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 24 août 2015 entre la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Monsieur [Z] [C], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 4], à [Localité 2] est résilié de plein droit depuis le 10 septembre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [C] à payer à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 3977,40 euros (trois mille neuf cent soixante-dix-sept euros et quarante centimes) à titre de provision sur les loyers et charges échus impayés au 20 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées;

AUTORISONS Monsieur [Z] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros (soixante-dix euros), la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Z] [C] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 septembre 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux (le logement et l’ensemble de ses accessoires) et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [Z] [C] sera condamné à verser à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTONS la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 juillet 2025 et de l’assignation du 19 septembre 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection