TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 25/00127 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSYY

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Mars 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] 17 à [Localité 1], situé [Adresse 1] – [Localité 1], dont les références cadastrales sont Section AM n°[Cadastre 1] et AM n°[Cadastre 2], représenté par Maître [A] [F], Administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 2] à [Localité 2], en sa qualité d’administrateur judiciaire

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [J] [D], demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

défaillant

Madame [L] [D], demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 septembre 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [D] et Mme [L] [D] sont propriétaires des lots numéros 101,123 et 218 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1] 17, sise [Adresse 1] à [Localité 1].

Par actes de commissaire de Justice en date du 24 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] 17, représenté par Maître [A] [F], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, a fait assigner M. [J] [D] et Mme [L] [D] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins de :

— Condamner solidairement, ou à tout tout le moins in solidum Mme et M. [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1] 17" sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme en principal de 7 170,39 € au titre des charges de copropriété courantes et exceptionnelles impayées, arrêtées au 01/10/2024 inclus;

— Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Mme et M. [D] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

— de la mise en demeure notifiée par l’étude [F] – ALIREZAI, administrateurs judiciaires, en date du 29/08/2024, d’avoir à payer la somme de 5 328,25 €,

— de la présente assignation pour le surplus.

— Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation;

— Condamner solidairement ou à tout le moins in solidum Mme et M. [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1] 17" sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 3 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— Condamner solidairement ou à tout le moins in solidum Mme et M. [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1] 17" sis [Adresse 1] à [Localité 1] une indemnité de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à inrervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [J] [D] et Mme [L] [D], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 février 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] 17 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [J] [D] et Mme [L] [D] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— un décompte sur la période du 1er avril 2020 au 1er octobre 2024, appel de fonds 4T 2024 et fonds travaux Alur 4T 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7 170,39 euros,

— l’ordonnance du président du tribunal de grande instance d’EVRY du 13 novembre 2019 désignant Maître [F] administrateur judiciaire de la copropriété et les ordonnances des 29 octobre 2020, 26 octobre 2021, 26 octobre 2022 et 30 octobre 2023 prolongeant sa mission,

— la mise en demeure par Maître [F] du 29 août 2024,

— les appels de fonds et appels travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020, des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024,

— les régularisations de charges des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,

— les 5ème, 7ème, 9ème, 10ème, 11ème, 16ème, 17ème, 24ème, 30ème, 32ème et 36ème procès-verbaux de décisions de l’administrateur judiciaire des 15 mai 2020, 8 juin 2020, 5 novembre 2020, 15 décembre 2020, 23 décembre 2020, 4 juin 2021, 6 juillet 2021, 21 décembre 2022, 24 octobre 2023, 16 novembre 2023 et 27 août 2024,

— et un extrait du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire du montant de 7 170,39 euros réclamé par le syndicat des copropriétaires les appels de fonds travaux ALUR des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020 d’un montant de 38,73 euros, à défaut de versement aux débats du procès-verbal de décisions de l’administrateur provisoire aux termes duquel a été décidé le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2020.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] 17 peut prétendre au titre des charges de copropriété courantes et exceptionnelles et des appels de fonds travaux loi ALUR impayés, sur la période du 1er avril 2020 au 1er octobre 2024, appel de fonds 4T 2024 et fonds travaux Alur 4T 2024 inclus, s’élève à la somme de 7 054,20 euros (= 7 170,39€-38,73€-38,73€-38,73€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 5 328,25 euros à compter de la mise en demeure du 29 août 2024 et pour le surplus à compter du 24 décembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la solidarité :

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort du paragraphe “11.4. REGLEMENT DES CHARGES » du règlement de copropriété dont un extrait est versé contradictoirement aux débats (p96-97), ce qui suit :

“En cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires d’une part et les nus-propriétaires et usufruitiers d’autre part, seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré.

Aucun copropriétaire ne pourra se décharger de sa contribution aux charges communes, ou la diminuer, par l’abandon aux autres, en totalité ou en partie, de ses droits divis et indivis (…)”.

En conséquence, M. [J] [D] et Mme [L] [D], coindivisaires, seront condamnés solidairement au paiement de leur dette.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [J] [D] et Mme [L] [D], laquelle ne se présume pas, et ce dans un contexte où les défendeurs ont effectué des versements réguliers pour tenter de contenir leur dette.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J] [D] et Mme [L] [D], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] 17 une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [J] [D] et Mme [L] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] 17 la somme de 7 054,20 euros au titre des charges de copropriété courantes et exceptionnelles et des appels de fonds travaux loi ALUR impayés, sur la période du 1er avril 2020 au 1er octobre 2024, appel de fonds 4T 2024 et fonds travaux Alur 4T 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 328,25 euros à compter de la mise en demeure du 29 août 2024 et pour le surplus à compter du 24 décembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] 17 de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum M. [J] [D] et Mme [L] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] 17 la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [J] [D] et Mme [L] [D] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,