TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00483 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HAI5

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [I]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Madame [E] [T] a donné à bail par contrat du 29 novembre 2022 à Monsieur [R] [I] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 400 euros, outre 50 euros de provision sur charges, payables d’avance au 1er de chaque mois.

Le 18 novembre 2022, le bailleur, Madame [E] [T], a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

Des loyers restant impayés à compter du mois de mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a informé Monsieur [R] [I] avoir procédé – selon une première quittance subrogative du 6 juin 2024 et en sa qualité de caution – à un versement d’un montant de 1856 € au bailleur, puis postérieurement le 9 octobre 2024 une seconde quittance subrogative a été délivrée par ce dernier à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 3712 euros correspondant aux loyers et charges impayés au titre des mois de mars à octobre 2024 inclus.

Par acte du 28 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES – subrogée dans les droits de Madame [E] [T] – a fait délivrer à Monsieur [R] [I] un acte valant commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, pour la somme en principal de 1332 euros, au titre des loyers et charges demeurant impayés pour la période de mars à juin 2024.

Dénonçant la situation d’impayés, le Commissaire de justice intervenant pour la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi par voie électronique le 3 juillet 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives auprès de la Préfecture du Loiret.

Par acte de Commissaire de justice du 13 novembre 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable et bien fondée en son action ;déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [R] [I] au paiement de la somme de 2664 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juin 2024 sur la somme de 1332 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Monsieur [R] [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Monsieur [R] [I] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2024.

Si Monsieur [R] [I] n’a pas répondu aux rendez vous proposés dans le cadre de l’enquête sociale, une action de prévention des expulsions locatives a tout de même pu être menée par la structure Accompagnement et hébergement urbain. Il en ressort que Monsieur [R] [I] explique avoir contracté cette dette alors qu’il était sans emploi.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat a indiqué maintenir l’ensemble de ses demandes et a actualisé le montant sollicité à la somme de 5554 euros. Elle a précisé que le défendeur n’a rien réglé.

Monsieur [R] [I], comparaissant en personne, a déclaré reconnaître le montant de la dette. Il a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire, indiquant vouloir se maintenir dans les lieux. Il a précisé qu’il va reprendre le travail dans 3 semaines et a dit avoir fait un virement de 200 euros à son assistante sociale.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire selon les dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR L’INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 18 novembre 2022 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1, qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES – subrogée aux droits et actions de Madame [E] [T], tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement qu’en ses actions destinées à mettre un terme au bail en raison des impayés locatifs – démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 29 novembre 2022, et en expulsion à l’encontre de Monsieur [R] [I].

II. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation du 13 novembre 2024 a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception en date du 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025.

Par ailleurs, suite à la signification du commandement de payer au locataire le 28 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi par la voie électronique, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 3 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc parfaitement recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 28 juin 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de location conclu le 29 novembre 2022 contient une clause résolutoire (Article 16) qui prévoit que le contrat de bail pourra être résilié de plein droit en cas de non paiement du loyer et des charges par le locataire.

Un commandement de payer dans le délai de deux mois a été délivré au locataire le 28 juin 2024 pour un montant en principal de 1332 euros. Si la clause résolutoire ne mentionne pas de délai, il convient toutefois d’appliquer le délai de 2 mois signifié au locataire dans le cadre du commandement de payer malgré les termes de la loi nouvelle.

Monsieur [R] [I] disposait donc d’un délai pour régler cette somme de 1332 euros, expirant le mercredi 28 août 2024 à 24h .

Monsieur [R] [I] n’ayant procédé qu’à deux versements de 464 et 60 euros dans le délai imparti, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 29 août 2024.

L’expulsion de Monsieur [R] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte arrêté au 19 mai 2025 démontrant, d’une part, que Monsieur [R] [I] ne règle pas son loyer courant, n’ayant versé que 200 euros en mars et 218 euros en avril alors que loyer est de 464 euros et n’ayant rien versé en mai 2025 et reste devoir la somme de 5554 euros au titre des loyers et charges arriérés, hors frais de poursuite.

Elle verse également aux débats une quittance subrogative du 12 mai 2025 qui lui a été délivrée par le bailleur et qui atteste que ce dernier a reçu de la part de la caution un montant total de 7020 euros relativement au règlement des loyers impayés de mars 2024 à mai 2025.

Il est donc constant que Monsieur [R] [I] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 28 août 2024 inclus et, qu’à compter du 29 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 29 août 2024, le locataire en place a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l’audience.

Comparaissant en personne à l’audience, Monsieur [R] [I], ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de sa dette locative, tout en faisant part au tribunal de son souhait de rester dans le logement et d’obtenir des délais de paiement pour régler sa dette.

Dans ces circonstances, Monsieur [R] [I] sera condamné au paiement de la somme principale de 5554 euros (dette arrêtée selon décompte du 19 mai 2025), assortie des intérêts calculés au taux légal sur la somme de 1332 euros à compter du commandement de payer en date du 28 juin 2024, sur la somme de 2664 euros à compter de l’assignation introductive d’instance et à compter de la signification de la décision à intervenir pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Monsieur [R] [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement pour la période postérieure au 1er juin 2025, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux avec remise des clés.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, conformément à la demande.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Présent à l’audience, Monsieur [R] [I] reconnaît le montant de sa dette locative, mais à l’examen des pièces versées aux débats, il est constant en premier lieu, qu’il ne se trouve pas financièrement en capacité de faire face au paiement de l’arriéré de loyers et charges du logement, et en second lieu, qu’il n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience.

De ce fait, aucun délai de paiement ne pourra lui être légalement accordé par la juridiction.

Dans ces circonstances, Monsieur [R] [I] ne pouvant bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, la clause résolutoire acquise au 29 août 2024 conservera par conséquent tous ses effets.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Au vu du sens de la présente décision, Monsieur [R] [I] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [R] [I] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 novembre 2022 entre Madame [E] [T] et Monsieur [R] [I] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 août 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements, effectués par la caution au bailleur, auront été préalablement justifiés par la délivrance d’une quittance subrogative ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges que Monsieur [R] [I] aurait eu à payer en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [R] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5554 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pris en charge par la caution, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1332 euros à compter du commandement de payer en date du 28 juin 2024, sur la somme de 2664 euros à compter de l’assignation introductive d’instance et à compter de la signification de la décision à intervenir pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais de commandement de payer et d’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juillet 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,