TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [T] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Stéphanie GIOVANNETTI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03002 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KVY

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 23 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. MHJ, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1982

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 octobre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 23 octobre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/03002 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KVY

EXPOSE DU LITIGE

Le 31 mai 2021, la S.C.I. MHJ (ci-après « société MHJ ») a conclu un contrat de bail d’habitation avec Monsieur [T] [X] pour un appartement situé au 3e étage d’un immeuble sis [Adresse 2] dans le [Localité 3].

Par acte en date du 27 février 2024, la société MHJ a fait assigner Monsieur [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de résiliation du bail, d’expulsion du logement et d’indemnisation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 septembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la société MHJ, par la voix de son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [X] ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [X], ainsi que celle de tous les occupants de son chef, du logement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin ;

— Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [X] à payer à la société MHJ la somme de 18.557 euros au titre de la dette locative, actualisée au 30 septembre 2024 ;

— Condamner Monsieur [X] à verser à la société MHJ une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, outre revalorisation légale et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

— Condamner Monsieur [X] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Monsieur [X] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 22 décembre 2023.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, la demanderesse fait valoir deux moyens distincts : d’une part, la sous-location non autorisée du logement et, d’autre part, l’absence de paiement des loyers. En premier lieu, au visa des dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, elle sollicite la résiliation du bail en raison de la sous-location non autorisée du logement par le défendeur, produisant en ce sens des annonces sur les sites « AirBnB » et « Booking.com », des courriels de membres du conseil syndical de la copropriété, ainsi que des échanges de conversations téléphoniques entre les parties. Elle soutient qu’il s’agit d’un manquement dont la gravité justifie à lui seul la résiliation du bail. En second lieu, au visa des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la requérante demande la résiliation du bail en raison de retards systématiques du défendeur dans le règlement de son loyer ainsi que d’un arriéré locatif et de l’absence de versement de dépôt de garantie.

Au titre des conséquences de sa demande de résiliation du bail, la société MHJ sollicite l’autorisation de procéder à l’expulsion du défendeur, ainsi que celle de tous les occupants, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Par ailleurs, la demanderesse sollicite la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer actuel ainsi que des charges à compter de la date du prononcé du jugement et ce jusqu’à la libération des lieux.

En outre, la requérante demande la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 18.557 euros au titre de la dette locative actualisée au 30 septembre 2024 et du dépôt de garantie.

Enfin, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, la société MHJ fait valoir que la situation a créé un préjudice pour elle en ce qu’elle a été destinataire de courriels de locataires de l’immeuble se plaignant des sous-locations réalisées par le défendeur et des incivilités engendrées. Il est notamment fait mention de la présence d’un groupe d’individus le 14 juillet 2023 ayant fracturé la porte d’accès au toit de l’immeuble afin d’assister au feu d’artifice et y faire la fête, et ce malgré l’intervention de la gardienne pour les en empêcher. Par ailleurs, la société fait état d’un préjudice financier en raison de l’absence de règlement des loyers par le défendeur, engendrant des difficultés dans le remboursement du prêt bancaire ayant servi à l’acquisition du logement, son unique associé se trouvant par ailleurs actuellement sans emploi.

A l’audience, Monsieur [X] n’a pas comparu et n’était pas représenté, bien que régulièrement cité à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Par ailleurs, en application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En outre, l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Enfin, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit un usage exclusif des lieux comme habitation principale par le locataire et est soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La notice d’information annexée au contrat de location signé entre les parties stipule expressément que « Le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l’accord écrit du bailleur ».

Pour démontrer l’existence d’un manquement par le défendeur à ses obligations en raison de la sous-location non-autorisée du logement, la société MHJ fait tout d’abord valoir qu’elle n’a jamais donné son accord à cette fin au défendeur, produisant pour en attester des échanges téléphoniques entre Madame [G] [F] [M], associée unique de la société MHJ, et Monsieur [X], dans lesquels cette première demande à plusieurs reprises l’arrêt par le défendeur de la sous-location du logement. Dans ces conversations, Monsieur [X] reconnait avoir eu recours à la sous-location du logement.

Par ailleurs, la requérante verse aux débats des copies de pages des sites internet « AirBNB » et « Booking.com » relatifs à des annonces locatives d’un studio situé [Adresse 2] dans le [Localité 3], ainsi que deux courriers de mise en demeure de son conseil adressés aux sociétés « AirBNB » et « Booking.com » demandant le retrait de ces annonces, en y joignant le titre de propriété. Dans un courriel en date du 2 février 2024, la société « AirBNB » indique qu’à la suite de cette demande, l’annonce mise en ligne par Monsieur [X] n’est plus disponible. Pour autant, dans un courriel en date du 1er juillet 2024 adressé à Monsieur [X], le conseil de la société MHJ constatait que l’annonce était toujours disponible et sommait ce dernier de la supprimer.

Pris ensemble, ces éléments démontrent l’existence d’une activité de sous-location du logement par le défendeur sans l’autorisation de la bailleresse en violation de ses obligations contractuelles, et ce pendant plusieurs mois, y compris postérieurement à la délivrance de l’assignation, et malgré les demandes de cessation de l’activité de sous-location adressées par la requérante. Ce manquement apparait suffisamment grave et répété pour justifier seul le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le second moyen soulevé à cette fin par la demanderesse, relatif aux loyers impayés.

En conséquence, la résiliation du bail conclu entre la société MHJ et Monsieur [X] le 31 mai 2021 sur le logement situé au 3e étage de l’immeuble sis [Adresse 2] sera prononcée, à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion du locataire

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

En l’espèce, dès lors que la résiliation du bail est prononcée, la société MHJ possède un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué en l’absence de libération volontaire des lieux.

En conséquence, la société MHJ sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Sur le sort des meubles

Aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Il convient par ailleurs de rappeler que, conformément à l’article R. 442-1 du même code, les contestations relatives aux dispositions précitées relèvent de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, outre la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit le paiement du loyer à terme à échoir tous les 5 du mois.

Il ressort du commandement de payer en date du 22 décembre 2023 et du décompte de créance figurant dans l’assignation et mentionnant un montant à parfaire, qu’au 27 février 2024, Monsieur [X] était redevable d’une somme de 8.177 euros au titre des loyers et charges impayés. A l’audience, la requérante produit un décompte actualisé de la dette locative pour un montant de 18.557 euros au 30 septembre 2024, échéance de septembre 2024 et dépôt de garantie compris. Il y a lieu de relever d’une part que l’assignation demandait la condamnation du défendeur à une somme à parfaire au titre de l’arriéré locatif et, d’autre part, que ce décompte actualisé a été porté à la connaissance du défendeur par courriel en date du 22 août 2024.

Pour autant, le décompte actualisé fait apparaître une hausse du montant du loyer aux mois de juin, juillet, août et septembre 2024, passant de 1.456 euros à 1.503 euros, sans que la requérante n’en justifie le fondement, de sorte qu’il convient de soustraire le différentiel entre les deux montants du calcul de la dette locative. En outre, il y a lieu également de soustraire le montant du loyer et des charges au titre du mois de septembre 2024, dès lors que la date à laquelle l’affaire a été audiencée est antérieure à la date d’échéance du loyer pour ce mois.

En conséquence, Monsieur [X] sera condamné à payer à la société MHJ la somme de 16.913 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, cette occupation cause un préjudice au propriétaire qui est fondé à en demander réparation. L’évaluation de l’indemnité relève d’un pouvoir souverain des juges du fond qui doivent notamment prendre en compte le montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Monsieur [X], malgré la résiliation du bail, est de nature à créer à l’égard de la société MHJ un préjudice non sérieusement contestable.

En conséquence, Monsieur [X] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, peut, outre la résolution du contrat et la réparation des conséquences de l’inexécution, toujours demander des dommages et intérêts.

En l’espèce, s’agissant de la demande de dommages et intérêts au titre des difficultés engendrées par la sous-location non autorisée du logement par le défendeur et le comportement de ce dernier au sein de la copropriété, la société MHJ produit des courriels de membres du conseil syndical. Il est notamment fait mention d’un incident intervenu le 14 juillet 2023 à l’occasion duquel Monsieur [X] a introduit un groupe d’individus pour assister depuis le toit de la résidence au feu d’artifice de la fête nationale et y passer la soirée, malgré l’interdiction d’y accéder et l’intervention de la gardienne de l’immeuble pour les en empêcher. La plainte de cette dernière est également versée aux débats par la requérante. Les courriels adressés par les membres du conseil syndical font également état des va-et-vient de personnes étrangères à l’immeuble dans le cadre de la sous-location du logement, sollicitant l’intervention de la requérante pour mettre fin à cette situation.

En tant qu’associée unique de la société MHJ, Madame [F] [M] a ainsi été contrainte de gérer la situation, qui ne saurait s’apparenter aux inconvénients normalement liés à la location d’un logement. Dans ses échanges téléphoniques avec le défendeur, celle-ci fait part des difficultés engendrées pour elle vis-à-vis de la copropriété, tout en s’efforçant de rechercher un accord amiable. A cet égard, il y a lieu en outre de relever que la requérante s’est efforcée de parvenir à un règlement amiable du différend, mis en échec par le défendeur, comme le démontre le constat de carence de conciliation en date du 22 janvier 2024.

L’ensemble de ses éléments ont été de nature à créer pour la requérante un préjudice moral, qu’il convient de réparer. En revanche, la requérante ne rapporte pas la preuve de troubles distincts de l’activité de sous-location ou d’incivilités du défendeur susceptibles de créer un préjudice réparable.

En conséquence, Monsieur [X] sera condamné à payer à la société MHJ la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice économique, la société MHJ justifie avoir contracté un emprunt bancaire d’un montant de 450 000 euros pour financer une acquisition immobilière, dont les mensualités de remboursement s’élèvent à 3.070,31 euros à la suite d’un avenant en date du 21 avril 2016. Par ailleurs, la requérante produit une attestation de Pôle Emploi indiquant que Madame [G] [F] [M], unique associée de la société MHJ, se trouve sans emploi depuis le 6 juillet 2022.

Pour autant, il y a lieu de constater que le montant du crédit souscrit par la requérante est inférieur au prix d’achat du bien immobilier tel qu’il figure dans l’acte de vente et que le montant du loyer prévu par le contrat de bail signé entre la société MHJ et Monsieur [T] [X] représente uniquement la moitié du montant de la mensualité que la société MHJ doit rembourser au titre de son prêt bancaire. De plus, la requérante ne rapporte pas la preuve des difficultés financières effectivement rencontrées en raison du non-paiement du loyer par le défendeur.

En conséquence, la société MHJ sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice économique.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [X], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 22 décembre 2023.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [X], condamné aux dépens, devra payer à la SCI MHJ, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail consenti par la S.C.I. MHJ à Monsieur [T] [X] le 31 mai 2021 sur l’appartement situé au 3e étage de l’immeuble sis [Adresse 2], à compter de la présente décision ;

AUTORISE la S.C.I. MHJ à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Monsieur [T] [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux, à savoir l’appartement situé au 3e étage de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer à la S.C.I. MHJ la somme de 16.913 euros (seize mille neuf cent treize euros) correspondant au montant des loyers et charges dus au 3 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer à la S.C.I. MHJ une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges locatives, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer à la S.C.I. MHJ la somme de 1.000 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la S.C.I. MHJ du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 22 décembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer à la S.C.I. MHJ la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 23 octobre 2024

le greffier le Président