TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 Juillet 2025

N° RG 25/00238 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCDO

DEMANDEURS :

Madame [T] [D]

née le 24 Octobre 1965 à [Localité 16] (75)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [H] [K]

né le 19 Novembre 1954 à [Localité 17] (45)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. BIMBENET

immatriculée au RCS d'[Localité 13] sous le n°085 580 041, ès qualités de syndic de copropriété de la résidence LE CLOITRE DE [Localité 12] située [Adresse 5] à [Localité 14], dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [P] [Y]

née le 24 Août 1970 à [Localité 19] (PORTUGAL)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 13 Juin 2025 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le DIX HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Copies conformes le :

à : expertises (x2), régie, M^e Derec, M^e Cotel, M^e Da [Localité 11]

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [K] et Mme [T] [D] sont propriétaires d’un appartement dans la résidence LE CLOITRE DE [Localité 12] sis [Adresse 3] à [Localité 13], qu’ils ont donné à bail à Mme [P] [Y].

La copropriété est gérée par la société SA BIMBENET.

Se plaignant de nuisibles en la présence de rats dans leur logement, les consorts [F] ont, par actes en date du 26 mars 2025, fait assigner Mme [P] [Y] et la société BIMBENET en qualité de syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Adresse 10] DE [Localité 12] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans afin de :

— DECLARER Madame [D] et Monsieur [K] recevables en leurs demandes, Y FAIRE DROIT et en conséquence ;

— ORDONNER une mesure d’expertise ;

— CONDAMNER la SA BIMBENET à payer à Madame [D] et Monsieur [K] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à payer les dépens.

Suivant dernières conclusions en date du 16 mai 2025, Mme [Y] demande au juge des référés de :

— Donner acte à Madame [P] [Y] de ses protestations et réserves.

— Compléter la mission qui sera confiée à l’expert commis comme suit :

Procéder à l’examen du logement loué par Madame [T] [D] et Monsieur [H] [K] à Madame [P] [Y] situé [Adresse 18]. Décrire l’état du logement, examiner les anomalies et griefs allégués par la locataire, Madame [P] [Y], les décrire et préciser notamment s’ils rendent ou non le logement indécent, insalubre ou impropre à l’usage auquel il est destiné, Le cas échéant, déterminer les causes des dysfonctionnements constatés, Décrire les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût, Indiquer la valeur locative du logement compte tenu des anomalies éventuellement constatées, et le montant du loyer réellement dû au regard de l’état du logement, Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis et entre autres le préjudice matériel, le préjudice de jouissance, le préjudice de santé, Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance du logement.

Pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 juin 2025, les consorts [F] et Mme [Y] ont soutenu leurs demandes.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CLOITRE DE [Localité 12], situé [Adresse 6] à [Localité 14], représenté par son syndic BIMBENET SARL a indiqué s’en rapporter à son dossier de plaidoirie, qui n’a jamais été déposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

La décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 145 du code de procédure civile énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment du rapport d’expertise amiable et contradictoire du 10 juin 2024 que la société ST, spécialisée dans les nuisibles tels que les rats, a constaté la présence de déjections de rats au domicile des consorts [F] et à leur présence dans l’immeuble, de sorte que les demandeurs justifient d’un intérêt légitime à la mesure d’instruction sollicitée.

Il sera donc fait droit à la demande d’expertise des consorts [F], à leurs frais avancés.

Par ailleurs, il ressort des rapports, photographies et attestations versées par Mme [P] [Y] que sa demande tendant à compléter la mission de l’expert afin de procéder à l’examen de son logement, et dire notamment s’il est indécent, insalubre ou impropre à son usage auquel il est destiné est légitime.

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de laisser provisoirement ces dépens de la présente instance à la charge des requérants en l’état des éléments du litige qui ne permettent pas de déterminer une obligation non sérieusement contestable à l’égard des défendeurs, et que la mesure d’expertise a justement pour objet d’instruire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE une expertise ;

DESIGNE pour y procéder :

[V] [J]

[Courriel 20]

[Adresse 2]

[Localité 8]

0322250530

Dit que l’expert judiciaire pourra s’adjoindre le concours de tout sapiteur de son choix spécialisé dans l’extermination de nuisibles ;

Avec pour mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Se rendre sur place à la Résidence LE CLOITRE DE [Localité 12] située [Adresse 7] à [Localité 15] où se trouve l’immeuble litigieux après y avoir régulièrement convoqué les parties et leurs conseils.

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties et leurs conseils ainsi que tout sachant si nécessaire.

Sur les désordres allégués par Madame [T] [D] et Monsieur [H] [K] :

— Examiner l’immeuble litigieux, constater et décrire tous les désordres affectant cet immeuble et ses parties communes, en particulier ceux mentionnés dans la présente assignation et les pièces jointes, ainsi que les dommages en résultant,

— Déterminer l’origine, la cause et la date d’apparition des désordres et notamment la présence des nuisibles (rats), en indiquant si la pénétration de ces nuisibles dans l’appartement de Madame [T] [D] et Monsieur [H] [K] se fait à partir des parties communes de l’immeuble,

— Indiquer les mesures à prendre pour faire cesser les désordres, au besoin s’adjoindre les services d’un sapiteur,

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues, et d’évaluer les préjudices subis,

— Indiquer et évaluer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et chiffrer leur coût,

— Donner son avis sur les comptes présentés par les parties.

Sur les désordres allégués par Madame [P] [Y]

— Procéder à l’examen du logement loué par Madame [T] [D] et Monsieur [H] [K] à Madame [P] [Y] situé [Adresse 18],

— Décrire l’état du logement, examiner les anomalies et griefs allégués par la locataire, Madame [P] [Y], les décrire et préciser notamment s’ils rendent ou non le logement indécent, insalubre ou impropre à l’usage auquel il est destiné,

— Le cas échéant, déterminer les causes des dysfonctionnements constatés,

— Décrire les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût,

— Indiquer la valeur locative du logement compte tenu des anomalies éventuellement constatées, et le montant du loyer réellement dû au regard de l’état du logement,

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis et entre autres le préjudice matériel, le préjudice de jouissance, le préjudice de santé,

— Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance du logement.

Plus généralement :

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— Établir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai pour présenter leurs dires et y répondre.

Ordonne aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

Dit que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

Dit que les frais d’expertise seront avancés par les demandeurs qui devront consigner la somme de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès de la régie du tribunal judiciaire d’Orléans dans les 6 semaines suivant la présente décision étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

— les personnes ci-dessus désignées seront dispensées de consignation au cas où elles seraient bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DIT que les dépens resteront à la charge de M. [H] [K] et de Mme [T] [D] sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le DIX HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.