TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 24/02316 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CVH

Minute : 24/00698

Monsieur [D] [E]

Représentant : M^e Dany ROSSI, avocat au barreau de Val de Marne, vestiaire : PC 308

Madame [X] [T] épouse [E]

Représentant : M^e Dany ROSSI, avocat au barreau de Val de Marne, vestiaire : PC 308

C/

Monsieur [V] [F]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [X] [T] épouse [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Maître Dany ROSSI, avocat au barreau de Val de Marne

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [F]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effet au 15 mai 2022, M. [D] [E] et Mme [X] [E] ont donné à bail à M. [V] [F] un local à usage d’habitation avec cave, situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros, outre 70 euros de provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, M. [D] [E] et Mme [X] [E] ont fait signifier à M. [V] [F] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans un délai de deux mois, la somme de 2050 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier la présentation d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 août 2024, M. [D] [E] et Mme [X] [T] ont fait assigner M. [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 8 novembre 2024 aux fins de :

Prononcer par l’effet du commandement de payer en date du 22 novembre 2023 demeuré infructueux, l’acquisition au profit des bailleurs, M. et Mme [D] [E], de la clause résolutoire insérée au bail du 15 mai 2022,Prononcer en conséquence la résiliation du bail,Dire en conséquence que M. [F] [V] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 4] et la cave situé dans le même immeuble,Ordonner l’expulsion immédiate de M. [F] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, desdits locaux avec l’assistance du commissaire de police et le concours de la force publique si besoin est,Ordonner la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux aux frais et risques de M. [F] [V],Condamner à titre provisionnel, M. [F] [V] à payer à M. et Mme [D] [E] la somme de 4650 euros au titre des loyers et charges restant dus au 30 avril 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023 date du commandement de payer sur la somme de 2050 euros et à compter de la date du présent acte pour le surplus,Fixer à 650 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er mai 2024, et condamner à titre provisionnel M. [F] [V] au paiement de ladite somme jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef, ledit départ étant concrétisé par la remise des clés aux bailleurs,Condamner M. [F] [V] à payer à M. et Mme [D] [E] la somme de 1800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner M. [F] [V] en tous les dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 22 novembre 2023.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 14 août 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, M. [D] [E] et Mme [X] [T], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

M. [V] [F], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en résulte que M. [F] ne s’est pas manifesté auprès des services et n’a pas répondu aux courriers.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [V] [F] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail à effet au 15 mai 2022, du commandement de payer délivré le 22 novembre 2023 et du décompte de la créance arrêté 30 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, que les bailleurs rapportent la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 4650 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [V] [F] à payer à M. [D] [E] et Mme [X] [T] la somme provisionnelle de 4650 euros arrêtée au 30 avril 2024, échéance d’avril 2024 et avec intérêts au taux légal à compter 22 novembre 2023 à hauteur de 2050 euros et à compter du 13 août 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 août 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [D] [E] et Mme [X] [T] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui stipule qu’ « à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges dûment justifiées, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. De même … à défaut de production par le locataire d’un justificatif d’assurance couvrant ses risques locatifs et un mois après commandement resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.»

M. [D] [E] et Mme [X] [T] ont fait signifier le 22 novembre 2023 à M. [V] [F] un commandement d’avoir à produire une attestation d’assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

M. [F] qui n’a pas comparu n’a pas démontré avoir transmis une attestation d’assurance dans le délai d’un mois. Le commandement de payer du 22 novembre 2023 est donc resté infructueux pendant plus d’un mois, il y a lieu en conséquence de constater que le bail est résilié à la date du 23 décembre 2023 et que depuis cette date M. [V] [F] est occupant sans droit ni titre.

Il convient, par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [V] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués, le logement et la cave, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [V] [F] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 23 décembre 2023, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser M. [D] [E] et Mme [X] [T] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 23 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, soit au montant de de 600 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [F], qui succombe supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront le coût du commandement de payer du 22 novembre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [E] et Mme [X] [T] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [D] [E] et Mme [X] [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 15 mai 2022 entre M. [D] [E] et Mme [X] [T] d’une part et M. [V] [F] d’autre part concernant un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 23 décembre 2023,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [V] [F] à payer à M. [D] [E] et Mme [X] [T] la somme provisionnelle de 4650 euros arrêtée au 30 avril 2024, échéance d’avril 2024 et avec intérêts au taux légal à compter 22 novembre 2023 à hauteur de 2050 euros et à compter du 13 août 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation et de la cave liée situés [Adresse 4] de M. [V] [F], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [V] [F] à compter du 23 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à la somme de 600 euros,

Condamne M. [V] [F] à payer à M. [D] [E] et Mme [X] [T] l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, à compter du 23 décembre 2023, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés,

Condamne M. [V] [F] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 novembre 2023,

Condamne M. [V] [F] à payer à M. [D] [E] et Mme [X] [T] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge