TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00480 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HAIZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEURS :

Monsieur [B], [P], [Y] [T]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Audrey CHEFNEUX de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS

Madame [C], [V], [U] [G]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Audrey CHEFNEUX de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS

DÉFENDEURS :

Monsieur [F], [R], [Z] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C], [V], [U] [G] et Monsieur [B], [P], [Y] [T] ont donné à bail à Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 30 avril 2024, ayant pris effet le 13 mai 2024, pour un loyer mensuel de 720 euros, payable d’avance mensuellement. Le contrat de bail fait mention d’un dépôt de garantie de 720 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 13 mai 2024 par un Commissaire de Justice.

Par acte en date du 9 septembre 2024, Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] ont fait délivrer à Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] un commandement en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ce commandement a été remis à étude.

Par acte en date du 21 octobre 2024, Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] ont fait délivrer à Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire et une sommation de justifier de l’occupation du logement. Ce commandement a été remis à étude.

Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] ont ensuite fait assigner une première fois, le 26 décembre 2024 Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Prononcer la résiliation du contrat de location aux torts des locataires ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et ce, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] au paiement de la somme de 1.752,07 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompter qui sera fourni lors des débats ;Condamner solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;Condamner solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et, avec intérêts de droit ;Condamner solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières ;Condamner solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 7 février 2025 par un Commissaire de Justice.

Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] ont ensuite fait assigner une seconde fois, le 31 mars 2025 Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

Condamner solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] au paiement de la somme de 6.766,64 euros aux requérants, au titre des réparations locatives ;Condamner solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] au paiement de la somme de 399,57 euros au titre des loyers et charges impayés ;Condamner solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] au paiement de la somme de 1.440 euros au titre de dommages et intérêts et conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;Condamner solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

Lors de l’audience du 22 mai 2025, Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T], représentés par leur conseil, ont indiqué que le bail d’habitation datait du mois d’avril 2024 et que les locataires n’étaient pas assurés. Ils ont précisé que les locataires sont partis le 7 février 2025. Ils ont sollicité la somme de 6.766,35 euros au titre de travaux, la somme de 399,57 euros au titres des loyers et charges impayés, la somme de 1.400 euros au titre des deux mois de loyers perdus ainsi que des dommages et intérêts et la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cités à étude, Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] n’ont pas comparu à l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LES LOYERS ET CHARGES :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 30 avril 2024, ayant pris effet le même jour, Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] ont produit un relevé de compte comprenant l’échéance du mois de février 2025.

Il se comprend à la lecture de ces pièces que le bailleur a fixé comme terme du bail le 7 février 2025.

A l’issue du bail, la somme de 399,57 euros apparaît au débit du compte locataires de Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O].

De cette somme, il y a lieu de déduire le dépôt de garantie, à savoir la somme de 720 euros. Aussi, il y a lieu de déduire la somme de 78,30 euros correspondant aux frais de procédure, relevant éventuellement des dépens. Enfin, il y a lieu de déduire la somme de 126 euros correspondant à la taxe d’ordures ménagères de 2024, non justifiée en procédure.

En conséquence, Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] sont créditeurs de la somme de 524,73 euros.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1731 du Code Civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] sollicitent une somme totale de 6.766,64 euros au titre des réparations locatives.

Un état des lieux d’entrée a été établi par un Commissaire de Justice le 13 mai 2024.

L’état des lieux de sortie a été établi par un Commissaire de Justice le 7 février 2025.

La demande financière présentée par les bailleurs est étayée par les devis et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison entre un logement présumé donné en bon état et l’état du logement constaté dans le constat de commissaire de justice tenant lieu d’état des lieux de sortie afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement qui est d’environ 8 mois.

Sur le remplacement d’un pass VIGIK :

Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] sollicitent une somme de 24 euros correspondant au remplacement d’un pass VIGIK. Toutefois, ils ne versent aux débats aucun devis ni facture ne permettant de vérifier cette demande quand bien même un badge apparaîtrait manquant dans l’état des lieux de sortie.

En tout état de cause, et compte tenu de l’absence de facture et/ou de devis permettant d’appuyer la demande financière, Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] seront déboutés de leur demande d’indemnisation.

Sur le nettoyage du logement :

Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] sollicitent une somme de 360 euros correspondant au nettoyage complet du logement. Ils versent aux débats à cet égard une facture de l’entreprise Saphir Nettoyage en date du 5 mars 2025 reprenant ce montant pour le nettoyage du logement.

A l’entrée dans les lieux, aucune précision n’est faite quant à l’état de propreté du logement. En conséquence, celui-ci sera considéré comme étant en bon état lors de l’entrée dans les lieux des locataires.

A la sortie des lieux, il est noté que le ménage est à parfaire dans l’ensemble du logement.

Compte-tenu de ces constats, il doit être mis à la charge des locataires le nettoyage de l’ensemble du logement. En conséquence, une somme globale de 360 euros sera accordée au titre du nettoyage de l’ensemble du logement.

Sur la facture de serrurerie :

Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] sollicitent une somme de 324 euros correspondant au remplacement de la serrure suite à la perte d’une clé. Ils versent aux débats à cet égard une facture de la société DBR CDS en date du 21 février 2025 reprenant ce montant pour le remplacement de la serrure.

A l’entrée dans les lieux, il est noté que trois clés de porte d’entrée ont été délivrées, ainsi que deux clés de boîtes aux lettres. Aucune indication n’est cependant faite sur la serrure, celle-ci sera par conséquent considérée comme étant en bon état.

Sur l’état des lieux de sortie, deux clés d’appartement ont été restituées ainsi que deux clés de boîte aux lettres. Aucune indication sur une serrure à remplacer n’apparaît cependant.

Compte-tenu de ces éléments, Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] seront déboutés de leur demande tendant à remplacer la serrure du logement, aucune indication n’apparaissant à ce sujet dans l’état des lieux de sortie, et seul le remplacement d’une clé était nécessaire.

Sur la réfection des joints de la douche :

Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] sollicitent une somme de 372,77 euros correspondant à la réfection des joints de la douche. Ils versent aux débats à cet égard une facture de la société Job 45 en date du 25 février 2025 reprenant ce montant pour la réfection des joints de la douche.

A l’entrée dans les lieux, il est noté que la cabine de douche dispose de parois de douche qui coulissent correctement ainsi qu’un bac à douche neuf avec une robinetterie mitigeur avec flexible douche, douchette, et l’eau s’écoule correctement.

Sur l’état des lieux de sortie, il est noté que la salle de bain est équipée d’un bac à douche avec flexible de douche, douchette, l’eau s’écoule correctement et la robinetterie mitigeur est en bon état, l’ensemble est cependant à récurer. Aussi, il est précisé qu’une paroi de douche est entartrée. Il est également noté que le joint en silicone autour du bac à douche est taché.

Compte-tenu de ces éléments, et après prise en compte de la vétusté, celle-ci pouvant être de 10%, les locataires étant restés moins d’un an dans le logement, ceux-ci seront condamnés solidairement à payer la somme de 150 euros pour la réfection des joints de la douche.

Sur la peinture et la dépose et pose de radiateurs :

Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] sollicitent une somme de 4.183,37 euros correspondant au coût de la peinture ainsi que de la dépose et de la pose des radiateurs. Elle verse aux débats à cet égard une facture de la société LAINER en date du 25 février 2025 reprenant ce montant.

Lors de l’entrée dans les lieux, l’ensemble des peintures étaient neuves. S’agissant des radiateurs, aucune précision n’apparaît sur leur état, si bien qu’ils seront considérés comme étant en bon état.

Lors de la sortie des lieux, il est noté que :

Dans l’entrée : de nombreuses traînées grisâtres de part et d’autre de la porte des WC ; traces de frottement sur les deux pans de mur ;Dans le séjour : de nombreuses traces de frottement, taches notamment vers le placard de la chaudière, de part et d’autre de la fenêtre ainsi qu’autour de chaque menuiserie ;Dans la cuisine : quelques traces de frottement sont visibles à l’emplacement du réfrigérateur et à droite de l’évier ;Dans les toilettes : quelques traces de frottement en partie basse ;Dans la salle de bain : quelques traces de frottement et traînées grisâtres sur les murs, notamment à droite du lavabo et à gauche du radiateur ;Dans la chambre 1 : de nombreuses traces grisâtres, traces de frottement sur l’ensemble des panneaux ;Dans la chambre 2 : traces de frottement, spectres de meubles particulièrement en partie basse vers les prises électriques ;

Sur le remplacement des radiateurs, aucune précision n’apparaît sur ce point, si bien qu’ils seront considérés comme étant en bon état.

S’agissant de la peinture, les différents postes seront retenus et il y aura lieu de retenir un coefficient de vétusté, tenant compte de la durée passée dans les lieux par les locataires. Ceux-ci étant restés dans les lieux environ 9 mois, il y aura donc lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 10%.

S’agissant de la dépose et la pose de radiateurs, les bailleurs seront déboutés de leurs demandes. Aucune précision sur la nécessité de déplacer un radiateur n’étant notée sur l’état des lieux de sortie.

Aussi, il apparaît que malgré l’application du coefficient de vétusté de 10%, la somme due paraît excessive au vu des dégradations observées.

En conséquence, la somme pouvant être mise à la charge des locataires, à titre d’indemnité, après prise en compte du temps passé dans les lieux et des annotations et photos de l’état des lieux de sortie, sera fixée à la somme de 2.500 euros.

Sur le remplacement de trois portes :

Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] sollicitent une somme de 1.366,90 euros correspondant au coût du remplacement de trois portes. Ils versent aux débats à cet égard une facture de l’enseigne LEROY MERLIN en date du 21 février 2025 reprenant ce montant.

Lors de l’entrée dans les lieux, il est noté que la porte d’entrée est neuve et que les portes de placard coulissent correctement. Dans le séjour, il est noté que les menuiseries sont neuves. Dans la chambre 1, il est noté que la porte s’ouvre et se ferme correctement et est équipée d’une poignée béquille et d’une serrure. Aussi, il est noté la présence d’un placard avec deux portes coulissantes et celles-ci coulissent correctement. Dans la chambre 2, il apparaît que la porte s’ouvre et se ferme correctement et est équipée d’une poêle de béquille et d’une serrure. Dans la salle de bain, une porte s’ouvrant et se fermant correctement équipée d’une poignée béquille et d’un verrou. Dans les wc, une porte s’ouvrant et se fermant correctement équipée d’une poignée béquille et d’un verrou.

Lors de la sortie des lieux, il est noté que :

Dans l’entrée : la porte d’entrée s’ouvre et se ferme correctement ; Dans la cuisine : la porte de placard s’ouvre et se ferme correctement ;Dans la chambre 1 : une porte avec des taches et des différences d’aspects sur la face extérieures ; nombreuses empreintes digitales visibles autour de la plaque de propreté de la poignée, une serrure sans clé ;Dans la chambre 2 : une porte s’ouvrant et se fermant correctement, équipée d’une serrure avec cléDans la salle de bain : une porte s’ouvrant et se fermant correctement, celle-ci est trouée sur la face intérieure ;Dans les toilettes : une porte s’ouvrant et se fermant correctement, équipée d’une poignée béquille et d’un verrou.

En conséquence, il apparaît qu’une seule porte nécessite d’être remplacée : celle de la salle de bain qui est trouée sur sa face intérieure. En conséquence, il y aura lieu d’effectuer une retenue à hauteur de 900 euros sur la somme sollicitée par les bailleurs, qui correspondait au remplacement de trois portes.

Compte-tenu de ces constats, il doit être mis à la charge du locataire le remplacement d’une porte.

En conséquence, une somme globale de 466,90 euros sera accordée au titre du remplacement d’une porte.

Sur l’entretien de la chaudière :

Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] sollicitent une somme de 135,60 euros correspondant au coût de l’entretien de la chaudière. Ils versent aux débats à cet égard une facture de la société Job 45 en date du 21 février 2025 reprenant ce montant.

Lors de l’entrée dans les lieux, aucune indication n’apparaît s’agissant de l’entretien de la chaudière.

Lors de la sortie des lieux, aucune précision n’indique que les locataires n’ont pas effectué l’entretien de la chaudière de leur côté. Aussi, l’état des lieux de sortie ne fait pas mention de la nécessité d’effectuer l’entretien de la chaudière.

Compte-tenu de ces constats, les bailleurs seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

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Il en résulte une somme totale due de 3.476,90 euros due par les locataires au titre des réparations locatives.

La solidarité est prévue contractuellement entre les locataires.

Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] seront donc condamnés solidairement à payer une somme de 2952,17 euros au titre des réparations locatives à Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T], étant précisé que la somme de 524,73 euros, correspondant au reliquat du dépôt de garantie restant au crédit des locataires une fois les loyers et charges réglés a été déduite.

Cette somme, qui constitue une indemnisation, portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DOMMAGES ET INTERÊTS :

Dans son assignation, Monsieur [T] et Madame [G] sollicitent la condamnation solidaire de Monsieur [K] et Madame [O] au paiement de la somme de 1.400 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil.

Toutefois, compte tenu des pièces versées au débat, Monsieur [T] et Madame [G] n’apportent pas la preuve d’un préjudice subi distinct des réparations locatives nécessitant une réparation par l’octroi de dommages et intérêts.

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T], Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’action formée par Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] à l’encontre de Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] ;

DEBOUTE Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T] de leur demande de condamnation de Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] pour loyers et charges impayés, la totalité des sommes dues ayant été réglée ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] à verser à Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T], la somme de 2952,17 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 3], terme du bail fixé le 7 février 2025, date de l’état des lieux de sortie, étant précisé que la somme de 524,73 euros, correspondant au reliquat du dépôt de garantie restant au crédit des locataires une fois les loyers et charges réglés a été déduite ;

DEBOUTE Monsieur [B] [T] et Madame [C] [G] de leurs demandes de condamnation au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] à verser à Madame [C] [G] et Monsieur [B] [T], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [K] et Madame [L] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juillet 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,