Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 26 août 2025, n° 25/03100

TJ Orléans 26 août 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas éteint les causes du commandement de payer, rendant la résiliation du bail justifiée.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en raison de son occupation illégale des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Non-paiement des loyers dus
La cour a constaté que le locataire reste redevable des loyers dus jusqu'à la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire doit verser une indemnité d'occupation pour la période d'occupation illégale.
Accepté
Frais exposés par les demandeurs
La cour a accordé une somme pour couvrir les frais exposés par les bailleurs dans le cadre de la procédure.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 26 août 2025, n° 25/03100
Numéro(s) :	25/03100
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Cabinet(s) :	BERGER - TARDIVON - GIRAULT - SAINT-HILAIRE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/03100 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFM3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [W]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [R] [H] née [W]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [L] [S]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [W] et Madame [R] [H] née [W] ont donné à bail à Monsieur [G], [L] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat en date du 15 février 2016 ayant pris effet le 1er mars 2016, moyennant un loyer mensuel initial de 710 euros, 20 euros de provision sur charges en sus, payable d’avance mensuellement.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [W] et Madame [R] [H] née [W] ont fait signifier le 19 septembre 2024 à Monsieur [G], [L] [S] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.214 euros.

Il est justifié par Monsieur [M] [W] et Madame [R] [H] née [W] du signalement de la situation d’impayés enregistré par la CCAPEX le 20 septembre 2024.

Monsieur [M] [W] et Madame [R] [H] née [W] ont ensuite fait assigner le 11 avril 2025 Monsieur [G], [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

Juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions des requérants et y faire droit ;Constater que Monsieur [S] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel ;Constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Monsieur [S] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers ;En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [S] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [S] au paiement de la somme de 2.214 euros au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire ;Condamner Monsieur [S] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience ;Condamner encore Monsieur [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil ;Condamner Monsieur [S] au paiement d’une somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par les demandeurs et que l’équité impose de ne pas leur laisser supporter ;Condamner Monsieur [S] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la préfecture en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture le 15 avril 2025.

A l’audience du 24 juin 2025, Monsieur [M] [W] et Madame [R] [H] née [W], représentés par leur avocat, ont indiqué que le locataire se trouve toujours dans les lieux. Ils ont maintenu leur demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ainsi que la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et 600 euros au titre de l’article 700 et des dépens. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 738 euros. Ils ont précisé ne pas avoir d’information sur les travaux réalisés et ont maintenu l’ensemble de leurs demandes.

Régulièrement cité par procès-verbal de remise à personne, Monsieur [G], [L] [S], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I) SUR LA RESILIATION :

* Sur la recevabilité de l’action :

Les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2025, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture le 15 avril 2025.

La demande est donc recevable.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, le bail en date du 15 février 2016 ayant pris effet le 1er mars 2016 contient une clause résolutoire (page 3) aux termes de laquelle, à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers et charges locatives, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 19 septembre 2024 pour la somme en principal de 2.214 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail pour régler la dette locative, ainsi que le délai prévu au commandement de payer étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 19 novembre 2024 à 24 heures.

Entre le 19 septembre 2024 et le 19 novembre 2024 à 24 heures, Monsieur [G], [L] [S] a procédé à deux règlements pour un montant total de 1.476 euros.

Il en résulte que Monsieur [G], [L] [S] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 19 septembre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 20 novembre 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [G], [L] [S] sera ordonnée en conséquence.

II) SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION EN PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Monsieur [G], [L] [S] reste redevable des loyers jusqu’au 19 novembre 2024 et, à compter du 20 novembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 20 novembre 2024, il a causé un préjudice aux propriétaires qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tels que si le contrat de bail n’avait jamais été résilié, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

Les bailleurs produisent un décompte démontrant que Monsieur [G], [L] [S] reste devoir la somme de 738 euros à la date du 23 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [G], [L] [S], ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [G], [L] [S] sera condamné au paiement de la somme de 738 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [G], [L] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges tel que si le contrat n’avait jamais été résilié, afin de réparer le préjudice découlant pour la société demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Monsieur [G], [L] [S], du fait de son absence à l’audience, celui-ci n’ayant formulé aucune demande à ce titre.

III) SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G], [L] [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [M] [W] et Madame [R] [H] née [W], Monsieur [G], [L] [S] sera condamné à leur verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés figurant au bail du 15 février 2016 ayant pris effet le 1er mars 2016, conclu entre Monsieur [M] [W] et Madame [R] [H] née [W] d’une part et Monsieur [G], [L] [S] d’autre part, et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 novembre 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G], [L] [S] de libérer les lieux loués et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G], [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [M] [W] et Madame [R] [H] née [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [G], [L] [S] à verser à Monsieur [M] [W] et Madame [R] [H] née [W] la somme de 738 euros (selon relevé de compte en date du 23 juin 2025, incluant la mensualité du mois de juin 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date) avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [G], [L] [S] à verser Monsieur [M] [W] et Madame [R] [H] née [W], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail d’habitation s’était poursuivi, à compter du terme du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [G], [L] [S] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G], [L] [S] aux dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,