TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 14 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/05818 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6MJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [Y], [L] [N]

demeurant [Adresse 4]

Madame [J] [W]

demeurant [Adresse 3]

représentés par la SELARL H&F GONDER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Emilie FRENETTE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [H]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [S]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 17 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2016, Monsieur [Y] [N] et Madame [J] [W] épouse [N] ont donné en location à Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 795 euros hors charges, payables à terme à échoir, le 5 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [N] et Madame [J] [W] ont fait signifier à Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] le 28 février 2024 un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 3975,10 euros, selon décompte incluant l’échéance de février 2024. Ce commandement a été remis à étude s’agissant des deux locataires.

La commission des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret a été saisie le 4 mars 2024 par les bailleurs.

Monsieur [Y] [N] et Madame [J] [W] ont ensuite fait assigner Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, remis à étude, aux fins suivantes :

de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers et charges dans les deux mois du commandement de payer délivré en application de la clause résolutoire ;de dire que les locataires sont occupants sans droit ni titre ; d’ordonner l’expulsion des locataires, de corps et de bien, et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 5] publique du logement sis [Adresse 2] ; de condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 6505,26 euros en principal, avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêt de droit à compter de chaque échéance ; de condamner solidairement les locataires à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-7 du Code civil au paiement de la somme de 500 euros ; de condamner solidairement les locataires à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile au paiement de la somme de 800 euros ; de condamner solidairement les locataires au paiement de la clause pénale, conformément au contrat de bail ; de condamner solidairement les locataires en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture du Loiret le 27 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024 et un jugement de caducité a été rendu le même jour, faute de comparution des demandeurs.

Par courrier du 19 novembre 2024, le conseil de Monsieur [Y] [N] et Madame [J] [W], a sollicité un relevé de caducité en raison d’une erreur d’enregistrement de la date d’audience du cabinet d’avocat.

Par ordonnance du 10 décembre 2024, un relevé de la caducité de l’assignation a été décidé et l’affaire a été ré-audiencée à l’audience du 17 janvier 2025.

A l’audience qui s’est tenue le 17 janvier 2025, Monsieur [Y] [N] et Madame [J] [W] ont été représentés par leur conseil. Ils ont maintenu leurs demandes. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 12720 euros. Les bailleurs ont indiqué qu’il n’y avait eu aucun règlement depuis janvier 2024.

Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] n’ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2024, étant précisé que les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ne prévoient pas que cette formalité soit réalisée à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que rédigé à la date de signature du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 24 mai 2016 contient une clause résolutoire (milieu de la page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 février 2024, pour la somme en principal de 3975,10 euros.

Le délai de 2 mois pour régler la somme réclamée correspond au délai prévu dans la clause résolutoire présente au contrat.

Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] avaient jusqu’au 29 avril 2024 à 24 heures pour régler cette somme de 3975,10 euros, le 28 avril 2024 correspondant à un dimanche et le terme du délai est donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 28 février 2024 et le 29 avril 2024 à 24 heures, Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] n’ont procédé à aucun règlement, si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 avril 2024.

L’expulsion de Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] restent redevables des loyers jusqu’au 29 avril 2024 et, à compter du 30 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 30 avril 2024, ils ont causé un préjudice aux propriétaires qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera intégrée au calcul de la somme due à la date de l’audience, comme actualisé à l’audience.

Outre le contrat de bail, Monsieur [Y] [N] et Madame [J] [W] produisent un décompte pour faire valoir que Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] leur doivent une somme de 12720 euros à la date du 15 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] n’étaient pas présents, ni représentés à l’audience et n’ont donc contesté ni le principe, ni le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Le bail du 24 mai 2016 comprend par ailleurs une clause de solidarité « en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont tenus de manière solidaire et indivisible de toutes les obligations du bail ».

Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] seront donc condamnés solidairement à verser au bailleur une somme de 12720 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6360 euros à compter du 23 mai 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 (première échéance non liquidée au moment de l’audience) à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] n’ont pas comparu à l’audience et n’ont pas repris le règlement des loyers courants, ne permettant pas, de ce fait, d’envisager l’octroi de délais de paiement.

Les bailleurs ne sont par ailleurs pas favorables à l’octroi de délais de paiement.

V. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE :

Dans leur assignation, Monsieur [Y] [N] et Madame [J] [W] sollicitent la condamnation solidaire de Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] au paiement de la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil.

Toutefois, compte tenu des pièces versées au débat, il n’apparaît pas que Monsieur [Y] [N] et Madame [J] [W] apportent la preuve de la mauvaise foi des locataires et d’un préjudice subi distinct du retard de paiement nécessitant une réparation par l’octroi de dommages et intérêts.

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

VI . SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA CLAUSE PENALE DU CONTRAT DE BAIL :

Monsieur [Y] [N] et Madame [J] [W] demandent de condamner solidairement les locataires au paiement de la clause pénale, conformément au contrat de bail.

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise un bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infractions aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Par ailleurs, le bail conclu le 24 mai 2016 ne comprend aucune clause pénale.

La demande de ce chef de Monsieur [Y] [N] et Madame [J] [W] sera donc rejetée.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 24 mai 2016 entre Monsieur [Y] [N] et Madame [J] [W], d’une part, et Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 30 avril 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [N] et Madame [J] [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] à verser à Monsieur [Y] [N] et Madame [J] [W] la somme de 12720 euros (selon décompte en date du 15 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier 2025) relative aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6360 euros à compter du 23 mai 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] à payer à Monsieur [Y] [N] et Madame [J] [W] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] à verser à Monsieur [Y] [N] et Madame [J] [W] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [H] et Madame [F] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 février 2024 et le coût de l’assignation du 23 mai 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,