TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/00095 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HA5N

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. FRANCE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [Z] [I] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [D] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 16 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA FRANCE LOIRE a donné à bail à Madame [D] [F] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 16 février 2012, moyennant un loyer mensuel de 503,24 euros, provision sur charges comprise.

Le 18 avril 2024 la SA FRANCE LOIRE a fait délivrer à Madame [D] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 588,16 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Le 23 octobre 2024 la SA FRANCE LOIRE a fait assigner Madame [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Madame [D] [F] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner à titre provisionnel Madame [D] [F] au paiement de la somme de 3 800,62 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner à titre provisionnel Madame [D] [F] à payer à la SA FRANCE LOIRE à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges condamner Madame [D] [F] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, a fait état d’une locataire ayant « baissé les bras » suite à plusieurs décès familiaux et au départ de son fils du logement. En dépit du cumul de deux CDI en temps partiel, elle n’était pas en mesure de payer son loyer, le logement étant en outre désormais « trop grand » pour elle seule.

Après un renvoi lors de l’audience du 25 mai 2025, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

A l’audience, la SA FRANCE LOIRE, représentée avec pouvoir par Madame [Z] [I], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 11 813,79 euros, hors frais de procédure.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [D] [F] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA FRANCE LOIRE justifie d’une saisine de la caisse d’allocation familiales du Loiret, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 avril 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 23 octobre 2024 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA FRANCE LOIRE justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les conditions générales du bail, signées par le locataire, prévoient une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 18 avril 2024 la SA FRANCE LOIRE a fait délivrer à Madame [D] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 588,16 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort du courrier de mise en demeure daté du 18 septembre 2024 qu’un plan d’apurement a été conclu entre les parties le 16 mai 2024, soit au cours du délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire n’a pas pu être acquise à l’expiration du délai de deux mois.

Ledit courrier invoque le non-respect de l’échéancier conclu entre les parties pour mettre en demeure la locataire de régler le solde de la créance due « sous 48 heures à réception de ce courrier ». Il convient toutefois d’observer que non seulement la date de distribution dudit courrier n’est pas précisée sur l’accusé de réception produit, mais encore que la clause résolutoire du bail n’y est pas visée et enfin qu’un tel courrier ne saurait valoir commandement de payer au sens des dispositions précitées.

Dès lors, la bailleresse est mal fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

A défaut de demande subsidiaire de résiliation judiciaire, la SA [Adresse 4] sera donc déboutée de ses demandes de résiliation, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA FRANCE LOIRE produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 décembre 2025, Madame [D] [F] lui est redevable de la somme de 9 527,71 euros, soustraction faite :

du solde antérieur au 12 octobre 2023, qui n’est pas justifiédes frais de procédure relevant des dépensdu loyer et des charges imputées au titre d’un stationnement non prévu au contrat de bail, aucun autre contrat n’étant produit à ce titrede la taxe d’ordure ménagère que le contrat ne met pas à la charge du locatairedes pénalités non justifiéesdu dépôt de garantie

Madame [D] [F] sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 800,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [F], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA FRANCE LOIRE recevable en son action

CONDAMNE à titre provisionnel Madame [D] [F] à payer à la SA FRANCE LOIRE la somme de 9 527,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 800,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE Madame [D] [F] aux entiers dépens à titre de provision,

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,