TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/00218 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCVO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [X], [Q], [E] [B] épouse [P]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [H]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 13 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 29 mars 2024, Madame [X] [B] épouse [P] a donné à bail à Monsieur [S] [H] un logement d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 415,00 euros, majoré d’une provision pour charges de 41,00 euros, payables d’avance au 1er de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré à Monsieur [S] [H] le 17 septembre 2024 à la requête de Madame [X] [B] épouse [P] par acte d’huissier de justice signifié à l’étude, lequel portait sur la somme principale de 1.735,61 euros au titre des loyers et charges échus.

Les causes du commandement n’ayant pas été acquittées dans le délai imparti, Madame [X] [B] épouse [P] a fait assigner Monsieur [S] [H] par acte de commissaire de justice signifié le 27 janvier 2025 à l’étude devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, statuant en matière de référés, aux fins suivantes :

Vu l’urgence, et le fait qu’il ne saurait exister de contestations sérieuses,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges dus sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dire Monsieur [S] [H] occupant sans droit ni titre à la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;Ordonner, en conséquence, son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, si besoin, le concours de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code de procédure civile d’exécution ;Autoriser Madame [X] [B] épouse [P] à procéder à la séquestration dans un garde meubles de son choix et aux frais, risques et périls de Monsieur [S] [H] des objets, meubles garnissant les lieux loués, conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du Code de procédure civile d’exécution ;Condamner Monsieur [S] [H] à payer à titre provisionnel à Madame [X] [B] épouse [P] la somme principale de 3.840,78 euros au titre des loyers et charges locatives impayées au jour de la résiliation du bail conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;Condamner Monsieur [S] [H] à payer à titre provisionnel à Madame [X] [B] épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation de 415,00 € équivalente au dernier terme du loyer à compter de la date retenue par le tribunal pour fixer les effets de la clause résolutoire et ce jusqu’à libération effective des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef conformément à l’article 1760 du code civil ;Condamner Monsieur [S] [H] à payer à titre provisionnel à Madame [X] [B] épouse [P] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du code civil ;Condamner Monsieur [S] [H] à titre provisionnel aux entiers dépens de la présente instance et ses suites sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, outre les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du code civil.

L’affaire a été appelée une première fois le 9 septembre 2025 et renvoyée à l’audience du 13 janvier 2026.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort selon les indications du travailleur social du 25 juin 2025 que Monsieur [S] [H], séparé de la mère de ses enfants, a été licencié de son emploi le 25 août 2023, s’est rendu en Martinique rendre visite à sa sœur malade en 2024, et qu’il devrait déposer prochainement un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

A l’audience, Madame [X] [B] épouse [P], représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 8.352,36 euros arrêtée au 9 janvier 2026, puis a déposé son dosssier en maintenant l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [S] [H], régulièrement cité par procès-verbal remis à l’étude, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance sera réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation du 27 janvier 2025 a été notifiée le 28 janvier 2025 par la voie électronique à la préfecture du Loiret, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 janvier 2025, ce qui ne constitue cependant pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour le bailleur personne physique selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par la bailleresse Madame [X] [B] épouse [P] est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 29 mars 2024 (§ VIII) contient une clause de résiliation de plein droit 6 semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges.

Un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 17 septembre 2024 à Monsieur [S] [H] par procès-verbal remis à l’étude. Il portait sur la somme en principal de 1.735,61 euros au titre des loyers et charges échus.

Le locataire disposait donc d’un délai de six semaines pour régler cette somme de 1.735,61 euros, expirant le 30 octobre 2024 à 24 heures.

Monsieur [S] [H] ne s’étant pas acquitté de cette somme de 1.735,61 euros pendant la période de 6 semaines suivant la délivrance dudit commandement de payer, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies le 30 octobre 2024.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 30 octobre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [H] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [H] reste redevable des loyers jusqu’au 30 octobre 2024, et à compter du 31 octobre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [S] [H], occupant sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2024, cause un préjudice à Madame [X] [B] épouse [P] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Madame [X] [B] épouse [P] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges en date du 9 janvier 2026, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 8.352,36 euros (échéance de décembre 2025 incluse), comprenant toutefois les frais de poursuites.

Après examen, la dette locative pourra donc retenue à concurrence d’une somme de 7.914,93 euros, (terme du mois de décembre 2025 inclus) déduction faite cependant des frais de rejet de prélèvement non contractuels facturés pour un montant de 2,40 € (2 x 1,20 €), ainsi que des frais d’huissier de justice décomptés pour une somme totale de 435,03 €, éventuellement incluse dans les dépens.

Absent à l’audience, bien que régulièrement cité à l’étude, Monsieur [S] [H] ne conteste pas, par définition, ni le montant ni le principe de sa dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [H] au paiement à titre provisionnel de la somme de 7.914,93 euros qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [H], partie perdante, supportera par conséquent la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [X] [B] épouse [P], il n’apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [S] [H] à lui verser une indemnité de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, suivant ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu le 29 mars 2024 entre Madame [X] [B] épouse [P] d’une part, et Monsieur [S] [H] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation située situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 octobre 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [S] [H] devra par conséquent quitter les lieux loués sis au [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [S] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [S] [H] à Madame [X] [B] épouse [P] à compter du 31 octobre 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [S] [H] à verser à Madame [X] [B] épouse [P] la somme provisionnelle de 7.914,93 euros, échéance du mois de décembre 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [H] à verser à Madame [X] [B] épouse [P] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [H] à verser à Madame [X] [B] épouse [P] la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [B] épouse [P] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,