REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 25 MARS 2026

__________________________

N° RG 25/05123 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KYXU

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 21 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA CADENO, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Benoît LAMBERT de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur, [W], [P]

né le 25 Mars 1976 à, [Localité 1] (CONGO), demeurant, [Adresse 2]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Benoît LAMBERT de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES

— Monsieur, [W], [P]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 13 avril 2023 ayant pris effet le même jour, la SCI LA CADENO a consenti à Monsieur, [W], [P] un bail d’habitation portant sur un logement situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1 300,00 €, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 avril 2025, la SCI LA CADENO a fait signifier à Monsieur, [W], [P] un commandement de payer pour un montant de 3 014,00 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 03 avril 2025, la SCI LA CADENO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, la SCI LA CADENO a fait assigner Monsieur, [W], [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater la résiliation par acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner l’expulsion du locataire, outre l’enlèvement et le dépôt de ses meubles, le tout sous astreinte de 150 euros par jour avec réserve de compétence pour la liquidation. Elle demande par ailleurs la condamnation du locataire au paiement des arriérés de loyers, d’une indemnité d’occupation ainsi que la capitalisation des intérêts.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 17 juin 2025.

Par jugement avant dire droit du 12 novembre 2025, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 21 janvier 2026, le courrier du défendeur faisant état de son incarcération et de son impossibilité de comparaître mais de son souhait d’être entendu et daté du 17 septembre 2025, soit le jour de l’audience à laquelle le dossier était appelé, n’ayant été porté à la connaissance du tribunal que postérieurement à la mise en délibéré de l’affaire.

À l’audience du 21 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SCI LA CADENO, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 15 600,00 € arrêtée au 21 janvier 2026 (mois de Janvier 2026 inclus).

Monsieur, [W], [P] était présent en personne. Il explique qu’il sort tout juste de détention et qu’il entend régler sa dette en reprenant une activité dans l’hôtellerie, ainsi qu’un autre emploi parallèle. Il souhaite également souscrire un crédit à la consommation pour remplir ses obligations vis à vis de la SCI CADENO. En cours de délibéré, Monsieur, [P] produit plusieurs justificatifs de sa situation.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 17 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI LA CADENO a régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 03 avril 2025, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI LA CADENO aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 02 avril 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 3 014,00 €.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit le 02 juin 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 avril 2023 à compter du 03 juin 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [W], [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il n’y a toutefois pas lieu de prévoir une astreinte assortissant l’expulsion, n’étant pas établi qu’une exécution volontaire de la décision n’aura pas lieu et le propriétaire sollicitant déjà l’indemnisation de son préjudice né de l’occupation illicite de son bien par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il résulte de ces textes qu’il appartient à la personne expulsée de décider du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou transportés dans un autre lieu approprié.

Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, d’autre part il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour connaître d’une demande tendant à voir ordonner l’enlèvement, le transport ou la séquestration des meubles.

La demande du bailleur en ce sens sera en conséquence rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 1 300,00 € par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 02 avril 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 21 janvier 2026 à la somme de 15 600,00 €, que la SCI LA CADENO rapporte la preuve de l’arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Monsieur, [W], [P].

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [W], [P] à payer à la SCI LA CADENO la somme de 15 600,00 €, au titre des loyers et charges arrêtés au 21 janvier 2026 (échéance du mois de Janvier 2026 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur, [W], [P] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

Monsieur, [W], [P] sera par ailleurs condamné au paiement de l’indemnité d’occupation fixée plus haut à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à sa date de départ effectif.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Suivant l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur, [P] affirme pouvoir s’acquitter de sa dette après reprise d’une activité professionnelle. Il ne formule toutefois aucune réelle demande de délais, pas plus qu’il ne fait de proposition de règlement au jour de l’audience. Sur ce point, il doit être précisé que les justificatifs qu’il produit en cours de délibéré ne peuvent être retenus dans le cadre de la décision, en l’absence de preuve du respect du contradictoire et de leur communication à la partie adverse. Dès lors la proposition de règlement faite dans ce cadre n’est pas recevable. En tout état de cause, la dette de 15.600 euros supposerait, pour pouvoir être acquittée au terme du délai légal de 24 mois, un règlement mensuel de 650 euros par Monsieur, [P] en sus de son loyer, ce qui n’apparaît pas envisageable et incompatible avec les facultés de paiement de l’intéressé.

Dans ces conditions, la demande de délais présentée par Monsieur, [W], [P] ne peut qu’être rejetée.

Monsieur, [W], [P] sera par suite condamné au paiement de l’indemnité d’occupation fixée plus haut à compter de la date de résiliation du bail.

Il sera toutefois rappelé aux parties qu’elles peuvent toujours s’accorder sur une solution amiable, et ce à tout moment de la procédure.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [W], [P] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur, [W], [P] à payer à la SCI LA CADENO la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI LA CADENO aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti à Monsieur, [W], [P],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 avril 2023 entre la SCI LA CADENO d’une part, et Monsieur, [W], [P] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 3], sont réunies à la date du 02 juin 2025 à minuit ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 03 juin 2025 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur, [W], [P] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 1 300,00 € par mois,

DEBOUTE Monsieur, [W], [P] de sa demande de délais de paiement,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [W], [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à ce stade d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des objets mobiliers éventuellement laissés sur place,

DEBOUTE en conséquence la SCI LA CADENO de ses demandes à cette fin,

CONDAMNE Monsieur, [W], [P] à payer à la SCI LA CADENO la somme de 15 600,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 21 janvier 2026 (échéance de Janvier 2026 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur, [W], [P] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

CONDAMNE Monsieur, [W], [P] à payer à la SCI LA CADENO l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance suivant celle de l’arrêt du décompte et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

REJETTE la demande d’astreinte formée par la SCI LA CADENO ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur, [W], [P] à payer à la SCI LA CADENO la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [W], [P] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 02 avril 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE