TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02090 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDQS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [L], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [P], [I] [T]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 28 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La société VALLOGIS, devenue la SA [Adresse 4] a donné à bail à Madame [P] [T] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6], par contrat du 4 avril 2016, moyennant un loyer mensuel de 493,86 euros, provision sur charges comprise.

Par contrat du 24 décembre 2020, la SA HLM VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [P] [T] un parking situé dans la même rue moyennent un loyer mensuel de 27,79 euros, provision sur charges comprise.

Le 22 novembre 2024, la SA [Adresse 4] a fait délivrer à Madame [P] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 413,61 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 novembre 2024.

Le 13 février 2025, la SA HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer acquise les clauses résolutoires insérées aux baux (il convient en effet de considérer, à la lecture de l’assignation que la référence au « bail d’habitation signé entre les parties du 24 décembre 2020 résulte d’une erreur matérielle manifeste) ;ordonner l’expulsion de Madame [P] [T] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [P] [T] au paiement de la somme de 3 118,93 euros ;condamner Madame [P] [T] à payer à la SA [Adresse 4] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Madame [P] [T] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépensdire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la SA HLM VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [G] [L] a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 8 252,32 euros, hors frais de procédure et hors supplément de loyer de solidarité.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [P] [T] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 5 novembre 2024.

Le délai de 2 mois avant l’assignation du 13 février 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA HLM VALLOIRE HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 13 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire ne dispensant pas le bailleur de cette condition et y ajoutant la condition d’un non-paiement au moins équivalent à trois termes nets consécutifs.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 22 novembre 2024, la SA [Adresse 4] a fait délivrer à Madame [P] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 413,61 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 413,61 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 janvier 2025.

Dès lors, l’expulsion de Madame [P] [T] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant est égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA HLM VALLOIRE HABITAT.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, la SA [Adresse 4] produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 octobre 2025, Madame [P] [T] lui est redevable de la somme de 8 242,16 euros, soustraction faite des frais de procédure, du supplément de loyer de solidarité et de la régularisation de charges de 2025 pour laquelle aucun justificatif n’est produit.

Concernant le supplément de loyer de solidarité :

L’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. (…)

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

En l’espèce, la bailleresse produit une sommation de répondre à l’enquête sur le supplément de loyer en date du 10 juillet 2025. Dès lors, elle justifie d’une créance de supplément de loyer de solidarité à compter du mois d’août 2025. Or le décompte comprend des sommes dues au titre du supplément de loyer de solidarité dès le mois de janvier 2025.

Le décompte ne permet pas de distinguer le supplément de loyer de solidarité dus au titre des seuls mois d’août, septembre et octobre.

Dès lors, l’ensemble des sommes comptabilisées au titre du supplément de loyer de solidarité seront exclues des sommes dues.

Madame [P] [T] sera donc condamnée à payer 8 242,16 euros à la SA HLM VALLOIRE HABITAT.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [T], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA [Adresse 4] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires des baux conclus le 4 avril 2016 et le 24 décembre 2020 entre la SA HLM VALLOIRE HABITAT et Madame [P] [T] et portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6] et une place de parking située dans la même rue sont réunies depuis le 23 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [P] [T] à payer à la SA HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA [Adresse 4] ;

CONDAMNE Madame [P] [T] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 8 242,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [P] [T] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,