TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02444 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HEGI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [U] [E] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [B] [T], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [I] [F] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 25 Novembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA HLM VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [B] [T] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 2], par contrat du 18 avril 2018, moyennant un loyer mensuel de 412,60 euros, provision sur charges comprise. Suite à leur mariage, Madame [I] [F] [T] est devenue cotitulaire solidaire du bail à compter du 21 mars 2024.

Le 13 janvier 2025, la SA [Adresse 1] a fait délivrer à Monsieur [Y] [B] [T] et Madame [I] [F] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2024,45 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 janvier 2025.

Le 19 mars 2025 la SA HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [B] [T] et Madame [I] [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [B] [T] et Madame [I] [F] [T] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Monsieur [Y] [B] [T] et Madame [I] [F] [T] au paiement de la somme de 2 844,91 euros condamner solidairement Monsieur [Y] [B] [T] et Madame [I] [F] [T] à payer à la SA [Adresse 1] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges condamner in solidum Monsieur [Y] [B] [T] et Madame [I] [F] [T] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément utile, les locataires ne s’étant pas présentés au rendez-vous.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025.

A l’audience, la SA HLM VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [U] [E], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6 038,21 euros, hors frais de procédure.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [Y] [B] [T] a comparu seul, Madame [I] [F] [T] n’étant pas présente, ni représentée.

Monsieur [Y] [B] [T] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et sollicité des délais de paiement, tout en précisant n’avoir ni ressources ni perspective d’emploi faute de situation régulière.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

L’article 474 du code de procédure civile prévoit que lorsque le jugement est susceptible d’appel, il est réputé contradictoire à l’égard de tous les défendeurs dès lors qu’au moins l’un d’eux à comparu.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA [Adresse 1] justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du8 avril 2024.

Le délai de 2 mois avant l’assignation du 19 mars 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA HLM VALLOIRE HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 19 mars 2015, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale et y ajoutant la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 13 janvier 2025, la SA [Adresse 1] a fait délivrer à Monsieur [Y] [B] [T] et Madame [I] [F] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2024,45 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 janvier 2025.

Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Monsieur [Y] [B] [T] et Madame [I] [F] [T] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mars 2025.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [Y] [B] [T] et Madame [I] [F] [T] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant est égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA HLM VALLOIRE HABITAT.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, la SA [Adresse 1] produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 novembre 2025, Monsieur [Y] [B] [T] lui est redevable de la somme de 6 038,21euros, soustraction faite des frais de procédure relevant des dépens, des frais de pénalité, des régularisations de charges et des frais de désinsectisation, lesquels ne sont pas justifiés.

Concernant Madame [I] [F] [T], il convient de relever qu’elle n’est devenue cotitulaire solidaire du bail qu’à compter du 21 mars 2024. Dès lors, elle ne saurait être tenue solidairement qu’à la dette générée postérieure à cette date, soit à hauteur de 4993,13 euros (6 038,21– 1 045,08).

Monsieur [Y] [B] [T] et Madame [I] [F] [T] seront donc condamnés au paiement de ces sommes.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [Y] [B] [T] sollicite des délais de paiement

La SA HLM VALLOIRE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Toutefois, la lecture du décompte actualisé permet de constater qu’aucun règlement n’a été réalisé depuis le 19 mars 2025.

De plus, les déclarations de Monsieur [Y] [B] [T] ne permettent pas de considérer qu’il soit en mesure de régler sa dette locative.

Dès lors, aucun délai de paiement ne saurait être accordé aux locataires.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [B] [T] et Madame [I] [F] [T], qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA [Adresse 1] recevable en son action

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 18 avril 2018 entre la SA HLM VALLOIRE HABITAT et Monsieur [Y] [B] [T] et Madame [I] [F] [T], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 2] sont réunies depuis le 14 mars 2025.

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [B] [T] et Madame [I] [F] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] [T] et Madame [I] [F] [T] à payer à la SA HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA [Adresse 1].

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] [T] à payer à la SA HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 6 038,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21 novembre 2025.

CONDAMNE Madame [I] [F] [T] à payer à la SA [Adresse 1] la somme de 4993,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21 novembre 2025.

DIT que les obligations de Monsieur [Y] [B] [T] et Madame [I] [F] [T] à l’égard de la SA HLM VALLOIRE HABITAT au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21 novembre 2025, sont solidaires à hauteur de 5 186,12 euros uniquement.

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [B] [T] et Madame [I] [F] [T] aux entiers dépens

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,