TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Février 2026

N° RG 26/00006 – N° Portalis DBYV-W-B7K-HOJM

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [N]

né le 08 Novembre 1962 à [Localité 9] (SEINE-ET-MARNE)

Profession : Retraité

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nelsie-Clea KUTTA ENGOME de la SELARL ACTE – AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et M^e Alexandra MANCHES, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [C] [I] épouse [N]

née le 04 Avril 1977 à [Localité 8] (NORD)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nelsie-Clea KUTTA ENGOME de la SELARL ACTE – AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et M^e Alexandra MANCHES, avocat plaidant au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [G]

né le 10 Novembre 2004 à [Localité 6] (ESSONNE)

Profession : Ménanicien automobile

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Emmeline PLETS DUGUET, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [E] [S]

née le 10 Septembre 2005 à [Localité 7] (ESSONNE)

Profession : Caissierière

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Emmeline PLETS DUGUET, avocat au barreau d’ORLEANS

S.A.S.U. SOCIÉTÉ PALIMMO

enregistrée sous le numéro RCS d’Évry n° 907 949 028, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni représentée

S.A. ACM IARD

immatriculée sous le numéro 352 406 748 du RCS de Strasbourg, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Arthur DA COSTA de la SELARL MALTE AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et M^e Marie LEPAROUX, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 09 Janvier 2026 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction, puis le délibéré a été prorogé au SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [N] et madame [C] [I] épouse [N] sont propriétaires depuis le 14 février 2020 d’une maison d’habitation, située [Adresse 3] à [Localité 11], depuis le 14 février 2020 édifiée sur un sous-sol total comprenant :

Au rez-de-chaussée : une entrée, cuisine aménagée, un wc, salle de bains, double séjour avec cheminée, et trois chambres,Au sous-sol : un dégagement, un cellier, cuisine d’été, un garage.Un jardin clos et un appentis,

le tout situé sur la parcelle cadastrée AE [Cadastre 5], [Adresse 10], d’une contenance de 15a25ca.

Monsieur [U] [N] et Madame [C] [N] ont souhaité mettre en vente leur maison.

La société PALIMMO, exerçant sous l’enseigne commerciale de l’agence immobilière de la GAUDREE, a proposé l’offre de ses clients, monsieur [Z] [G] et madame [E] [S], le 20 mars 2025 au prix de 201.000 euros frais d’agence inclus.

Un compromis de vente rédigé par l’agence immobilière a été signé entre les parties le 25 mars 2025, sous condition suspensive de financement, la réception de l’offre ou des offres de prêt devant intervenir au plus tard le 25 mai 2025.

Le même jour, les parties ont conclu une convention d’occupation précaire, établie par l’agence également, au bénéfice de monsieur [Z] [G] et madame [E] [S], pour une durée de deux mois.

Autorisés à assigner en référé d’heure à heure à l’audience du 9 janvier 2026, Monsieur [U] [N] et Madame [C] [N] ont fait assigner, par actes séparés du 31 décembre 2025, monsieur [Z] [G], madame [E] [S], la société PALIMMO, et la société ACM IARD devant le tribunal judiciaire d’Orléans, statuant.

Aux termes de cet acte introductif d’instance, ils demandent au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

DECLARER Monsieur [N] et Madame [I], épouse [N], recevables et bien fondés dans leurs demandes et prétentions,EXPULSER Monsieur [G] et Madame [S] du bien qu’ils occupent sans droit ni titre appartenant à Monsieur [N] et Madame [I], épouse [N] sis [Adresse 3] à [Localité 11] sur la parcelle cadastrée AE [Cadastre 5], [Adresse 10],CONDAMNER in solidum Monsieur [G], Madame [S], la société PALIMMO et la société CIC ASSURANCES en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société PALIMMO, à verser, à titre de provision, la somme de 26.370 euros,CONDAMNER in solidum Monsieur [G], Madame [S], la société PALIMMO et la société CIC ASSURANCES en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société PALIMMO à verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur [N] et Madame [I], épouse [N],CONDAMNER in solidum Monsieur [G], Madame [S], la société PALIMMO et la société CIC ASSURANCES en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société PALIMMO aux entiers dépens de la présente procédure,RAPPELER que l’exécution provisoire est de plein droit et que rien ne suppose, dans les circonstances de l’espèce, à ce qu’elle soit prononcée.

M^e PLETS-DUGUET s’est par, acte du 7 janvier 2026, constituée dans les intérêts de monsieur [Z] [G] et madame [E] [S].

A l’audience du 9 janvier 2026, les demandeurs ont développé oralement leurs écritures susvisées auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile, et ont, sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile, sollicité par ailleurs de renvoyer l’affaire à une audience au fond pour statuer sur l’indemnité d’immobilisation.

Monsieur [Z] [G] et madame [E] [S] n’ont pas comparu à l’audience du 9 janvier 2026.

Bien que régulièrement assignée et constituée, la société PALIMMO n’est ni présente ni représentée à l’audience.

La décision sera réputée contradictoire.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026, prorogée au 6 février 2026.

Le 12 janvier 2026, la société ACM IARD a par une note en délibéré , notifiée par voie électronique, accompagnée de trois pièces, et sollicite le tribunal du rejet des demandes de Monsieur [N] et Madame [I], épouse [N], à son encontre.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion

Il résulte de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile que le juge des référés, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation dommageable actuelle résultant d’un fait matériel (qu’il s’agisse d’une action ou d’une omission) ou d’un fait juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente et incontestée d’une disposition légale ou réglementaire, d’une disposition contractuelle claire, ou d’une décision non contestable émanant d’une autorité légitime.

Il convient de rappeler que le juge des référés peut, en application de l’article 835 du code de procédure civile, prescrire des mesures quand bien il existerait des contestations sérieuses, contrairement à ce que soutiennent les parties.

En application de ce texte, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

Il incombe au juge des référés de procéder à la mise en balances des intérêts en présence en vue de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, et d’ordonner des mesures qui soient proportionnées et adaptées à ces intérêts.

En l’espèce, une convention d’occupation précaire a été conclue le 22 avril 2025 par Monsieur [U] [N] et Madame [C] [N] d’une part, et Monsieur [Z] [G] et madame [E] [S] d’autre part, pour une durée de deux mois, soit jusqu’au 22 juin 2025 (pièce n°5), l’immeuble dans lequel sont situés les locaux faisant l’objet d’un compromis de vente, qui devait être réitéré au plus tard le 25 juin 2025 par acte authentique (pièce n°3, page 17).

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des échanges avec le notaire (pièce n°6) corroborés par les échanges avec l’agent immobilier (pièce n°8), que monsieur [Z] [G] et madame [E] [S] sont restés dans les lieux au-delà du 25 juin 2025 malgré l’absence de réitération du compromis de vente.

Cette situation constitue un trouble manifestement illicite au préjudice de monsieur [U] [N] et de madame [C] [I] épouse [N] qu’il convient de faire cesser dans les plus brefs délais.

Dès lors, il sera fait droit à la demande d’expulsion selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les demandes de provisions

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

C’est ainsi qu’une contestation sérieuse survient et fait obstacle au référé lorsqu’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît immédiatement et évidemment vain, et laisse subsister un doute raisonnable sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Le juge des référés est en effet le juge de l’évident et de l’incontestable, et il ne peut ordonner les mesures prévues à l’article 835 du code de procédure civile que dans la mesure où il n’est pas amené à prendre parti sur l’existence du droit invoqué que les juges appelés à connaître du fond auraient à apprécier.

Ainsi, le juge des référés ne peut notamment se prononcer sur l’existence et la nature d’un manquement contractuel ou sur les éventuels dommages et intérêts qui peuvent en découler.

Sur les indemnités dues en vertu de la convention d’occupation précaire

À défaut de produire tout document justificatif probant (comme par exemple un courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception ; extraits de comptes bancaires sur la période considérée…), les demandeurs ne rapportent pas la preuve que Monsieur [Z] [G] et madame [E] [S] ont cessé de régler les redevances postérieures au mois de juillet 2025.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de provision.

Sur les indemnités dues en vertu de la convention d’occupation précaire

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’apprécier les manquements contractuels allégués au regard des conditions contractuelles, et notamment d’apprécier si les bénéficiaires ont respecté les clauses « Financement de l’acquisition » et « Réitération par acte authentique », l’octroi de l’indemnité forfaitaire supposant également que les promettants l’aient valablement actionnée.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de provision.

Sur la demande de condamnation in solidum de l’agence immobilière et de son assureur

Il n’appartient pas au juge des référés, comme il a été dit, de se prononcer sur d’éventuels manquements commis par l’agence immobilière, qui se serait abstenue de vérifier la capacité financière des locataires, et de vérifier l’application de la garantie de la société ACM IARD, qui a d’ailleurs versé en cours de délibéré un courrier de résiliation.

Sur la demande de renvoi fondée sur l’article 837 du code de procédure civile

Selon l’article 837 du code de procédure civile :

« A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Lorsque la représentation par avocat est obligatoire devant la juridiction à laquelle l’affaire est renvoyée, il est ensuite procédé comme il est dit à l’article 842 et aux trois derniers alinéas de l’article 844. Lorsque le président de la juridiction a ordonné la réassignation du défendeur non comparant, ce dernier est convoqué par acte d’huissier de justice à l’initiative du demandeur. »

En l’espèce, au regard de la situation économique des demandeurs, titulaires d’un prêt immobilier pour leur maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 11] qu’ils se sont engagés à rembourser, l’urgence est caractérisée et il y a lieu de renvoyer l’affaire au fond afin de statuer sur la demande de condamnation in solidum dirigée contre Monsieur [Z] [G] et madame [E] [S], la société PALLIMO et la société ACM IARD.

Compte tenu de leur non-comparution à l’audience, il y a lieu d’ordonner la réassignation de l’ensemble des défendeurs, ces derniers étant convoqués par acte d’huissier de justice à l’initiative des demandeurs.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de Monsieur [Z] [G] et madame [E] [S] ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Ordonne à monsieur [Z] [G] et madame [E] [S] et à tous occupants de leur chef de libérer le bien occupé appartenant à monsieur [U] [N] et madame [C] [I] épouse [N], situé [Adresse 3] à [Localité 11] sur la parcelle cadastrée AE[Cadastre 5], [Adresse 10], dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision et de remettre les clés des lieux à monsieur [U] [N] et madame [C] [I] épouse [N] dans le même délai ;

Dit que passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion de monsieur [Z] [G] et madame [E] [S] et à tous occupants au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation in solidum dirigée contre monsieur [Z] [G], madame [E] [S], la société PALIMMO et la société ACM IARD ;

Ordonne le renvoi de l’affaire à l’audience de plaidoiries en date du 06 mai 2026 à 14h, salle 10, pour qu’il soit statué au fond sur la demande de condamnation in solidum dirigée contre monsieur [Z] [G], madame [E] [S], la société PALIMMO et la société ACM IARD ;

Ordonne la réassignation par acte de commissaire de justice de monsieur [Z] [G], madame [E] [S], la société PALIMMO et la société ACM IARD à l’initiative des demandeurs avant le 1er mars 2026, accompagnée de la présente ordonnance ;

Condamne in solidum monsieur [Z] [G] et madame [E] [S] aux dépens ;

Condamne in solidum monsieur [Z] [G] et madame [E] [S] à payer à monsieur [U] [N] et madame [C] [I] épouse [N] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.