MINUTE N° : 25/0425

JUGEMENT

DU 05 Juin 2025

N° RC 23/02565

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

EPIC VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n° 781 598 248

ET :

[C] [G] épouse [H]

[K] [H]

Débats à l’audience du 27 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M^e HUYGENS

à M^e DESNOS

à M. Le Préfet d'[Localité 10] et [Localité 11]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

TENUE le 05 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n° 781 598 248, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Madame [C] [G] épouse [H]

née le 18 Mars 1992 à [Localité 9] (MAROC°, demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C37261-2025-704 du 05/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

représentée par Maître Marie HUYGENS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C37261-2025-703 du 05/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

représenté par Maître Benoit DESNOS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat sous seing privé en date du 2 décembre 2016, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a loué à Mme [C] [H] et M. [K] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 323,03 euros outre 212,12 euros de charges. Par avenant, en date du 6 décembre 2016, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [C] [H] et M. [K] [H], à titre accessoire au contrat de location du 2 décembre 2016, un garage situé à [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 36 euros.

Arguant de manquements persistants de M. [K] [H] à son obligation de jouissance paisible des lieux loués, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2023, délivré à étude, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— juger que M. [K] [H] a manqué à son obligation contractuelle et légale d’avoir à user paisiblement de la chose louée et de s’interdire de toutes nuisance aux tiers ;

— prononcer la résiliation du contrat de location signé le 2 décembre 2016 aux torts exclusifs de M. [K] [H] ;

— prononcer l‘expulsion de M. [K] [H] devenu occupant sans droit ni titre ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— juge que le sort des meubles sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [K] [H] à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et provisions sur charges à compter du premier jour du mois suivant le jugement à intervenir et jusqu’à la libération parfaite et effective des lieux, révisable dans l’intervalle ;

— condamner M. [K] [H] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— juger que les frais d’exécution forcée resteront à l charge d débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, a fait assigner, Mme [C] [H], par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, délivré à étude, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Joindre l’instance engagée à son encontre à l’instance engagée à l’encontre de M. [K] [H] ;

— juger que M. [K] [H] et Mme [C] [H] ont manqué à leur obligation contractuelle et légale d’avoir à user paisiblement de la chose louée et de s’interdire de toutes nuisance aux tiers ;

— prononcer la résiliation du contrat de location signé le 2 décembre 2016 aux torts exclusifs de M. [K] [H] et Mme [C] [H] ;

— prononcer leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— juge que le sort des meubles sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [C] [H] à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et provisions sur charges à compter du premier jour du mois suivant le jugement à intervenir et jusqu’à la libération parfaite et effective des lieux, révisable dans l’intervalle;

— condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [C] [H] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— juger que les frais d’exécution forcée resteront à l charge d débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

La jonction de deux instances a été prononcée le 12 septembre 2024.

Après renvois, l’affaire a été appelée lors de l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses actes introductifs d’instances.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que M. [K] [H] a été condamné pour menaces de mort à l’encontre de Mme [Z] [V], salariée de l’EPIC par le Tribunal correctionnel de Tours le 8 avril 2024. Il a caché dans les gaines techniques de l’immeuble des produits stupéfiants découverts par une autre salariée de l’EPIC qui a également été menacée de mort. Monsieur [H] est un contrevenant condamné à plusieurs reprises pour menaces de mort et coutumier d’actes de violences. Il n’est donc pas exclu qu’il soit de nouveau amené à troubler la quiétude des locataires. La demande à l’encontre de Mme [C] [H] est la conséquence de la co-titularité du bail, peu importe qu’elle ait été assignée plus tard. Le bailleur indique avoir attendu la décision rendue le 8 avril 2024 pour faire délivrer l’assignation la mettant en cause.

Mme [C] [H] et M. [K] [H], cités par acte déposé en étude sont représentés par leur conseil. Ils sollicitent :

— A titre principal que l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT soit débouté de ses demandes.

— A titre subsidiaire que l‘expulsion soit limitée à M. [H]

— En tout état de cause, la condamnation de l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions ils font valoir que les faits reprochés à M. [H] remontent à près de deux ans et qu’aucun élément nouveau ne justifie la demande. L’assignation de Mme [H] est intervenue tardivement après les faits alors qu’aucun fait ne lui est personnellement reproché. La cotitularité du bail ne suffit pas à justifier son expulsion.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé à ce jour.

MOTIVATION

Sur la demande en résiliation du bail et en expulsion

L’article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du même code précise que le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résolution, ordonner l’exécution du contrat, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

L’article 1729 du code civil dispose que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Conformément aux dispositions de l’article 7a) et 7b) de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus mais également d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il en résulte que le locataire doit tant payer le loyer et les provisions sur charge, que respecter la tranquillité de ses voisins et la destination donnée par le contrat de bail. Le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du preneur si le locataire ne respecte pas de telles obligations.

L’article 1751 du Code civil dispose que :

« Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité ».

Il est acquis en droit que les engagements souscrits par les copreneurs sont indivisible, et que notamment l’obligation à la jouissance paisible des biens donnée à bail est, par nature, indivisible puisqu’elle n’est pas susceptible de division dans son exécution, chacun des copreneurs ayant la jouissance du bien, que la solidarité soit prévue au bail ou non.

En conséquence, la cotitularité du bail ne peut faire obstacle au droit du bailleur de faire prononcer la résiliation indivisible du bail si l’un des cotitulaires manque à ses obligations contractuelles.

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui s’en prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [C] [H] et M. [K] [H], unis par les liens du mariage sont cotitulaires du bail portant sur l’appartement n° 101, dans l’immeuble [Adresse 3], depuis le 2 décembre 2016.

A l’appui de sa demande le bailleur produit :

— Le bail et son avenant ainsi que la première et la dernière page des conditions générales,

— L’audition le 9 mai 2022, par la gendarmerie d'[Localité 5] de Mme [B], salariée du bailleur, déposant plainte pour avoir été insultée par M. [H] de « pute et de salope ». Une locataire de la résidence [Adresse 12] aurait entendu dire que Mme [L] « allait morfler et cela allait chauffer pour elle » propos qui lui ont été également tenus par M. [H]

— La main courante déposée le 22 septembre 2022 à la gendarmerie d'[Localité 5], par Mme [B], salariée du bailleur, indiquant avoir trouvé quelques mois auparavant des produits stupéfiants dans les gaines techniques de l’immeuble. Le cannabis trouvé a été saisi par la gendarmerie. Le même soir M. [H] est venu sonner à sa porte pour lui réclamer le cannabis et depuis l’insulte régulièrement de « salope, balance, sale pute ». Elle se présente à la gendarmerie car elle a été suivie le jour même jusqu’à son nouveau domicile par M. [H]

L’audition du 23 janvier 2023, par la gendarmerie d'[Localité 5] de Mme [L], référente sureté de l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, relatant un incident survenu le 20 janvier 2023, dans les bureaux du bailleur au cours duquel, d’après ce qui lui a été rapporté, venu réclamer un changement de logement, M. [H] s’est vivement emporté, à craché sur le comptoir et a menacé l’agent d’accueil dans les termes suivants « tu vas crever, si tu viens à la Verrerie, tu ne reviendras pas vivante, je vais demander aux jeunes de la Verrerie de venir te défoncer, tu reviens à la Verrerie tu ne reviens pas vivante, va te faire enculer et si tu appelles les gendarmes , j’m'en fout je les encule”. M. [H] a menacé en outre de revenir tout casser.

— L’arrêt de travail de Mme [Z] [P], victime de ces menaces

Un jugement du tribunal correctionnel de Tours du 8 avril 2024, condamnant M. [H], à 6 mois d’emprisonnent délictuel assortis du sursis, pour menaces de mort ou d’atteinte aux biens dangereuse pour les personnes à l’encontre d’un chargé de mission de service public, faits commis le 20 janvier 2023.

Il résulte des pièces produites par le bailleur que M. [H] a menacé de mort de manière récurrente en 2022 et 2023, les employés du bailleur et a été condamné pénalement en conséquence.

— La déposition de Mme [B] précisant que M. [H] est venu lui réclamer le cannabis saisi après sa découverte dans les gaines techniques de l’immeuble, établit un lien entre la présence de ce cannabis et M. [H] locataire de l’immeuble.

Ainsi est rapportée la preuve d’un manquement caractérisé de M. [H] a ses obligations d’usage paisible des lieux incombant au preneur tant par l’usage des parties communes pour y cacher de la drogue que pour avoir menacé de mort à plusieurs reprises les salariés du bailleur.

Ces manquements, bien qu’ils soient effectivement anciens ont été réitérés à plusieurs reprises. Ils sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Ainsi, la cotitularité du bail prévue par l’article 1751 s’étend sur toute la durée du mariage et ne cesse qu’au jour où le jugement de divorce est transcrit. Elle implique enfin que les deux époux sont tenus solidairement des obligations issues du contrat de bail.

Mme [H], ayant été attrait à la procédure, la résiliation du bail dont elle est cotitulaire sera également prononcée à son encontre par le jugement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’Homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »

A compter de la résiliation du bail, M. [K] [H] et Mme [C] [H] occuperont les lieux sans droit ni titre ce qui engendre nécessairement une atteinte au droit de propriété du bailleur et lui cause ainsi un préjudice.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et de les y condamner in solidum.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [H] et Mme [C] [H], parties perdantes, seront condamnées in solidum à supporter les frais de la procédure.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’ensemble des démarches qu’a dû accomplir l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, Mme [C] [H] et M. [K] [H] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 2 décembre 2016 entre l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, d’une part, et Mme [C] [H] et M. [K] [H], d’autre part, concernant le logement situé à [Adresse 7].

DIT que Mme [C] [H] et M. [K] [H] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à Mme [C] [H] et M. [K] [H] ainsi qu’à tous occupants de son chef de libérer le bien immobilier et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [C] [H] et M. [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux situés à [Adresse 7] et d’avoir restitué les clefs, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame Mme [C] [H] et M. [K] [H] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame Mme [C] [H] et M. [K] [H] à payer à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du premier jour du mois suivant le jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [H] et M. [K] [H] à payer à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [H] et M. [K] [H] aux entiers dépens de la présente procédure;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [H] et M. [K] [H] à payer à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit,

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 10]-ET-[Localité 11] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection