MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 24/02196

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. SCI LES ORMEAUX

ET :

[X] [F]

Débats à l’audience du 10 Octobre 2024

copie et grosse le :

à SCI LES ORMEAUX

copie le :

à M. [F]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

SCI LES ORMEAUX, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [J], gérant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [X] [F]

né le 03 Mai 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2023, la SCI Les Ormeaux a loué à Monsieur [F] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 370 euros, outre 50 euros au titre des provisions pour charges.

Par acte d’huissier du 28 décembre 2023 remis à étude, la SCI Les Ormeaux a fait délivrer à Monsieur [F] [X] un commandement de payer la somme de 1676,62 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 décembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 2 mai 2024 délivré à personne, la SCI Les Ormeaux a fait assigner Monsieur [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande de :

— voir procéder à la conciliation prévue par la loi,

— et à défaut de conciliation, constater le jeu de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail consenti à Monsieur [F] [X],

— subsidiairement et à défaut, ordonner la résiliation judiciaire du bail, à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir,

— dire et juge en conséquence que Monsieur [F] [X] est devenu occupant sans droit ni titre, et qu’il devra quitter et rendre libres vider de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, le bien loué,

— dire que faut pour lui de le faire dans le délai de la loi, il pourra y être contraint par toutes voies et moyens de droits et au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [F] [X] à payer une somme de 3356,62 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés dus au 1er janvier 2024, ainsi que le montant dû au titre des loyers et charges impayés de janvier 2024 à avril 2024, déduction faite des versements effectués, outre les frais du commandement,

— condamner Monsieur [F] [X] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel outre les charges, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux,:

— condamner Monsieur [F] [X] à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [F] [X] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 5] et [Localité 6] le 7 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 octobre 2024.

A cette audience, la SCI Les Ormeaux, représentée par Monsieur [J], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance dans le décompte produit, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6002,84 euros, au titre des loyers et charges échus au 10 octobre 2024, terme du mois de octobre 2024 inclus, indiquant que les mois de septembre et octobre 2024 ont été réglés.

Monsieur [F] [X] a comparu. Il ne conteste pas la dette locative, expliquant avoir eu un passage à vide professionnel, travaillé à nouveau depuis 2 semaines en tant que commercial avec un salaire fixe de 1700 euros, outres des primes variables, alors que précédemment il percevait des allocations d’un montant de 1000 euros par mois environ de France Travail. Il indique avoir une fille âgée de 8 ans en résidence alternée. Il explique qu’il prépare un dossier de surendettement, mais qu’il ne l’a pas encore déposé. Il sollicite des délais de paiement sous forme d’un échéancier, proposant de verser 150 euros par mois en plus de son loyer pour apurer sa dette.

Le formulaire de diagnostic social et financier a été retourné au greffe avant l’audience mais n’a pas été rempli.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

Comme il y avait été autorisé à l’audience, le représentant de la SCI Les Ormeaux a transmis, en cours de délibéré, les justificatifs EDF sollicités à l’audience par le locataire. Ce dernier n’a transmis aucune observation en cours de délibéré.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois.

L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun règlement n’ayant été apparemment effectué – dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer du 28 décembre 2023 (visant une dette de 1676,62 euros), comprenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et pas non plus dans le délais de deux mois à compter dudit commandement à supposer ce délai plus long applicable.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 février 2024.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la dette s’élèverait à 6002,84 euros.

Monsieur [F] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

La somme réclamée n’appelle aucune observation, les frais d’huissier ne paraissant pas y être inclus (s’ils l’avaient été, ils devraient être déduits de la dette locative, car ils ne relèvent pas du régime des arriérés locatifs).

Par suite, la dette locative à retenir est de 6002,84 euros.

Monsieur [F] [X] est par conséquent condamné au paiement de cette dette locative.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En l’espèce, Monsieur [F] [X], présent à l’audience, demande, en substance, des délais de paiement à effet suspensif.

Il propose de verser 150 euros par mois en plus de son loyer pour apurer sa dette. Il indique que ses revenus vont augmenter avec la reprise d’une activité professionnelle.

Le bailleur indique qu’il a repris le paiement du loyer courant (septembre et octobre 2024 réglés).

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [F] [X] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, la somme mensuelle mise à sa charge devant être un peu supérieure à 150 euros pour permettre l’apurement de la dette dans un délai de 3 ans.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ainsi fixée pour apurer la dette ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, Monsieur [F] [X] se trouvera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [X], partie perdante, est condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI Les Ormeaux, eu égard à l’équité, et à l’absence de justification du montant sollicité, Monsieur [F] [X] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2023 entre la SCI Les Ormeaux, d’une part, et Monsieur [F] [X], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 février 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [X] à verser à la SCI Les Ormeaux la somme de 6002,84 euros (six mille deux euros et quatre-vingt-quatre centimes) (décompte arrêté au 10 octobre 2024, terme du mois de octobre 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

AUTORISE Monsieur [F] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 166 euros (cent soixante-six euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI Les Ormeaux puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [F] [X] soit condamné à verser à la SCI Les Ormeaux, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

* que le sort des meubles soit alors régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, rappelant qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Monsieur [F] [X] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

CONDAMNE Monsieur [F] [X] à payer à la SCI Les Ormeaux la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,