TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/00390 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HADW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [D]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [U] [C] [D] ès-qualités de représentant légal de M. [O] [D]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [R] épouse [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025, prorogé au 28 Novembre 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

L’indivision [D] -composée de Monsieur [E] [D] et de Monsieur [O] [K] a donné à bail à Monsieur [N] [M] et à son épouse Madame [H] [M], née [R], par contrat du 10 octobre 2023 à effet du 14 octobre 2023, une maison à usage d’habitation avec garage et jardin sise au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1.100,00 euros, hors provision sur charges non prévue, ainsi qu’un dépôt de garantie de 1.100,00 € (un mois de loyer) versé lors de la prise de possession.

Un état des lieux d’entrée fut contradictoirement réalisé le 14 octobre 2023 par le mandataire ORPI VALRIM du bailleur et les locataires entrants.

Suite au congé régulièrement délivré par les époux [M], un état des lieux de sortie contradictoirement réalisé le 22 mai 2024 par le mandataire ORPI VALRIM du bailleur en présence des locataires sortants, faisait état dans le logement de dégradations locatives et de défauts d’entretien pour un montant de 3.966,79 € justifiant de la retenue intégrale du dépôt de garantie de 1.100,00 €, outre un arriéré locatif (loyers, charges et taxes ordures ménagères) d’un montant de 2.155,63 €, soit un solde dû s’élevant globalement à la somme de 4.881,54 €.

La lettre recommandée de mise en demeure de payer amiablement ladite somme adressée le 17 juin 2024 aux époux [M] étant restant vaine, l’indivision [D] a, en conséquence, fait assigner Monsieur [N] [M] et son épouse Madame [H] [M], née [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans -par actes de commissaire de justice signifiés à l’étude le 3 décembre 2024- aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [H] [M], née [R] au paiement de la somme de 5.981,54 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives (à hauteur de 4.881,54 €), outre 1.100,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte locative ;

condamner solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [H] [M], née [R] au paiement de la somme de 1.800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens et ses suites.

L’affaire a été appelée à l’audience de jugement du 13 mai 2025.

A l’audience, l’avocat représentant l’indivision [D] a maintenu toutes ses demandes introductives, précisant que les locataires avaient quitté les lieux loués le 22 mai 2024 en laissant une dette locative impayée.

Monsieur [N] [M] et Madame [H] [M], bien que régulièrement cités à l’étude, n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

La décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025, prorogée au 28 novembre 2025 et 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision sera réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

I. Sur l’intérêt à agir de Monsieur [U] [C] [D], és-qualité de représentant légal de Monsieur [O] [D]

Force est de relever dans la présente procédure que Monsieur [U] [C] [D] ne démontre, ni ne justifie de sa qualité à agir en tant que représentant légal de Monsieur [O] [D].

En conséquence, il ne pourra qu’être débouté de toutes ses demandes de ce chef.

II. Sur la demande en paiement des loyers impayés

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail. L’article 23 de la même loi précise également que les charges ne sont dues que sur justificatifs.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, l’indivision [D] produit aux débats un décompte détaillé démontrant qu’à la date du 7 octobre 2024, les époux [M] restent redevables (hors frais de relance non contractuels) d’une somme de 2.141,11 euros qui correspond, à l’analyse, aux loyers du mois d’avril 2024 (1.100€), du prorata du loyer de mai 2024 (780,65€) et des taxes d’ordures ménagères 2023 & 2024 (260,46€) restés impayés.

Monsieur [N] [M] et Madame [H] [M], absents à l’audience ne contestent pas, par définition, le montant et la nature des loyers et charges réclamés (pièces n°7 & 8 – Me [A]), et ces derniers seront par conséquent solidairement condamnés à payer cette somme de 2.141,11 euros à leur ex-bailleur l’indivision [D], ceci au titre du solde de leur dette locative arriérée ci-avant vérifiée.

III. Sur les réparations locatives et dépenses d’entretien courant

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 14 octobre 2023, ainsi qu’un état des lieux de sortie réalisé également contradictoirement entre les parties le 22 mai 2024 par la société spécialisée France EDL (état des lieux et diagnostics immobiliers).

Force est de constater que la demande financière présentée par l’indivision [D] au titre des réparations locatives et des travaux d’entretien courant non effectués (pièces n°4 & 6 – Me [A]) pour un montant total de 3.966,73 €, est étayée comme suit :

une facture de reprise/réfection des peintures d’un montant TTC retenu à concurrence de 2.550,53 € (facture totale TTC de 3.110,40 € dont 559,87 € soit 18 % de vétusté à la charge du bailleur)un forfait ramonage de 100,00 € TTC, un devis relatif à la tonte des pelouses de 850,00 € TTC,une facture relative aux travaux de nettoyage et ménage retenue à concurrence de 466,20 € TTC (facture totale TTC de 777,00 € dont 310,80 € à la charge du bailleur).

En l’espèce, il y a donc lieu de procéder à la comparaison de ces états des lieux d’entrée et de sortie afin de permettre la fixation du montant de l’indemnisation pouvant être attribuée aux réparations locatives -prenant en compte le temps d’occupation du logement- ainsi qu’aux travaux d’entretien courant pouvant être imputés aux locataires sortants.

Il convient d’observer que l’état des lieux d’entrée décrit en général un logement propre et en bon état proche de l’état neuf, ainsi qu’un état moyen (quelques traces d’usure ou de vieillissement) au niveau de quelques pièces et/ou éléments pour l’ensemble des murs et plafonds du logement, alors que l’état des lieux de sortie constate un logement manifestement mal entretenu et sale au niveau des sols, murs et plafonds, menuiseries, et éléments d’équipement, ainsi qu’un état général moyen, voire dégradé sur l’ensemble des peintures des murs et plafonds.

Il convient dès lors de constater que ces dégradations locatives sont imputables aux locataires sortants, qui devront supporter le coût des réparations locatives consécutives qu’il convient d’évaluer à hauteur de 2.550,53 € TTC pour la reprise/réfection des peintures (18 % de vétusté à la charge du bailleur pour 7 mois d’occupation des locaux) et à concurrence de 466,20 € TTC pour les travaux de nettoyage et ménage (40 % de vétusté à la charge du bailleur).

S’agissant du coût du forfait ramonage annuel estimé à 100,00 € TTC, il ne pourra pas être pris en compte en l’absence de production à la procédure d’un devis ou d’une facture.

En ce qui concerne la tonte non effectuée des pelouses chiffrée à 850,00 € TTC (l’état des lieux d’entrée précisait que la pelouse était tondue), force est de constater que ces postes de dépenses justifiés relèvent intégralement du seul entretien courant de la maison louée et son jardin attenant, qui demeure à la charge exclusive des locataires en place.

Dès lors, Monsieur [N] [M] et Madame [H] [M] seront solidairement condamnés à payer la somme de 2.766,73 euros à leur bailleur l’indivision [D] au titre des réparations locatives et d’entretien courant, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 1.100,00 euros restant acquis à l’indivision [D].

IV. Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, l’indivision [D] sollicite -au visa de l’article 1240 du code civil- le versement d’une somme de 1.100,00 € correspondant à la perte locative estimée à un mois de loyer du fait de l’impossibilité de remettre la maison en location avant l’intervention effective des entreprises pour le nettoyage, la réfection des peintures et les travaux de jardin nécessaires.

Cependant, en l’absence de tout élément justificatif versé à l’appui de ses prétentions, force est de relever que l’indivision [D] succombe dans la charge de la preuve qui lui incombe quant à la démonstration de la réalité même du préjudice allégué, soit la perte d’un mois de loyer.

En conséquence, l’indivision [D] ne pourra qu’être intégralement déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice prétendument subi.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [M] et Madame [H] [M], qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [H] [M] à verser à l’indivision [D] la somme de 800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient par conséquent de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’indivision [D] -représentée par Monsieur [E] [K] recevable en son action ;

DEBOUTE pour défaut d’intérêt à agir Monsieur [U] [C] [D], és-qualité de représentant légal de Monsieur [O] [D], de toutes ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [H] [M] née [R] à payer à l’indivision [D] la somme de 2.141,11 euros au titre du solde de loyers et charges impayés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [H] [M] née [R] à payer à l’indivision [D] la somme de 2.766,73 Euros au titre des réparations locatives et d’entretien courant ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [H] [M] née [R] à payer à l’indivision [D] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [H] [M] née [R] aux entiers dépens d’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, la minute étant signée par P. TROLONGE, Juge, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, Le Juge,