TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02547 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HEMQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [A], demeurant [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par M^e Benjamin MARTINOT-LAGARDE, avocat au barreau d’ORLEANS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-1169 du 03/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Orléans)

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [I], demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

représenté par Maître Didier CLIN de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 25 Novembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [I] a donné à bail à Monsieur [Q] [A] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 1], par contrat du 22 août 2017, moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

Par ordonnance de référé du 2 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, saisi par Monsieur [U] [I] :

Constatait l’acquisition de la clause résolutoire dudit bail à compter du 12 mars 2024Ordonnait l’expulsion de Monsieur [Q] [A] Condamnait ce dernier à payer à son bailleur une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 500 euros par moisCondamnait Monsieur [Q] [A] à payer 4 777,66 euros à son bailleur au titre des loyers impayés Rejetait la demande de délais de paiement formée par Monsieur [Q] [A]ondamnait ce dernier aux entiers dépens ainsi qu’à payer 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Le 13 mars 2025 Monsieur [Q] [A] a fait assigner Monsieur [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Déclarer le logement sis [Adresse 1] à [Localité 1] comme ne présentant pas les critères légaux de décenceDéclarer que le contrat de bail a continué à produire ses effetsAnnihiler la décision rendue le 2 décembre 2024Autoriser Monsieur [Q] [A] à se maintenir dans les lieuxSuspendre l’obligation de payer les loyers jusqu’à ce que Monsieur [U] [I] réalise les travaux nécessaires à la remise en état de décence du logementOrdonner si nécessaire le relogement de Monsieur [Q] [A] aux frais de son bailleur pendant la durée des travauxCondamner Monsieur [U] [I] à la somme de 3 000 euros au titre de dommage intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et « troubles et tracas occasionnés » Subsidiairement, ordonner avant dire droit une expertise judiciaire Dispenser Monsieur [Q] [A] de toute consignationEn tout état de cause, rejeter les demandes du bailleur, et le condamner au paiement de la somme de 1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025.

A l’audience, Monsieur [Q] [A], représentée par son avocat a maintenu toutes ses demandes.

Monsieur [U] [I], représenté par son conseil, s’en est rapporté à ses écritures déposées à l’audience aux termes desquelles il sollicite que Monsieur [Q] [A] soit débouté de l’ensemble de ses demandes et condamné au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes tendant à la remise en cause de l’ordonnance du 2 décembre 2024 :

L’article 488 du code de procédure civile dispose que « L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles. »

En l’espèce, le demandeur n’invoque aucune circonstance nouvelle, alléguant seulement ne pas avoir été mis en mesure de présenter une défense lors des premiers débats. Or il résulte de l’ordonnance du 2 décembre 2024 que Monsieur [Q] [A] était bien présent lors de l’audience, qu’il n’a pas sollicité de renvoi pour préparer sa défense, et qu’il a formé une demande reconventionnelle de délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de constater que faute de démontrer des circonstances nouvelles susceptibles d’entraîner la modification ou le rapport de l’ordonnance du 2 décembre 2024, ses demandes en ce sens seront jugées irrecevables.

Sur les demandes principales et subsidiaires fondées sur l’indécence alléguée du logement :

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : « 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Aux termes de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de « remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal (…) et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…) ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. (…) ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire dont le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, de demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il ressort des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile qu’est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue de qualité à agir.

En l’espèce, il est constant que depuis l’acquisition des effets de la clause résolutoire le 12 mars 2024, Monsieur [Q] [A] n’a plus la qualité de locataire du logement sis [Adresse 1] à [Localité 1], qu’il occupe désormais sans titre.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 réserve la qualité à agir pour solliciter la mise en conformité d’un logement au regard des critères légaux de décence au locataire.

Il y a donc lieu de constater que l’ensemble des demandes principales et subsidiaires fondées sur l’indécence alléguées du logement sont irrecevables en l’absence de qualité à agir de Monsieur [Q] [A].

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer »

En l’espèce, le demandeur se contente d’alléguer un préjudice de jouissance et de « troubles et tracas occasionnés ». A l’appui de ses demandes il produit 14 photos, non datées ne permettant pas d’identifier les lieux où elles auraient été prises, ainsi que deux factures de fioul.

Dès lors, en l’absence de faute et de préjudice démontrés, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [I], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [Q] [A] à verser à Monsieur [U] [I] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [Q] [A] irrecevable en ses demandes à l’exception de ses demandes de dommages et intérêts et fondées sur les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [A] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [A] à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

LAISSE les entiers dépens à la charge de Monsieur [Q] [A]

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,