MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00778 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V7MZ

CODE NAC : 30B – 5B

AFFAIRE : S.A.R.L. PARIS PIERRE C/ [U] [Z], S.A.S.U. EB ENTREPRISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PARIS PIERRE, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 403 534 852, le siège social est sis 26 rue Jacques Dulud – 92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentée par M^e Sabrina GOZLAN-JANEL, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 480

DEFENDERESSES

Madame [U] [Z] née le 18 Août 1976 à BRAZZAVILLE (RÉPUBLIQUE DU CONGO), demeurant 274 rue du Docteur Jean Vaquier – 93160 NOISY-LE-GRAND

et S.A.S.U. EB ENTREPRISE, dont le siège social est sis 46 Bis rue du Général de Gaulle – 94430 CHENNEVIERES SUR MARNE

représentées par M^e Aimé MOUBERI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 248

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Débats tenus à l’audience du : 23 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Novembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 juillet 2024, la SARL Paris Pierre a donné à bail commercial à la SASU EB Entreprise, représentée par Mme [U] [Z], des locaux situés 46 bis rue du Général de Gaulle à Chenevières-sur-Marne (94430), moyennant un loyer trimestriel de 2 250,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, la SARL Paris Pierre a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise pour une somme de 2 850,00 € au titre de l’arriéré locatif au 1 janvier 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, la SARL Paris Pierre a fait assigner Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner solidairement Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise à payer à la SARL Paris Pierre la somme provisionnelle de 2 850,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025,

— condamner solidairement Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner in solidum Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise au paiement d’une somme de 4 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 23 octobre 2025.

Par conclusions soutenues et visées à l’audience, la SARL Paris Pierre a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu ses demandes initiales, actualisé sa créance à la somme de 11 719,89 € TTC au titre des loyers, charges et taxes foncière pour la période du 1er au 4ème trimestre 2025, demandé au juge des référés d’ordonner aux défenderesses de lui restituer les clés du local sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et de l’autoriser à conserver le montant du dépôt de garantie.

Par conclusions soutenues et visées à l’audience, Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise, ont, par l’intermédiaire de leur conseil, sollicité du juge des référés de :

— débouter la SARL Paris Pierre de ses demandes,

— condamner la SARL Paris Pierre à payer à la SASU EB Entreprise la somme de 2 258 € au titre du dépôt de garantie,

— condamner la SARL Paris Pierre à payer à la SASU EB Entreprise la somme de 3 325 € au titre de l’intégralité des loyers versés depuis la prise de bail,

— condamner la SARL Paris Pierre à payer à la SASU EB Entreprise la somme de 175 € au titre des frais de l’état des lieux réalisé par commissaire de justice,

— condamner la SARL Paris Pierre à payer à la SASU EB Entreprise la somme de 15000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner la SARL Paris Pierre à payer à la SASU EB Entreprise la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Paris Pierre aux dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La SASU EB Entreprise et Mme [U] [Z] s’opposent à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et aux demandes qui en découlent, soutenant que la SARL Paris Pierre a manqué à son obligation contractuelle de lui délivrer un local adapté à l’exploitation d’une laverie automatique.

Elles communiquent à cet égard un document, daté du 15 janvier 2025, sur lequel il est indiqué : « local commercial pas adapté pour faire une laverie par rapport aux canalisations ».

Ce document, qui n’apporte aucune explication circonstanciée quant à la prétendue impossibilité d’exploiter une laverie dans le local litigieux, est signé par Mme [U] [Z], demanderesse, de sorte qu’il ne peut en aucun cas établir que la SARL Paris Pierre a manqué à son obligation de délivrance d’un local adapté à l’usage contractuellement convenu.

En outre, il ne peut être déduit du dégât des eaux intervenu en 2009 au sein de l’immeuble l’impossibilité manifeste d’exploiter une laverie automatique dans le local loué.

Dès lors, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SARL Paris Pierre n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 2 850,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 5 avril 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise et de tout occupant de leur chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il convient également de condamner Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise à remettre à la SARL Paris Pierre les clés du local, sous astreinte journalière de 50,00 € pendant trois mois.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SARL Paris Pierre, l’obligation de la SASU EB entreprise, et de Mme [U] [Z], en qualité de caution, au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1 octobre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 719,89 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise, avec intérêts au taux légal depuis du 4 mars 2025, date de délivrance du commandement de payer, à hauteur de 2 850,00 € et à compter du 13 mai 2025 pour le solde.

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles

Aucune des demandes en paiement de la SASU EB Entreprise demande n’est formée à titre provisionnel au sein du dispositif des conclusions et aucune demande spécifique n’a été formulée à l’audience à ce titre.

Dans ces conditions, le juge étant saisi des prétentions figurant au dispositif des conclusions visées à l’audience, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes car il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur une demande en paiement d’une somme non provisionnelle.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise, qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise ne permet d’écarter la demande de la SARL Paris Pierre formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 avril 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise et de tout occupant de leur chef des lieux situés 46 bis rue du Général de Gaulle à Chenevières-sur-Marne (94430) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées dans un lieu désigné par elles et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

ORDONNONS à Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise de restituer à la SARL Paris Pierre les clés du local dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance,

ASSORTISSONS la condamnation à restituer les clés du local, d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, commençant à courir à l’expiration du délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et ce pendant trois mois,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS solidairement Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise à la payer,

CONDAMNONS solidairement par provision Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise à payer à la SARL Paris Pierre la somme de 11 719,89 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025 sur la somme de 2 850,00 € euros et à compter du 13 mai 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formulée au titre du dépôt de garantie,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formulées par la SASU EB Entreprise,

CONDAMNONS solidairement Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS solidairement Mme [U] [Z] et la SASU EB Entreprise à payer à la SARL Paris Pierre la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 18 novembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS