N° RG 22/01539 – N° Portalis DBYV-W-B7G-F7DI – décision du 08 Janvier 2026

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TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026

N° RG 22/01539 – N° Portalis DBYV-W-B7G-F7DI

n° de minute :

DEMANDERESSE :

La S.E.L.A.R.L. PHARMACIE LEFEVRE

immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n° 447 511 247

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son gérant domiciliée en cette qualité audit siège social,

représentée par Maître Hervé BENCHETRIT de la SELARL FLG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, M^e Caroline BOSCHER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

La S.A.R.L. [Localité 7] SOLOGNE

immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n° 852 648 443,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Christophe CARPE de la SCP LAVAL CROZE CARPE, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 05 juin 2025

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 06 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 08 janvier 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DELIBERE:

Madame Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, faisant fonction de Président, désignée par ordonnance de roulement de Monsieur le Président, assistée de Madame Pauline REIGNIER, greffière

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé prenant effet le 1er mai 2011, la société IMMOCHAN France, aux droits de laquelle se trouve désormais la société [Localité 7] SOLOGNE, a donné à bail à la société PHARMACIE MERLET, aux droits de laquelle se trouve désormais la société PHARMACIE LEFEVRE, un local commercial dépendant du centre commercial AUCHAN, situé [Adresse 2] ([Adresse 1]), pour une durée de 10 années, contre le paiement d’un loyer annuel de 60.733,28 euros hors taxes et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2021, la société PHARMACIE LEFEVRE a sollicité le renouvellement du bail au 1er octobre 2021, pour un loyer de renouvellement à hauteur de 47.180 euros hors taxes et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2021, la société [Localité 7] SOLOGNE a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021 aux charges et conditions antérieures, en ce compris le prix du loyer.

Par lettre recommandée avec accusé réception distribué le 11 février 2022, la société PHARMACIE LEFEVRE a adressé au bailleur un mémoire en fixation du loyer de renouvellement à hauteur annuelle de 47.180 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 avril 2022, la société PHARMACIE LEFEVRE a fait assigner la société ORLEANS SOLOGNE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de fixation du loyer du bail renouvelé.

Par jugement prononcé le 22 mars 2023, le juge des loyers commerciaux a :

— Ordonné une expertise avant dire droit,

— Maintenu le coût du loyer au prix ancien pendant la durée de l’instance,

— Réservé l’ensemble des demandes, ainsi que les dépens.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 11 mars 2024.

Suivant mémoire régulièrement notifié, la société PHARMACIE LEFEVRE demande de :

— Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 à une somme annuelle de 44.760 euros, hors taxes et charges,

— Condamner la société [Localité 7] SOLOGNE à lui verser la somme de 67.311,20 euros à parfaire au titre des loyers trop versés, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— Condamner la société [Localité 7] SOLOGNE à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont distraction,

— Ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

A l’appui, elle fait valoir que l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré est sans incidence dès lors que, la valeur locative étant inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à cette valeur locative.

Elle rappelle que l’expert a proposé une valeur locative à hauteur annuelle de 44.760 euros avec prise en compte de l’abattement au titre de la taxe foncière, dont elle sollicite l’homologation.

Elle précise que la valeur locative doit être diminuée du coût de la taxe foncière dans la mesure où le bailleur lui en a transféré contractuellement la charge.

Suivant mémoire signifié le 25 avril 2025, la société [Localité 7] SOLOGNE demande de :

— Fixer le montant annuel hors taxes et charges du loyer du bail commercial à hauteur de 50.813 euros, à compter du présent jugement,

— Débouter la société pharmacie LEFEVRE de toutes ses autres demandes,

— Ordonner un partage des dépens,

— Laisser à chacune des parties la charge de ses indemnités de procédure.

Au visa de l’article L145-33 du code de commerce, la société [Localité 7] SOLOGNE estime que la valeur locative du local doit être retenue à hauteur de 50.813 euros telle que proposée par l’expertise réalisée par madame [V] à sa demande.

Elle considère, comme l’expert judiciaire et comme madame [V], que le montant de la taxe foncière ne doit pas être déduit de la valeur locative dès lors que :

— cette taxe est mise à la charge des différents preneurs dans le secteur,

— il a été tenu compte de ce que le preneur devrait acquitter la taxe foncière dans la fixation du loyer de référence.

Pour un exposé complet des moyens exposés par les parties à l’appui de leurs demandes, il est renvoyé à leurs conclusions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience utile tenue le 5 juin 2025, les parties ont soutenu les termes de leurs écritures.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, prorogée au 8 janvier 2026, pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 / Sur le rapport de madame [V]

Il résulte de l’article 768 du code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Dès lors, la demande d’écarter le rapport de madame [V], formulée par la société PHARMACIE LEFEVRE, ne sera pas examinée, faute d’avoir été reprise au dispositif de ses conclusions.

A titre surabondant, il sera rappelé que le juge peut se référer aux conclusions d’une expertise non judiciaire, réalisée à la demande de l’une des parties par un technicien de son choix, dès lors que le juge ne se fonde pas exclusivement sur cette expertise, laquelle doit être soumise à la libre discussion des parties, en application de l’article 16 du code de procédure civile.

2 / Sur la demande de fixation du prix du loyer du bail renouvelé

L’article L145-33 du code de commerce dispose que :

«  Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; (…) "

L’article L 145-34 du même code prévoit que :

«  A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. "

En l’espèce, il doit être relevé que :

— le bail initial est d’une durée de 10 années,

— il n’est pas contesté que la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné.

Dès lors, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 sera fixé par référence à la valeur locative du local.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire établi par monsieur [N] que :

— le local en cause, qui dépend du centre commercial AUCHAN à [Localité 6], n’est accessible que depuis l’extérieur du centre où il bénéficie d’une signalétique lumineuse,

— l’expert en conclut que la société PHARMARCIE LEFEVRE dispose d’un emplacement favorable pour l’exploitation de son officine, sans se trouver toutefois au meilleur emplacement,

— le centre commercial, accessible en voiture et en transports en commun, constitue un vaste ensemble immobilier implanté sur un ténement tout aussi vaste, qui offre des possibilités de stationnement,

— les parties communes intérieures offre des prestations ordinaires, voire désuètes,

— le centre commercial est de taille relativement modeste au regard des autres centres commerciaux de l’agglomération, comprenant neuf boutiques, dont trois ne sont accessibles que depuis l’extérieur,

— l’ensemble extérieur est de présentation ordinaire, marqué par une architecture basique et globalement datée,

— l’ensemble intérieur est de présentation ordinaire et mériterait une rénovation tant esthétique que conceptuelle,

— le local en cause dispose d’une façade extérieure desservie par deux entrées, avec trois vitrines, d’une surface de vente convenable, avec des prestations intérieures classiques, dans un état général correct,

— la surface de référence est retenue à 158,79 m², qui correspond à la surface GLA (Gross Leasable Area) dès lors qu’elle inclut la surface de plancher augmentée des auvents, paliers extérieurs et gaines techniques,

— le bail est à usage exclusif d’exploitation d’une officine de pharmacie,

— concernant les facteurs locaux de commercialité, l’expert estime qu’ils n’ont pas notablement évolué en ce que :

o à l’échelle de l’unité urbaine d'[Localité 7], la population n’a progressé que modérément,

o durant la période du bail, le centre commercial n’a pas fait l’objet de rénovation,

o ce centre commercial subit la concurrence d’autres centres commerciaux plus modernes, plus grands, mieux équipés et diversifiés, en particulier le centre LECLERC à 3,5 km au sud qui comprend notamment une pharmacie et une parapharmacie,

o le chiffre d’affaire net de l’officine du demandeur n’a pas évolué favorablement entre 2017 et 2020,

o le bailleur n’a communiqué aucun chiffre sur la fréquentation du centre commercial, ni communiqué aucune donnée sur la performance de l’hypermarché.

Il doit être précisé, s’agissant du rapport établi par madame [V], que son affirmation suivant laquelle les facteurs locaux de commercialité auraient évalué d’une façon favorable à l’officine de pharmacie aux motifs que l’hypermarché aurait été rénové en 2021 et qu’il serait contemporain et dynamique, ne peut être retenue dès lors que ce rapport a été établi sur dossier, sans aucune visite des lieux, ni communication d’aucun élément nouveau par le bailleur de nature à étayer ces propos.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et information prise des prix des loyers pratiqués pour les autres commerces du centre commercial en cause et des autres centres commerciaux du pourtour, ainsi que des loyers pratiqués pour des officines de pharmacie hors centre commercial, l’expert a proposé une valeur locative au 1er octobre 2021 à hauteur de 300 euros le m² par an, soit un loyer annuel à hauteur de 47.637 euros qui sera retenu sans qu’il y ait lieu d’en déduire le coût de la taxe foncière contractuellement mise à la charge du preneur dès lors que la valeur locative a été évaluée par référence, notamment, à des loyers couramment pratiqués dans le secteur où les preneurs doivent acquitter cette taxe.

Par conséquent, le prix du loyer du bail renouvelé sera fixé à hauteur de 47.637 euros à compter du 1er octobre 2021, les sommes dues au titre des loyers trop versés portant intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2021.

Il ne sera pas fait droit à la demande de la société PHARMACIE LEFEVRE de condamner son bailleur à lui rembourser le trop versé des loyers dès lors que le juge des loyers commerciaux a pour seule compétence de fixer le montant du loyer renouvelé, et non pas de condamner à payer, étant néanmoins rappelé que la présente décision constitue un titre susceptible d’exécution forcée.

3 / Sur les autres demandes

La société [Localité 7] SOLOGNE, partie succombante, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de maître Hervé BENCHETRIT, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société PHARMACIE LEFEVRE les frais exposés pour faire valoir ses droits qui ne sont pas compris dans les dépens. La société [Localité 7] SOLOGNE sera par conséquent condamnée à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire étant compatible avec la nature et l’ancienneté du litige, elle ne sera pas écartée, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, prononcé en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

Fixe le prix du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 entre la société [Localité 7] SOLOGNE et la société PHARMACIE LEFEVRE, portant sur un local dépendant du centre commercial AUCHAN situé [Adresse 3]), à hauteur annuelle de 47.637 euros, les sommes dues au titre des loyers trop versés par la société PHARMACIE LEFEVRE portant intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2021 ;

Condamne la société [Localité 7] SOLOGNE aux dépens, dont distraction au profit de maître Hervé BENCHETRIT ;

Condamne la société [Localité 7] SOLOGNE à payer à la société PHARMACIE LEFEVRE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Rejette toutes les autres demandes.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX et signé par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente et Pauline REIGNIER, greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT