MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 24 octobre 2025

DOSSIER : N° RG 24/00241 – N° Portalis DB36-W-B7I-DCHU

AFFAIRE : [D] [W] C/ [I] [O]

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

ILE DE TAHITI

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2EME CHAMBRE

JUGEMENT N° RG 24/00241 – N° Portalis DB36-W-B7I-DCHU

AUDIENCE DU 24 octobre 2025

DEMANDEUR -

— Madame [D] [W]

née le 29 Décembre 1971 à [Localité 10]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 13]

représentée par M^e Myriam TOUDJI, avocat au barreau de PAPEETE

DEFENDEUR -

— Monsieur [I] [O]

né le 02 Avril 1940 à [Localité 12]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 13]/TAHITI

représenté par M^e Tauniua CERAN-JERUSALEMY, avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENT : Christine LAMOTHE

GREFFIER : Hinerava YIP

PROCEDURE -

Requête en Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion- Sans procédure particulière (5AA) en date du 03 juillet 2024

Déposée et enregistrée au greffe le 08 juillet 2024

Rôle N° RG 24/00241 – N° Portalis DB36-W-B7I-DCHU

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2025

En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 23 décembre 2021 portant donation-partage par Mme [R] [B] au profit de ses quatre enfants, Mme [D] [W] épouse [U] s’est vue attribuer la propriété d’une parcelle de terrain sise à [Localité 9]a formant le lot A du lot 4 de la terre [Localité 11] ; fond référencé au cadastre section H n°[Cadastre 6] pour une contenance de 1578m² et issu de la division des parcelles anciennement cadastrées section H n°[Cadastre 1], H n°[Cadastre 2] et H n°[Cadastre 3] d’une contenance globale de 6.749m².

M. [I] [O] occupe une partie de ladite parcelle H-626 en vertu d’un bail verbal lui ayant été consenti dans les années 80 par Mme [R] [B], étant précisé que ladite occupation s’étend également sur partie des parcelles contiguës cadastrées H n°[Cadastre 7], H n°[Cadastre 8], H n°[Cadastre 4] et H n°[Cadastre 5].

Le bail verbal s’est poursuivi entre Mme [D] [W] et M. [I] [O], avant qu’un litige ne naisse.

C’est dans ces circonstances que M. [I] [O] a saisi le juge des référés du tribunal civil de première instance de Papeete, se plaignant d’actes d’entrave à la bonne exécution du bail verbal imputables à Mme [D] [W] épouse [U] et consistant à refuser de percevoir les loyers depuis janvier 2023, à s’introduire illégalement sur la parcelle donnée à bail et à vandaliser les cultures du preneur. En défense, Mme [D] [W] épouse [U] sollicitait le renvoi de l’affaire au fond afin qu’il soit statué sur la résiliation judicaire du bail, reprochant au preneur une cessation du paiement des loyers depuis janvier 2023, une modification non autorisée de la destination des lieux, ainsi qu’un défaut manifeste d’entretien.

Par ordonnance n°RG 24/00111 du 17 juin 2024, le juge des référés a débouté les parties de l’ensemble de leurs demandes, relevant notamment à l’égard de celles formulées par M. [I] [O], qu’aucun trouble manifestement illicite ne pouvait être caractérisé faute de détermination de l’assiette de terrain objet du bail.

PROCÉDURE :

Suivant exploit du 3 juillet 2024 et requête enregistrée au greffe le 16 juillet suivant, Mme [D] [W] épouse [U] a à son tour saisi le tribunal civil de première instance de Papeete d’une demande dirigée à l’encontre de M. [I] [O].

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’affaire par ordonnance du 7 mai 2025 avec renvoi à l’audience de plaidoirie du 4 juin 2025. L’affaire a par la suite été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 septembre 2025 prorogée au 17 octobre suivant.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de sa requête, complétée par des conclusions notifiées le 15 janvier 2025, Mme [D] [W] épouse [U] demande au Tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1184 et 1728 du code civil,

— Prononcer la résiliation du bail verbal liant les parties et portant sur une partie du lot A du lot 4 de la terre [Localité 11] sise sur la commune de [Localité 9] et cadastrée H-626,

— Ordonner l’expulsion de de M. [I] [O] et de tous occupants de son chef, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 5.000 XPF par jour de retard, et si besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner M. [I] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 50.000 XPF due à compter de l’expiration du délai d’un mois après la signification du jugement à intervenir, et ce jusqu’à libération complète des lieux,

— Condamner M. [I] [O] au paiement d’une somme de 625.000 XPF au titre des loyers impayés pour la période du mois de janvier 2023 au mois de janvier 2025, somme à parfaire pour la période courant de février 2025 à ma date de signification du jugement à intervenir,

— Débouter M. [I] [O] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner M. [I] [O] au paiement d’une somme de 200.000 XPF au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir que :

— Le moyen d’irrecevabilité soulevé par M. [I] [O] n’est pas fondé en droit. Il est du reste établi qu’elle est propriétaire de la parcelle H-626, de même qu’il est avéré qu’elle et M. [I] [O] sont liés par un contrat de bail verbal portant sur partie de ladite parcelle. Partant, elle justifie nécessairement de sa qualité et de son intérêt à agir en résiliation du bail. Enfin, le fait que la maison d’habitation de M. [I] [O] soit construite à cheval sur la parcelle H-626 ainsi que sur les parcelles H-628, H-632, H-399 et H-400 appartenant à des tiers à l’instance n’est pas de nature à purger les manquements contractuels qui sont reprochés au preneur.

— C’est bien M. [I] [O] qui a cessé de payer les loyers dus à compter du mois de janvier 2023. Les allégations de l’intéressés, qui consistent à prétendre que c’est la bailleresse qui aurait refusé de percevoir les loyers, ne sont étayées d’aucun élément de preuve. Ce n’est d’ailleurs qu’après avoir été assigné en justice que M. [I] [O] a consigné la somme de 500.000 XPF sur le compte CARPA de son conseil.

— Le défaut de règlement des loyers depuis plus de deux années constitue un grave manquement de M. [I] [O] à ses obligations contractuelles. La résiliation judiciaire du bail doit être prononcée, indépendamment du défaut de délivrance préalable d’un commandement de payer qui n’est requise que pour l’application d’une clause résolutoire, inexistante et non invoquée en l’espèce.

— Récemment, M. [I] [O] a également entrepris des travaux non autorisés d’extension de son habitation sur l’emprise de la parcelle H-626. Il s’agit là encore d’un motif de résiliation du bail.

— Le fait qu’elle ait connu la qualité de commerçant du preneur ne suffit pas à emporter requalification du bail verbal d’habitation en un bail verbal commercial. Il résulte par ailleurs de ses propres indications et éléments de preuve, que M. [I] [O] exerce l’essentiel de son activité en dehors des lieux loués.

Selon conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 15 janvier 2025, M. [I] [O] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1134 et 1715 du code civil,

Vu l’article L.145-1 du code de commerce,

Vu les dispositions des articles 1, 2 et 25 de la délibération n°84-19 du 1er mars 1984 portant statut des baux ruraux.

— Débouter Mme [D] [W] épouse [U] de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel,

A titre principal,

— Dire et juger que le bail dont sont titulaires Monsieur [I] [O] et Madame [H] [L] constitue un bail commercial.

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que le bail dont sont titulaires Monsieur [I] [O] et Madame [H] [L] constitue un bail rural.

En tout état de cause,

— Ordonner une expertise aux fins de déterminer l’assiette de l’occupation de la parcelle de terrain donnée à bail à Monsieur [I] [O] et Madame [H] [L].

— Condamner Madame [D] [W] à verser à Monsieur [I] [O] la somme de 350.000 xpf au titre de1'article 407 du Code de procédure civile de Polynésie française.

— La condamner de même aux entiers dépens dont les frais du procès-verbal de constat en date du 20 Septembre 2023.

Il oppose principalement que :

— En 1982, Mme [R] [B], mère de la requérante, lui a consenti un bail sur une parcelle de terrain d’environ 800m² sur laquelle il a fait édifier sa maison d’habitation. En 2000, il s’est avéré que l’assiette de cette occupation trouvait emprise sur deux fonds distincts, l’un appartenant bien à Mme [R] [B], l’autre appartenant à la sœur de cette dernière, Mme [T] [B]. Le loyer de 50.000 XPF dû par ses soins s’en est trouvé divisé par moitié entre les deux bailleresses, Mme [D] [W] épouse [U] s’étant enfin substituée à Mme [R] [B] à compter de 2021.

— À compter de janvier 2023, Mme [D] [W] épouse [U] manœuvre pour le contraindre à rompre le bail. La requérante s’est notamment adonnée à des comportements provocants, allant jusqu’à refuser de percevoir la moitié du loyer lui étant dû et à s’introduire sur la sous-parcelle louée pour abattre des cultures dont le preneur tire pourtant des revenus.

— En tout état de cause, le bail est indivisible. Mme [D] [W] épouse [U], qui n’est pas l’unique bailleresse, ne dispose pas de la qualité pour mettre fin seule au contrat. En l’absence de demande conjointe formée par Mme [T] [B], l’action est irrecevable.

— qu’il exerce au vu et au su de Mme [D] [W] épouse [U], qui l’a tacitement accepté, dans les lieux loués, une activité professionnelle depuis de très nombreuses années (1992) ; que le fait d’y confectionner des plats, d’y cultiver des fruits, légumes, plantes ornementales destinés à être revendus sur deux étals loués au marché, et l’inscription au répertoire territorial des entreprises démontrent l’exercice d’une activité professionnelle, et emportent requalification du bail en un bail commercial, ou à tout le moins rural.

— que l’opposition de Mme [D] [W] épouse [U] à percevoir les loyers ne peut constituer l’inexécution par le locataire de son obligation de payer le loyer, et fait obstacle à la résiliation du bail, au demeurant irrecevable en l’absence de mise en demeure ; que la bailleresse ne démontre pas qu’elle a exigé le paiement du loyer par une mise en demeure et fourni le numéro de son compte bancaire, pour qu’il mette en place un virement ; qu’il a toujours payé le loyer en espèces ;

— L’emprise de son occupation sur la parcelle H-626 mérite d’être définitivement fixée afin d’éviter toute nouvelle contestation de Mme [D] [W] épouse [U] en la matière. En effet, les plans et photographies aériennes versés au dossier mettent en évidence l’existence d’une construction implantée en partie sur la parcelle H-626, outre deux espaces de cours y attenant clairement délimités. Ces deux bandes de terrain contiguës sont comprises dans le bail et consistent en une dépendance immédiate du bâti sur laquelle il a installé ses différentes cultures.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

= Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action :

Selon l’article 45 du code de procédure civile de la Polynésie française, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, M. [I] [O] conclut à l’irrecevabilité de la demande en résiliation du bail formée par Mme [D] [W] épouse [U], motif pris de ce que ledit contrat serait indivisible et que l’autre bailleur n’aurait pas été appelé en la cause.

Les parties s’accordent sur l’existence d’un bail de location verbal ancien, consenti dans les années 1980 à M. [I] [O] par Mme [R] [B], auteur de Mme [D] [W], sur une partie de la parcelle de terre cadastrée H [Cadastre 6].

Rien n’établit que ce bail ait porté sur une autre parcelle, notamment celle voisine appartenant à Mme [T] [B], ou sur des constructions à usage d’habitation. Rien n’établit non plus que les parcelles que M. [I] [O] estime comprises dans le bail appartenaient à Mme [R] [B], et donc auraient été comprises en tout ou partie dans ledit bail.

Les parties font, au contraire, assidûment état d’un seul bail portant sur une sous-parcelle de terrain nu dépendant de la terre [Localité 11], appartenant à Mme [R] [B], sur laquelle M. [I] [O] a été tacitement autorisé à ériger sa maison d’habitation. Ils ne mentionnent que la parcelle cadastrée H626.

Il en résulte que le fait que la maison construite par les soins de M. [I] [O] empiète en réalité sur les fonds voisins, puisqu’il n’était locataire que de Mme [R] [B].

Il n’est en tout état de cause pas justifié de l’existence de baux concernant les autres parcelles, ni d’ailleurs des conditions d’occupation desdites parcelles par les consorts [N]. Il est seulement évoqué que Mme [T] [B], en 2000, aurait indiqué que la maison était également sur la parcelle nue cadastrée H [Cadastre 4], de sorte que le loyer serait actuellement divisé en 2, et payé pour moitié à cette dernière et à Mme [D] [W] épouse [U], sans toutefois produire le moindre justificatif de ces paiements.

M. [I] [O] ne peut dès lors invoquer l’existence de plusieurs baux, non démontrés, ou l’existence d’un empiétement de la construction réalisée par ses soins sur un ou plusieurs fonds voisins, qu’il soit délibéré ou non, pour soutenir l’existence d’un bail couvrant deux fonds distincts, appartenant à deux personnes différentes, qui entraînerait une indivisibilité procédurale des droits et imposerait une action conjointe.

Au contraire, l’ayant droit de l’unique bailleur connu et reconnu peut agir seul pour la fraction relevant de ses propres droits.

Au demeurant, si l’éventuelle indivisibilité matérielle de la jouissance peut compliquer l’exécution du bail ou la portée d’une tout aussi éventuelle résiliation, pareille difficulté n’est pas de nature à remettre en cause la recevabilité de l’action puisque ne relevant que du fond et des modalités d’exécution.

Dès lors, ces simples circonstances suffisent à caractériser la qualité et l’intérêt direct et actuel de Mme [D] [W] épouse [U] à solliciter la résiliation dudit bail.

Il résulte de tout ce qui précède que la fin de non-recevoir doit être écartée.

= Sur les demandes reconventionnelles en re-qualification du bail :

À titre liminaire, il convient de constater que si elle invoque largement le fait que M. [I] [O] revendique l’usage d’habitation de la maison construite par ses soins, Mme [D] [W] épouse [U] ne vise aucunement les dispositions afférentes audit régime des baux d’habitation et poursuit paradoxalement la résiliation judiciaire du bail au visa du régime du droit commun des contrats de louage de choses et notamment de l’article 1728 du code civil.

Comme déjà détaillé ci-dessus, les parties s’accordent sur l’existence d’un bail de location verbal ancien, consenti dans les années 1980 à M. [I] [O] par Mme [R] [B], auteur de Mme [D] [W], avec autorisation tacite au locataire d’y ériger sa maison d’habitation.

Aucun local à usage d’habitation n’étant l’objet du bail, qui ne concerne qu’un terrain nu, que le litige est circonscrit à l’application des règles de droit commun du louage de choses, et, le cas échéant, à l’examen des régimes dérogatoires des baux commerciaux et ruraux, tels qu’ils sont invoqués à titre reconventionnel par M. [I] [O].

— Sur le statut des baux commerciaux :

Aux termes du I de l’article L.145-1 du code de commerce de la Polynésie française issu du chapitre relatif au bail commercial,

«  I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1º Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ;

2º Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. […] "

Il résulte de ces dispositions que le bénéfice du statut des baux commerciaux est subordonné à plusieurs conditions cumulatives en ce qu’il suppose l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal loué à cet effet par un preneur immatriculé.

S’agissant d’un terrain nu, le statut n’est applicable que si des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ont été édifiées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

Enfin, le statut peut s’étendre à des locaux accessoires à l’exploitation, à condition qu’ils soient loués au vu et au su du bailleur pour une utilisation jointe, et, que leur privation compromette le fonctionnement du fonds.

En l’espèce, le bail litigieux est verbal et porte, à l’origine, sur une sous-parcelle de terrain nu dépendant de la terre [G] [Z]. Aucune construction à usage commercial édifiée ou exploitée avec le consentement exprès du bailleur initial ou de Mme [D] [W] épouse [U] n’est établie. Cette circonstance suffit à écarter l’application du 2° de l’article L.145-1 du code de commerce de la Polynésie française, lequel subordonne expressément l’application du statut à l’existence de constructions commerciales édifiées ou exploitées avec l’accord formel du propriétaire.

Il est également à noter que M. [I] [O] qualifie lui-même l’édifice construit par ses soins de « maison d’habitation » et indique y demeurer avec sa famille, reconnaissant ainsi l’affectation essentiellement résidentielle des lieux. Or une telle occupation, constante et non contestée, est incompatible avec la condition d’exploitation principale d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal dans les lieux loués au sens de l’article L.145-1.

Par ailleurs, M. [I] [O] justifie, au 23 octobre 2023, d’une immatriculation au répertoire des entreprises pour l’activité principale de « culture de légumes, melons, de racines et de tubercules » et pour l’activité secondaire de « reproduction de plantes ». En revanche, il ne justifie d’aucune immatriculation pour la préparation et la vente de plats à emporter. À ce dernier égard, Mme [D] [W] épouse [U] produit même un extrait K-bis faisant état de la radiation d’une telle activité depuis le 31 décembre 2008. Cette absence d’immatriculation pour l’activité prétendument exercée interdit également, à elle seule, de se prévaloir du statut des baux commerciaux, réservé aux commerçants ou artisans immatriculés pour l’activité exploitée dans les lieux loués.

Si les trois attestations versées par le défendeur enseignent que l’intéressé dispose d’une clientèle, elles révèlent également que ladite clientèle s’approvisionne directement au stand dont M. [I] [O] dispose au sein du marché de Faa’a. Il en ressort ainsi que la relation de clientèle et l’exploitation de l’activité s’exercent hors des lieux loués, sans lien direct avec l’emprise objet du bail verbal litigieux. Cette dissociation exclut encore l’application du statut des baux commerciaux.

Il ressort par ailleurs des pièces que l’activité de « restauration mobile ou provisoire » a fait l’objet d’une déclaration d’un établissement produisant, transformant, distribuant des denrées alimentaires animales ou d’origine animales à compter du 27 septembre 2023 seulement, dans un laboratoire pris à bail la veille, bien distinct des lieux loués. Or cette circonstance confirme que l’activité culinaire dont M. [I] [O] se prévaut est exercée ailleurs et ne confère aucun caractère commercial à l’occupation de la parcelle H-626.

Enfin, Mme [D] [W] épouse [U] justifie avoir signalé en juillet 2023 aux services de l’hygiène la confection de plats à domicile par M. [I] [O], ce qui exclut toute tolérance de sa part et fait obstacle à la qualification de « locaux accessoires » loués au vu et au su du bailleur pour une utilisation jointe.

Il en résulte que les conditions cumulatives de l’article L.145-1 font défaut : le bail porte sur un terrain nu, aucune construction commerciale autorisée n’existe, aucune exploitation de fonds n’est établie dans les lieux, et le preneur n’est pas immatriculé pour l’activité qu’il invoque. L’usage résidentiel constant et la localisation extérieure de l’activité économique achèvent d’exclure toute application du statut des baux commerciaux.

— Sur le statut des baux ruraux :

Aux termes de l’article 1er de la délibération n°84-19 du 1er mars 1984 portant statut des baux ruraux, « Les baux portant sur tout ou partie d’immeubles ruraux à destination agricole sont régis par les dispositions du code civil relatives aux baux ruraux ainsi que par les dispositions prévues à la présente délibération. »

Selon l’article 2 de la même délibération, « Les contrats de baux ruraux doivent être rédigés par écrit et enregistrés. A défaut d’écrit, les baux conclus verbalement sont réputés être faits conformément aux dispositions de la présente délibération. Dans ce cas, la date de départ pour déterminer la durée du bail sera celle de la promulgation de la présente délibération. »

En vertu de l’article 4 alinéa 1 et 2, " Un état des lieux doit être établi contradictoirement et à frais communs dans les trois mois qui suivent l’entrée en jouissance, conformément à un plan d’inventaire déterminé par arrêté du conseil de gouvernement. Passé ce délai ou en cas de désaccord, la partie la plus diligente saisit le juge des référés, ou le juge forain statuant en référé, pour faire désigner un expert qui aura pour mission de procéder à l’établissement de l’état des lieux à frais communs.

L’état des lieux permet de déterminer ultérieurement les améliorations qui auront été apportées par le preneur ou les dégradations constatées aux constructions, au fonds et aux cultures. Il constate avec précision l’état des bâtiments, l’état des terres et leur degré d’entretien, l’état du cheptel, ainsi que, dans la mesure du possible, le rendement moyen de l’exploitation au cours des deux dernières années. "

Il résulte de ces dispositions que le statut des baux ruraux s’applique aux contrats ayant pour objet un immeuble rural à vocation agricole et reposant sur une exploitation effective et durable de terres agricoles, assortie d’une contrepartie locative.

L’exigence d’un écrit n’est pas constitutive de validité. Le bail verbal est en effet réputé conforme au statut dès lors que les conditions matérielles d’un bail rural sont réunies.

Il est néanmoins acquis que l’application du statut des baux ruraux implique, en pratique, une détermination suffisante de l’assiette louée, permettant d’en décrire la consistance, et d’en contrôler l’exploitation. Ainsi, les juges du fond ne peuvent reconnaître l’existence d’un bail verbal, ni en étendre la portée, qu’au vu d’éléments probants et convergents quant à la consistance exacte des parcelles visées. À défaut, la qualification est écartée.

En l’espèce, il est constant que le bail litigieux est un bail verbal portant sur une sous-parcelle de terrain nu dépendant de la parcelle cadastrée H [Cadastre 6]. Il n’est cependant justifié d’aucun état des lieux, ni d’aucune description de la consistance exacte du fonds, ni de la nature ou de l’étendue des surfaces effectivement données à bail en vue d’une mise en valeur rurale, les parties s’opposant d’ailleurs fermement sur ce dernier point.

Il a par ailleurs été retenu que l’affectation principale des lieux ressort des déclarations constantes du preneur qui qualifie la construction édifiée par ses soins de « maison d’habitation ». Or cette occupation résidentielle, stable et non démentie, révèle une destination domestique des lieux incompatible avec l’exigence d’une affectation principale agricole du bien objet du bail. En effet, lorsque l’usage d’habitation est prépondérant, le statut rural ne peut s’appliquer, faute d’objet agricole du bail. L’éventuelle présence de cultures périphériques ou d’activités accessoires ne suffit pas à renverser ce constat. L’immatriculation récente du preneur au répertoire des entreprises pour une activité maraîchère atteste d’une démarche administrative, non d’une exploitation agricole établie sur l’emprise litigieuse depuis l’origine.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que font défaut deux conditions essentielles et cumulatives à l’application du statut des baux ruraux : d’une part, une assiette louée suffisamment déterminée et, d’autre part, une destination agricole avérée des lieux objet du bail.

Le régime des baux ruraux doit, en conséquence, être écarté.

= Sur le statut du contrat de louage de choses et la demande de résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1709 du code civil, « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer ».

En vertu de l’article 1714 du même code, « On peut louer ou par écrit, ou verbalement. »

Selon les articles 1719, 1728 et 1736 enfin,

«  Art. 1719

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1. De délivrer au preneur la chose louée ;

2. D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée ;

3. D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. "

«  Art. 1728

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1. D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2. De payer le prix du bail aux termes convenus. "

«  Article 1736

Si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux. "

En cas d’inexécution du contrat de louage de choses, les sanctions de droit commun sont encourues, au nombre desquelles la résiliation judiciaire telle que prévue par l’article 1184 qui dispose que " La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. "

Enfin, selon les dispositions de l’article 1315 du Code civil dans sa version applicable en Polynésie française : “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En l’espèce, à défaut de régime spécial applicable, le bail verbal liant les parties relève du droit commun du louage de choses.

À l’appui de sa demande de résiliation, Mme [D] [W] épouse [U] invoque des impayés de loyers depuis janvier 2023, outre la réalisation par M. [I] [O] d’une extension non autorisée et une modification illégale de la destination des lieux.

Le défendeur réplique quant à lui que les loyers ont été refusés par la bailleresse de sorte qu’il a été contraint de les consigner. Toutefois, la consignation n’a d’effet libératoire que si elle satisfait aux exigences légales, notamment quant aux modalités de dépôt et à l’information du créancier. Un simple versement unilatéral sur un compte CARPA – de surcroît postérieur à l’assignation – ne suffit pas à caractériser une consignation régulière.

C’est toutefois à M. [I] [O], qui se prétend libéré du paiement des loyers par le refus opposé par la bailleresse à percevoir les sommes dues, de rapporter la preuve de ses affirmations, ainsi que cela résulte des dispositions de l’article 1315 susvisé.

Or, il n’est pas justifié du paiement effectif des loyers depuis janvier 2023, ni d’un refus de perception par la bailleresse, et encore moins d’une décision autorisant M. [I] [O] à consigner les loyers, la somme de 500.000 F CFP versée le 22 juillet 2024 paraissant correspondre à 20 mois de loyers, sans qu’il soit donné d’information sur le devenir des loyers postérieurs, ni que soit intervenue la moindre reprise de paiement des loyers à la faveur de la présente procédure.

S’agissant des travaux, la réalisation d’une extension substantielle sans autorisation et en contrariété avec la destination convenue peut effectivement constituer un manquement grave, dont la portée dépend de la preuve de l’ampleur des aménagements, de leur insertion dans l’emprise louée et de leurs effets sur la jouissance paisible.

Mme [D] [W] épouse [U] démontre, par la production d’un procès-verbal de constat des 23 et 25 juillet et 15 septembre 2023, que les travaux engagés consistent en la construction d’un garage, dont les 3/4 de la surface, ajoutée à la pièce de vie empiètent sur la parcelle appartenant à Mme [D] [W] épouse [U], soit pour environ 60 m². Elle démontre également par la production du récépissé de main-courante du 15 novembre 2024 qu’en dépit de l’existence de la procédure de référé entamée en février 2024, qui ne pouvait plus lui permettre d’ignorer l’opposition de la bailleresse à la moindre construction (et même sa volonté de mettre un terme au bail), M. [I] [O] a délibérément procédé à des constructions sur le terrain loué. Au demeurant, M. [I] [O] ne peut justifier de l’accord de la propriétaire pour lesdits travaux.

La réalisation de ces travaux de construction d’ampleur, sans information ni accord du bailleur, voire même en contravention avec le refus affiché du bailleur, et l’absence de paiement du loyer justifient le prononcé de la résiliation du contrat de bail verbal liant les parties, portant sur une partie de la parcelle cadastrée H [Cadastre 6], à compter de la présente décision.

Il convient dès lors d’ordonner à M. [I] [O] de libérer la parcelle H [Cadastre 6], et, en tant que de besoin, d’ordonner son expulsion.

Il sera mis à sa charge une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 25.000 F CFP, jusqu’à complète libération des lieux.

= Sur la demande relative aux loyers :

Ainsi que relevé ci-dessus, le paiement du loyer dû par M. [I] [O] n’est plus assuré depuis le mois de janvier 2023, et jusqu’à ce jour, de telle sorte que celui-ci sera condamné à payer à Mme [D] [W] épouse [U] la somme de 625.000 F CFP au titre des loyers du mois de janvier 2023 au mois de février 2025.

= Sur l’exécution provisoire :

Selon les dispositions de l’article 309 du Code de procédure civile de la Polynésie française : “Hors le cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée à la demande des parties ou d’office chaque fois qu’il y a urgence ou péril en la demeure et à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. En aucun cas, elle ne peut l’être pour les dépens et les indemnités allouées au titre de l’article 407.

Elle peut être ordonnée sur minute et avant enregistrement.”

L’absence de tout paiement de loyer depuis le mois de janvier 2023, ainsi que la poursuite de constructions en contravention avec les règles applicables au contrat de bail ne font que complexifier la situation, et s’assimilent à un “coup de force”, qui justifie qu’il soit mis un terme à ce procédé, et que soit ordonnée l’exécution provisoire de la présente décision.

= Sur les dépens et l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française :

M. [I] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à Mme [D] [W] épouse [U] la somme de 200.000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

— REJETTE les fins de non-recevoir soulevées par M. [I] [O],

— DÉCLARE Mme [D] [W] épouse [U] recevable en son action,

— DÉBOUTE M. [I] [O] de ses demandes reconventionnelles en re-qualification du bail en bail commercial et subsidiairement en bail rural,

— DIT que le bail verbal liant les parties est soumis au régime de droit commun du contrat de louage de choses,

— PRONONCE la résolution du bail verbal liant M. [I] [O] et Mme [D] [W] épouse [U] en sa qualité d’ayant droit de Mme [R] [B], portant sur une partie du lot A du lot 4 de la terre [Localité 11] sise sur la commune de [Localité 9]a et cadastrée H-626,

— ORDONNE à M. [I] [O] de libérer les lieux occupés, à savoir la partie du lot A du lot 4 de la terre [Localité 11] sise sur la commune de [Localité 9] et cadastrée H-626,

— ORDONNE en tant que de besoin l’expulsion de M. [I] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— CONDAMNE M. [I] [O] à verser à Mme [D] [W] épouse [U] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 25.000 F CFP à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux,

— CONDAMNE M. [I] [O] à verser à Mme [D] [W] épouse [U] une somme de 625.000 F CFP, au titre des loyers impayés de janvier 2023 à février 2025,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

— CONDAMNE M. [I] [O] à verser à Mme [D] [W] épouse [U] la somme de 200.000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie Française,

— CONDAMNE M. [I] [O] aux dépens de l’instance.

En foi de quoi la minute a été signée par le Président et le Greffier.

Le Président, Le Greffier,

Christine LAMOTHE Hinerava YIP