TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n°

N° RG 26/00008 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EGC2

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 Février 2026

DEMANDEUR (S) :

MAYENNE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Catarina ALVES PEREIRA, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [T] [G]

né le 11 Mars 1994 à

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant

Madame [D] [J]

née le 12 Mai 1992 à

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Marc TOUBLANC

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 20 Janvier 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 17 Février 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Jean-Marc TOUBLANC, Président et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e ALVES PEREIRA

Copie certifiée conforme à M. [G] et Mme [J]

Mail CCAPEX le

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 18/01/2016, l’office public de l’habitat et du département [Localité 4] Habitat (l’OPH [Localité 4] Habitat) a conclu avec M. [G] et Mme [J] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] avec effet au 05/02/2016 moyennant le paiement d’un loyer mensuel, hors charges, de 482,03 € dont loyer du garage intégré.

Par acte de commissaire de justice du 07/08/2025, l’OPH [Localité 4] Habitat a fait délivrer à M. [G] et Mme [J] un commandement de payer la somme en principal de 1960,69 € au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27/10/2025, l’OPH Mayenne Habitat a fait assigner M. [G] et Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Laval et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail en date du 18/01/2016 et déclarer l’occupant sans droit ni titre ;

— voir dire et juger que dans les vingt-quatre heures du jugement à intervenir M. [G] et Mme [J] devront vider de corps et de biens et rendre libres de tous occupants de leur chef les locaux occupés par eux, si besoin avec le concours de la [Localité 5] Publique ;

— condamner M. [G] et Mme [J] à payer à l’OPH [Localité 4] Habitat la somme principale de 1960,69 € au titre des arriérés de loyer, ladite somme avec intérêts de droit au taux légal à compter du 7 août 2025, date du commandement de payer resté sans effet ainsi que les loyers postérieurs jusqu’à la résiliation du bail ;

— condamner M. [G] et Mme [J] à payer à l’OPH [Localité 4] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des locaux ;

— enjoindre M. [G] et Mme [J] d’avoir à justifier de l’assurance multirisques habitation ;

— condamner M. [G] et Mme [J] à payer une indemnité de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [G] et Mme [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20/01/2026 à laquelle l’OPH [Localité 4] Habitat, représenté par son avocat, actualise sa créance locative à 5382,01 € et maintient ses demandes.

Cités par acte de commissaire de justice remis à domicile et à personne, les défendeurs ont comparu et ont sollicité des délais de paiement, à hauteur de mensualités d’un montant de 150 euros.

A l’issue des débats, le juge a indiqué que l’affaire était mise en délibéré au 17/02/2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son paragraphe « La résiliation pour défaut de paiement – En cas de non-paiement des sommes dues (hors SLS) à l’organisme, loyers, charges, dépôt de garantie régulièrement appelés, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer (déduction faite de l’APL), le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative de bailleur deux mois après un simple commandement de payer rester sans effet ».

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 23 juillet 2023, cette clause ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.5

Il résulte des pièces versées aux débats par l’OPH [Localité 4] Habitat que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [G] et Mme [J], ce manquement s’étant perpétué pendant 2 mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 07/08/2025.

En outre, le contrat de bail unissant les parties stipule en son paragraphe « Assurances du locataire – Le locataire devra souscrire les assurances suivantes auprès de la compagnie de son choix : assurance couvrant les risques locatifs (incendie, explosions, dégâts des eaux) , assurance couvrant le risque « recours des voisins », assurance du mobilier (incendie, explosions, dégâts des eaux, vols), responsabilité civile). […] A défaut, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux ».

L’article 7g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats par l’OPH [Localité 4] Habitat que M. [G] et Mme [J] n’ont plus justifié de la souscription d’une assurance habitation. Un commandement de payer leur a été adressé en ce sens le 7 août 2025.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de l’OPH [Localité 4] Habitat à la date du 07/09/2025.

Sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

L’OPH [Localité 4] Habitat réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un dernier décompte des sommes dues à la date du 31/12/2025 prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

M. [G] et Mme [J] étant occupants sans droit ni titre à compter du 08/09/2025, ils sont condamnés, à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux constatée par la remise des clés, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

La créance de loyers apparaît régulière et bien fondée, déduction faite du coût du commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance à hauteur de 145,48 € facturé le 07/08/25 qui relève des dépens.

En conséquence, M. [G] et Mme [J] seront condamnés à payer à l’OPH [Localité 4] Habitat la somme de 5236,53 € au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 31/12/2025.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [G] et Mme [J] sollicitent des délais de paiement auxquels l’OPH [Localité 4] Habitat ne s’oppose pas. M. [G] et Mme [J] proposent de régler mensuellement la somme de 150€ en plus du loyer courant afin d’apurer leur dette locative.

Il résulte des débats que M. [G] est actuellement sans emploi et perçoit 900€ de France Travail, que Mme [J] perçoit 2060 €. Le montant de leurs charges mensuelles n’est pas connu mais ils font état de 25.000 € de dette et d’un dossier de surendettement qui va être déposé.

Au regard de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement d’une durée de 35 mois en fixant à 150 € la somme à verser mensuellement, avant le 15 de chaque mois. Le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et le dernier versement sera à ajuster en fonction du solde de la dette.

Les deux locataires seront également enjoints de justifier d’une assurance multirisques habitation pour le logement loué dans le délai d’un mois à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire. En cas de respect de l’échéancier fixé et de paiement intégral de la somme due dans les délais impartis, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail pourra se poursuivre.

À l’inverse, dans le cas où l’échéancier n’est pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception.

M. [G] et Mme [J] seront alors sans droit ni titre et redevables à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [G] et Mme [J] supporteront la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de leur situation économique, il n’y aura en revanche pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le présent jugement est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 07/09/2025 du bail conclu entre les parties relatif au logement situé [Adresse 4] – [Localité 3] ;

CONDAMNE solidairement M. [G] et Mme [J] à payer à l’OPH [Localité 4] Habitat la somme de 5236,53 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté à la date du 31/12/2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 août 2025 sur la somme de 1 825,59 euros ;

AUTORISE M. [G] et Mme [J] à se libérer de l’arriéré de loyers et charges en 34 mensualités de 150 euros chacune et une 35ème mensualité égale au solde de la dette, en plus du loyer courant, payables avant le 15 de chaque mois à compter de la notification de la présente décision ;

ENJOINT M. [G] et Mme [J] d’avoir à justifier de l’assurance multirisques habitation dans le délai d’un mois à compter du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DIT qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et que le bail se poursuivra ;

DIT qu’à défaut de respect du plan d’apurement et/ou de paiement du loyer, ou de défaut de justificatif de l’assurance dans le délai d’un mois à compter du présent jugement, et 15 jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets et dans ce cas :

ORDONNE l’expulsion de M. [G] et Mme [J] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [G] et Mme [J] à verser à l’OPH [Localité 4] Habitat à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 4] Habitat de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] et Mme [J] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit.

La Greffiere Le Président

Cécile JOUAULT Jean-Marc TOUBLANC