TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE […] Pôle civil de proximité

PCP JCP fond

N° RG 22/08554 – N°

Portalis

352J-W-B7G-CYJDO

N° MINUTE:

4

Copie conforme délivrée le : à: 19 DEC. 2023 M^e Magali SUROWIEC

Copie exécutoire délivrée le : à: 19 DEC. 2023 M^e Jean-Marc NOYER

Extraits des minutes du greffe du tribunal judiciaire de Paris

JUGEMENT rendu le mardi 19 décembre 2023

DEMANDERESSE

FONDS DE DOTATION L’HOMME DEBOUT, dont le siège social est sis […] représentée par M^e Jean-Marc NOYER, avocat au barreau de […], vestiaire #G129

DÉFENDEUR

Monsieur X GABRIELE, demeurant […] représenté par M^e Magali SUROWIEC, avocat au barreau de […], vestiaire #D1055

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 octobre 2023

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2023 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier.

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Décision du 19 décembre 2023

PCP JCP fond- N° RG 22/08554 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYJDO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2015, Monsieur X GABRIELE a pris à bail meublé le logement de Madame Y Z situé […] à […] (75015).

Les clés du logement ont été restituées par lettre expédiée le 10 juillet

2021.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 octobre 2022, le Fonds de dotation L’Homme Debout légataire du bien immobilier suite au décès de Madame Y Z a fait assigner Monsieur X GABRIELE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir principalement sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif.

A l’audience du 18 octobre 2023, le Fonds de dotation L’Homme Debout sollicite ainsi la condamnation de Monsieur X GABRIELE à lui payer les sommes suivantes :

- 16720 € au titre de l’arriéré de loyers et charges dû au 4 septembre

2021,

- 2000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’enlèvement des meubles,

- 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens comprenant le procès-verbal de constat d’huissier du 8 juin 2022.

Il fait valoir notamment qu’en l’absence de mention du motif du préavis dans sa lettre de congé, Monsieur X GABRIELE dont la lettre de congé adressée au curateur de la propriétaire décédée a été réceptionnée le 4 juin 2021 est tenu du paiement des loyers jusqu’au 4 septembre 2021.

En défense, Monsieur X GABRIELE soulève de son côté l’irrecevabilité des demandes, demande le prononcé de la nullité de l’assignation, le rejet des demandes et la condamnation du Fonds 'de dotation L’Homme Debout à lui payer :

3000 € au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2021, 3500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et le bénéfice, subsidiairement, de délais de paiement de deux ans pour s’acquitter des sommes dues.

Il soutient que l’assignation devait être précédée d’une saisine de la commission de coordination pour la prévention des expulsions locatives et être dénoncée à la préfecture. Il ajoute que la demande en paiement de l’arriéré locatif devait être précédée d’une mise en demeure. Il fait valoir enfin qu’il a adressé une lettre de préavis le 31 mai 2021 au curateur de sa bailleresse rappelant le délai légal d’un mois et restée sans réponse et que son logement ne comportait aucun meuble.

Le juge se réfère aux conclusions des parties soutenues oralement pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2023 par mise à

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disposition au greffe.

MOTIFS

^I. Sur la fin de non-recevoir et l’exception de procédure

. Sur la fin de non-recevoir 1.

Suivant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable lors de la délivrance de l’assignation, "-^Toute ^clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.(…). III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En application de ce texte, la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges par suite de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail suppose pour sa recevabilité une dénonciation de l’assignation à la préfecture, la saisine de la CAPPEX n’étant en revanche pas prescrite pour les bailleurs personnes privées,

Aucune demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour un motif d’impayés n’étant présentée en l’espèce, la dénonciation de l’assignation à la préfecture n’est en l’occurrence pas requise de sorte que la fin de non-recevoir présentée par Monsieur X GABRIELE est rejetée.

2. Sur la nullité de l’assignation

Cette exception de procédure présentée postérieurement à une fin de non-recevoir est irrecevable en application de l’article 74 du code de procédure civile. En tout état de cause, Monsieur X GABRIELE n’invoque aucune nullité de fond ou de forme affectant l’assignation et la mise en demeure préalable prescrite par l’article 1231-1 du code civil s’applique en tout état de cause à la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle (demande de dommages et intérêts) et non à la demande en exécution du contrat de bail (aux fins de paiement des loyers et des charges).

^II. Sur les demandes en paiement du Fonds de dotation L’Homme Debout

1. Sur l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de

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payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Par ailleurs, en application de l’article 15, le locataire doit préciser lorsqu’il donne congé le motif du délai réduit de préavis dont il entend bénéficier. Toutefois, ce texte ne s’applique pas aux logements meublés (article 25-3) et Monsieur X GABRIELE a visé de fait dans sa lettre de préavis l’article 25-8 applicable aux logements meublés qui prévoit un délai de préavis d’un mois.

Monsieur X GABRIELE justifie par la preuve de dépôt de la lettre, le 31 mai 2021, de l’envoi de son congé rappelant le délai de préavis d’un mois, qui a été réceptionné, selon l’avis de réception, le 4 juin 2021.

Le délai d’un mois courant à compter de la réception du congé, les loyers et charges étaient dus jusqu’au 4 juillet 2021.

En l’espèce, il ressort du décompte produit au débat par le Fonds de dotation L’Homme Debout que Monsieur X GABRIELE restait devoir à l’expiration de son congé le 4 juillet 2021 la somme de 1650/30x4+ 1650x8 = 13420 €.

Par ailleurs, le contrat de bail atteste du versement lors de sa signature d’un dépôt de garantie de 3000 € par le locataire. Le Fonds de dotation L’Homme Debout ne produit aucun élément permettant de remettre en cause le versement attesté par le contrat.

En conséquence, le montant du dépôt de garantie (3000 €) doit être déduit de la créance du Fonds de dotation L’Homme Debout.

Ainsi, Monsieur X GABRIELE sera condamné à payer au Fonds de dotation L’Homme Debout la somme de 10420 €.

². Sur la demande de dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y

a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison.de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le Fonds de dotation L’Homme Debout invoque la faute de Monsieur X GABRIELE tenant à l’enlèvement des meubles du logement pris à bail..

Le contrat de bail signé par Monsieur X GABRIELE comporte en l’espèce la mention de la remise d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier. Monsieur X GABRIELE mentionne par ailleurs dans sa lettre de préavis qu’il résilie sa location « meublée » et il se fonde dans le corps de sa lettre sur l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux logements meublés.

Au regard de ces éléments d’appréciation, il apparaît que le logement pris à bail était bien une location meublée.

En conséquence, Monsieur X GABRIELE qui n’établit pas qu’il s’agissait comme il le soutient d’une location vide doit être déclaré

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responsable de l’enlèvement des meubles constaté par le constat d’huissier du 8 juin 2022.

Au regard de la superficie du logement, de la durée de la location et des meubles nécessaires pour permettre une location meublée, le préjudice correspondant pour le Fonds de dotation L’Homme Debout sera évalué à la somme de 1500 € au paiement de laquelle Monsieur X GABRIELE sera condamné.

III. Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur X GABRIELE ne justifiant pas de sa situation financière et la dette étant particulièrement ancienne, sa demande de délais de paiement est rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur X GABRIELE qui succombe à titre principal supportera les dépens de l’instance, sa demande au titre des frais irrépétibles étant par conséquent rejetée. Il est précisé qué les dépens ne comprennent pas dans le cadre de la présente instance le coût du constat d’huissier du 8 juin 2022 qui a servi pour le Fonds de dotation L’Homme Debout à établir que le logement était vide quand il en a pris possession. En effet, cet acte ne constitue pas un acte nécessaire à Î’instance et relève par conséquent des frais irrépétibles.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur X GABRIELE à payer au Fonds de dotation L’Homme Debout la somme. de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déboute Monsieur X GABRIELE de sa fin de non-recevoir,

Déclare irrecevable l’exception de nullité de l’assignation,

Condamne Monsieur X GABRIELE à payer au Fonds de dotation L’Homme Debout la somme de 10420 € au titre du solde locatif

(déduction déjà faite du montant du dépôt de garantie de 3000 €),

Condamne Monsieur X GABRIELE à payer au Fonds de dotation L’Homme Debout la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts,

Déboute Monsieur X GABRIELE de sa demande de délais de paiement,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne Monsieur X GABRIELE à payer au Fonds de dotation L’Homme Debout la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et rejette sa demande sur le même fondement,

Condamne Monsieur X GABRIELE aux dépens de l’instance, lesquels ne comprennent pas le constat d’huissier du 8 juin 2022,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

Pour copie certifiée conforme

SUDICIAIRE

2020-0714

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