TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/57285

N° Portalis 352J-W-B7H-C2YXI

N° : 11-AF

Assignation du :

21 septembre 2023

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 décembre 2023

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. O’REAL IMMOBILIER, dont le siège social est sis

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Grégory COHEN de la SELARL AGC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C1263

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. ADER IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 27 octobre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

La SARL ADER IMMOBILIER a été syndic de l’immeuble du [Adresse 1], jusqu’au 26 avril 2023, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de son remplacement par le cabinet O’REAL.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 mai 2023, la SARL ADER IMMOBILIER a mis en demeure l’ancien syndic de lui transmettre les archives et pièces comptables documents de la copropriété en sa possession.

Faute de solution amiable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet O’REAL a, par exploit délivré le 21 septembre 2023, assigné en référé la SARL ADER IMMOBILIER aux fins de voir condamner celle-ci :

« – déclarer le cabinet O’REAL recevable et bien fondé en ses demandes ;

en conséquence :

• ordonner à la SARL ADER IMMOBILIER la remise des pièces mentionnées ci-dessus, sous astreinte de 600 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

• se déclarer compétent pour liquider l’astreinte,

• compte tenu de la rétention abusive, condamner la SARL ADER IMMOBILIER au versement de la somme de 5 000 euros à titre de provision de dommages et intérêts ;

• condamner la SARL ADER IMMOBILIER à verser au cabinet O’REAL la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner la SARL ADER IMMOBILIER aux entiers dépens ».

L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 octobre 2023. Le demandeur a réitéré les demandes formulées aux termes de son acte introductif d’instance.

La défenderesse, assignée à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret prévoit qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient.

En l’espèce, la défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, ne démontre pas avoir transmis au nouveau syndic l’intégralité des documents afférents à la copropriété depuis la fin de son mandat, et ce, malgré le courrier recommandé aux fins de mise en demeure adressé le 2 mai 2023.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de communication de pièces, la condamnation étant assortie d’une astreinte compte tenu de l’inertie de la défenderesse dans la remise de l’intégralité des documents sollicités.

Sur la demande de provision pour dommages et intérêts

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demanderesse sollicite du juge des référés de condamner la société défenderesse à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts subis en raison de la mauvaise foi, de la rétention abusive et du silence de la société ADER IMMOBILIER.

La mise en œuvre de l’article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer suppose de la part de celui qui l’allègue la démonstration de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits et devoirs n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul refus de donner suite aux prétentions de l’autre partie, de sorte qu’elle ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui reproche à son ancien syndic son inaction dans l’exécution de leur obligation de communication de documents relatifs à la gestion de l’immeuble, sans caractériser la mauvaise foi, la malice ou l’attitude dolosive de celui-ci dans ce cadre, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il est au surplus observé qu’il affirme, sans davantage démontrer l’existence d’un préjudice, qui ne saurait résulter de l’absence de démarche de la part de la défenderesse en vue de procéder à la communication sollicitée.

Sur les demandes accessoires

La SARL ADER IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens et à payer la somme de 2 000 euros à la société demanderesse au titre des frais irrépétibles engagés.

Il convient de rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SARL ADER IMMOBILIER à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet O’REAL, les éléments suivants :

la situation de trésorerie,la totalité des fonds disponibles après apurement des comptes,l’état des comptes du syndicat (balance) avec le détail des dettes et des créances,l’historique de tous les comptes débiteurs ou créditeurs figurant sur l’état des comptes accompagnés des justificatifs (factures, doubles d’appels de fonds, …),les relevés de compteurs individuels de toutes natures,les relevés bancaires en cas de comptes séparés,l’état des charges restant à répartir accompagnés des justificatifs,l’état des charges correspondant à la période pour laquelle il n’y a pas eu l’approbation de comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, accompagnés des justificatifs,les factures non comptabilisées concernant la période postérieure au fin de mandat, avec un relevé,le règlement de copropriété, accompagné des éventuels modificatifs et de l’état de division, la liste à jour des copropriétaires (noms, adresses, lots, tantièmes par rubriques de charges), les contrats et toutes conventions conclues avec des fournisseurs, copropriétaires, ou autre tiers, le carnet d’entretien de l’immeuble, le dossier du personnel de l’immeuble (contrat, livre de paie), les registres de tous les procès-verbaux d’assemblées générales (accompagnés des récépissés AR des notifications aux copropriétaires opposants ou défaillants, des feuilles de présence, au titre des dix dernières années), les clefs en sa possession avec leur éventuelle carte pour reproduction, les devis et marchés correspondant aux interventions travaux et commandes de toutes natures en cours, les dossiers doubles appels de fonds notification aux notaires pour les anciens copropriétaires, les dossiers de travaux comportant les devis, marchés, situations, mémoires, factures, les éventuelles polices en dommages-ouvrages, les procès-verbaux de réceptions, les dossiers des procédures dans lesquelles le syndicat des copropriétaires est partie, avec les correspondances, actes et les décisions de justice,les dossiers de mutations, les dossiers sinistres en cours, les différentes correspondances entre le syndicat, les copropriétaires et le syndic (y compris tous les éléments matérialisés informatiquement), les plans de l’immeuble, es éventuels documents d’urbanisme,les diagnostics techniques, rapport diagnostic de présence d’amiante, état parasitaire (termites et autres insectes xylophages), constat des risques d’exposition au plomb,l’état d’évaluation des risques professionnels (document unique) pour les employés salariés du syndicat, les plans de sécurité incendie conforme aux dispositions de l’arrêt 9810-76 du 6 février 1998 ;

et ce, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision ;

Disons que l’éventuelle liquidation de l’astreinte sera effectuée par le juge de l’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts ;

Condamnons la SARL ADER IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet O’REAL, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons la SARL ADER IMMOBILIER aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 15 décembre 2023.

Le Greffier,Le Président,

Clémence BREUILCristina APETROAIE