TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [W] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Catherine TRONCQUEE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03984 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OUJ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 décembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], dont le siège social est sis Représenté par son Syndic la SARL ASSOCIES EN GESTION – IMMOBILIERE sis [Adresse 1]

représenté par M^e Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0351

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 11 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03984 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OUJ

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [W] est propriétaire du lot n°90 dans l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [T] [W], par acte d’huissier en date du 31 mai 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– 6161, 17 euros au titre des charges de copropriété, au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 sur la somme de 5771, 05 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

– 1500 euros de dommages et intérêts,

– Ordonner la capitalisation des intérêts

– 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, transmettant le décompte actualisé pour information.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [T] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

– les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

– les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

– le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [T] [W] concernant le lot 90.

– les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 20 juin 2022 au 1er avril 2024, faisant apparaître les relevés de compte individuel,

– l’historique du compte du 20 juin 2022 au 1er avril 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6161, 17 euros.

– les procès-verbaux des assemblées générales des 20 octobre 2021, 17 mai 2022, 12 janvier 2023,

– les attestations de non recours

– la mise en demeure de payer la somme de 5771, 05 euros adressée le 18 janvier 2024 à Monsieur [T] [W],

– le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférents à leur local,

– le contrat de syndic,

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6161, 17 euros portant sur la période allant du20 juin 2022 au 1er avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

Les intérêts au taux légal courront à compter du 18 janvier 2024 sur la somme de 5771, 05 euros et à compter de l’assignation pour le surplus en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. Et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [T] [W] présente, de manière récurrente, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 700 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [T] [W] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic :

— la somme de 6161, 17 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 20 juin 2022 au 1er avril 2024 incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal courront à compter du 18 janvier 2024 sur la somme de 5771, 05 euros et à compter de l’assignation pour le surplus

— la somme de 700 euros au titre des dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Monsieur [T] [W] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [T] [W] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 11 décembre 2024

le greffier le Président