TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Nathalie HAMET DE CLOUET

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/16094

N° Portalis 352J-W-B7H-C3OOF

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Décembre 2023

JUGEMENT EN PROCÉDURE

ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 12 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société OLT Gestion Immobilière, S.A.R.L

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Nathalie HAMET DE CLOUET de l’AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1706

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non- représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du 02 Septembre 2024, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Septembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 4] est constitué en copropriété.

Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots 18 et 27 de l’immeuble sont impayées et que le propriétaire de ces lots est M. [N] [K], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] l’a assigné devant le tribunal selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 par acte d’huissier de justice du 12 décembre 2023.

*

A l’audience du 18 septembre 2024, reprenant son assignation, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande au président du tribunal de :

« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, prise notamment en ses articles 10, 14-1 et 19-2,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les articles 514 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces visées à l’appui,

Il est demandé à madame, monsieur le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond de :

Juger recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

Condamner monsieur [K] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] les sommes suivantes :

9110,89 euros au titre des charges de copropriété, travaux et des frais de recouvrement arrêtés au 28 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2021,

1075 euros au titre des provisions à échoir pour l’année 2024,

2000 euros à titre de dommages-intérêts,

1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner monsieur [K] aux dépens ».

Bien que régulièrement assigné, M. [K] n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives du demandeur reprises à l’audience pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de ses prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée le 18 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges et provisions

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée dispose enfin que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. (…)».

Sur ce,

Pour justifier sa demande en paiement au titre des charges de copropriété échues et impayées et des provisions devenues exigibles, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— un relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de M. [K] pour les lots 18 et 27 de l’immeuble ;

— des appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 juin 2018, 26 juin 2019, 9 février 2021, 22 juin 2022, 22 juin 2023 ayant approuvés des comptes et voté des budgets prévisionnels (notamment pour les années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024) ;

— une mise en demeure du 20 septembre 2021 d’avoir à régler la provision de 243,70 € du 3ème trimestre 2021 devenue exigible et notifiant au requis la possibilité pour le syndic d’agir selon la procédure accélérée au fond ;

— un décompte individuel de charges pour la période du 1er avril 2018 au 1er octobre 2023 faisant apparaître un solde débiteur total de 9.110,89 €.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

La mise en demeure ayant été délivrée le 20 septembre 2021, dans le cadre de cette procédure accélérée au fond, le syndicat des copropriétaires demandeur peut uniquement solliciter le paiement de la provision T3 de 2021 visée par la mise en demeure, le paiement des autres provisions de l’exercice 2021 et le paiement des charges restant dues appelées au titre des exercices précédents (en l’espèce 2018, 2019 et 2020).

En revanche, dans le cadre de cette procédure judiciaire spécifique et dérogatoire au droit commun, le syndicat des copropriétaires ne peut pas réclamer des charges au titre des exercices postérieures à celui de la provision visée dans la mise en demeure (2022 et 2023), ni des provisions à échoir (2024).

Dès lors, les demandes au titre des exercices 2022, 2023 et 2024 seront déclarées irrecevables.

Les demandes au titre de la période 2018-2021 sont en revanche recevables.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues impayées et des provisions devenues exigibles pour la période allant du 1er avril 2018 au 31 décembre 2021 est établie à hauteur de 4.482,50 € (3.918,50 € au titre des charges + 564 € au titre des travaux). M. [K] sera condamné au paiement de cette somme.

Les intérêts légaux courront à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2021 sur la somme de 4.072,72 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l’assignation ou les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 1.433,46 € au titre desdits frais.

Les copies des actes évoqués ne sont pas versées aux débats ou concernent une autre procédure. Ces frais sont insuffisamment justifiés. La demande au titre des frais nécessaires sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, M. [K] a déjà été condamné par un jugement du 30 juin 2017 au titre d’un arriéré de charges de copropriété. Sa mauvaise foi dans le paiement des charges est caractérisée. Le syndicat des copropriétaires a bien subi un nouveau préjudice en lien avec ce manquement.

M. [K] sera condamné à verser une somme de 1.000 € au syndicat des copropriétaires à ce titre.

Sur les demandes accessoires

M. [K] succombant, sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge délégué désigné par le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats publics suivant jugement mis à disposition au greffe :

DECLARE irrecevables les demandes au titre des exercices 2022, 2023 et 2024 dans le cadre de cette procédure dérogatoire ;

DECLARE recevables les autres demandes ;

CONDAMNE M. [N] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] les sommes suivantes :

4.482,50 € au titre de l’arriéré de charges et provisions pour la période 2018 au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2021 sur la somme de 4.072,72 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

1.000 € à titre de dommages-intérêts ;

1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande au titre des frais nécessaires du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE M. [N] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 7] le 12 Décembre 2024

La Greffière Le Président