TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/54877

N° Portalis 352J-W-B7I-C5FNJ

N° : 9

Assignation du :

24 juin 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 novembre 2024

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A.S. PRIME STONE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Anne-Laure KLENSCHI, avocat au barreau de STRASBOURG, postulant par l’intermédiaire de Maître Fanny CROSNIER, avocats au barreau de PARIS – #R0010

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. MATSURI RESTAURANT [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Catherine MUTELET de la SELARL LP-CM, avocats au barreau de PARIS – #C0676

DÉBATS

A l’audience du 04 octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Suivant acte sous seing privé en date du 9 janvier 2014, la société civile SODIE a donné à bail commercial à la SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4] pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2013, un local commercial situé [Adresse 4], d’une surfice d’environ 168 m² au rez de chaussé et 76 m² en sous sol, moyennant un loyer annuel de 100 000 euros HT, payable par trimestre échu.

La SAS Prime Stone venant aux droits de la société SODIE et la SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4] ont conclu un avenant le 18 août 2014,

Par acte d’huissier en date du 24 juin 2024, la SAS Prime Stone a assigné la SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4] en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4],

— la condamnation de la SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4] à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 148 121,76 euros avec intérêts au taux légal appliqué par la BCE majoré de 10 points, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles

— la capitalisation des intérêts

— la condamnation de la SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant de 2807,90 euros par jour à compter du 3 mai 2024

— la condamnation de la SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 4 octobre 2024, la SAS Prime Stone, représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 218 320,79 euros, octobre 2024 inclus.

Elle s’oppose aux délais de paiement et à titre subsidiaire sollicite qu’ils soient limités à une période de 12 mois avec paiement immédiat de la moitié de la dette.

Elle fait part de son accord avec la défenderesse quant à des délais de paiement à hauteur de 1500 euros par mois à compter du 10 octobre 2024 en sus du loyer courant, avec suspension de la clause résolutoire dans l’attente.

La SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4], représentée par son Conseil, ne conteste pas le montant réclamé mais sollicite des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente.

Elle explique que la marque a été rachetée avec d’importants travaux de rénovation en cours qui ont permis une nette amélioration du chiffre d’affaires dans les autres établissements.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte du 29 février 2024, la SAS Prime Stone a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier et détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 108 553, 53 euros correspondant au solde de l’arriéré.

Il est établi que les causes de la sommation de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4] justifie du programme de travaux de rénovation engagés depuis le rachat par les nouveaux actionnaires et des résultats très positifs de ce programme dans les restaurants de la même marque.

Il convient par conséquent d’accorder les délais de paiement sollicités et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme suit au présent dispositif.

En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. Aucune circonstance ne justifie le prononcé d’une astreinte.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 809 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 218 320, 79 euros au 1er octobre 2024, échéance d’octobre incluse.

La SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4] sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 218 320,79 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

En revanche, la clause du bail relative fixant l’indemnité en majorant le loyer, la demande d’intérêts au taux bancaire majoré de 4 s’analysent comme des clauses pénales et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande, ni sur la clause pénale pour le même motif .

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4] qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4] au paiement à la requérante de la somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4] à payer à la SAS Prime Stone une provision de 218 320, 79 euros (deux cent dix huit mille trois cent vingt euros soixante dix neuf centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Accordons à la SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4] un délai de grâce pour se libérer et dit qu’elle devra s’en acquitter par 24 paiements mensuels successifs d’un montant de 9 096 euros (neuf mille quatre vingt seize euros) en sus du loyer et des charges en cours, payables le 10 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir le 10 novembre 2024, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

Rappelons que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4] devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 4], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons en cas de résiliation la SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal à payer à la SAS Prime Stone une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter jusqu’à la date de son départ effectif ;

Déboutons la SAS Prime Stone de sa demande d’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du taux d’intérêt ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de clause pénale ;

Condamnons la SARL Matsuri Restaurants [Adresse 4] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 février 2024 ;

Déboutons la SAS Prime Stone de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile ;

Fait à Paris le 08 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Maïté FAURY