TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : La SAS HERMITAGE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Laurent POTTIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00322 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YM6

N° MINUTE :

8/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 mai 2025

DEMANDEURS

Madame [I] [G] veuve [T]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [L] [T]

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Laurent POTTIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E0692

DÉFENDERESSE

[Adresse 6]

Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 1] et ayant pour Président Directeur Général, [Y] [O]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 mai 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 27 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00322 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YM6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 19 septembre 2016 avec effet au 1er octobre 2016, Monsieur [R] [T] a donné à bail à la SAS HERMITAGE MK 1742009434

ou SAS si on s’en tient au contrat de location ?

A vérifier

un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], droite porte gauche, pour un loyer mensuel initial de 2 317 euros outre 283 euros de provision sur charges.

Monsieur [R] [T] est décédé le 29 novembre 2020 et Madame [I] [G] veuve [T] et Monsieur [L] [T] sont venus aux droits du défunt concernant le bien immobilier objet du présent litige.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [I] [G] veuve [T] et Monsieur [L] [T] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 9 386,25 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 18 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, Madame [I] [G] veuve [T] et Monsieur [L] [T] ont fait assigner la SAS HERMITAGE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la SAS HERMITAGE et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

— condamner la SAS HERMITAGE à payer la somme provisionnelle de 22 746,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à novembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal ainsi qu’à une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges, multipliée par 2 ;

— condamner la SAS HERMITAGE à payer la somme de 2 274,69 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner la SAS HERMITAGE à payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles aux dépens comprenant les frais du commandement.

A l’audience du 18 mars 2025, Madame [I] [G] veuve [T] et Monsieur [L] [T], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et ont actualisé leur créance à la hausse, la somme s’élevant à 35 923,35 euros, selon décompte du 13 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Assignée à étude, la SAS HERMITAGE n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire sur le régime applicable au bail, il sera relevé qu’il est précisé au contrat que la location est liée à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi de sorte que le bail est soumis aux seules conditions contractuelles et du code civil, par exclusion de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail conclu le 19 septembre 2016 avec effet au 1er octobre 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (2 mois) pour échapper à l’acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 9 386,25 euros.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus de deux mois (même si un versement de 6 000 euros a été effectué le 16 mai 2024), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 mai 2024.

La SAS HERMITAGE étant sans droit ni titre depuis le 18 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté – laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique -, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La SAS HERMITAGE est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [I] [G] veuve [T] et Monsieur [L] [T] produisent un décompte actualisé à l’audience faisant apparaître que la SAS HERMITAGE reste lui devoir la somme de 35 923,35 euros à la date du 13 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, terme de mars 2025 inclus.

La SAS HERMITAGE, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 35 923,35 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 386,25 à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La SAS HERMITAGE sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il n’apparait pas opportun de doubler cette indemnité, cette demande apparaissant disproportionnée au regard de la résolution du litige.

Sur la demande au titre de la clause pénale

En vertu de l’article du 1226 code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution. L’article 1229 du même code précise que la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu’elle n’ait été stipulée pour le simple retard.

Sur le pouvoir d’appréciation du juge, l’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 19 septembre 2016 avec effet au 1er octobre 2016 contient trois clauses pénales ainsi rédigées :

« 1. Tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entrainera, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel du à huissier de justice, une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation à l’article 1230 du code civil, et sans préjudice de l’article 700 du code de procédure civile.

2. Nonobstant ce qui précède, le preneur prendra en charge les frais de relance simple et recommandée qui lui seront adressé par le Mandataire ;

3. Si le preneur déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion, ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du bailleur ».

Il apparait que la locataire a apuré en partie le commandement de payer dans les deux mois avec le versement de la somme de 6 000 euros le 16 mai 2024.

Néanmoins, un retard partiel de paiement des loyers apparait à la lecture du décompte locatif. Il s’ensuit que la demande des bailleurs sera accueillie. Toutefois, il convient donc de ramener la clause pénale à de plus justes proportions qu’il convient de fixer à la somme de 1 000 euros, à laquelle la SAS HERMITAGE sera condamnée.

Concernant la majoration de l’indemnité d’occupation, il convient de se référer aux éléments susmentionnés.

Sur les demandes accessoires

La SAS HERMITAGE, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Madame [I] [G] veuve [T] et Monsieur [L] [T] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2016 avec effet au 1er octobre 2016 entre Monsieur [R] [T] aux droits desquels viennent Madame [I] [G] veuve [T] et Monsieur [L] [T] et la SAS HERMITAGE concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 5], 5ème étage droite porte gauche, sont réunies à la date du 18 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à la SAS HERMITAGE de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour la SAS HERMITAGE d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [I] [G] veuve [T] et Monsieur [L] [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS HERMITAGE à verser à Madame [I] [G] veuve [T] et Monsieur [L] [T] la somme provisionnelle de 35 923, 35 centimes (décompte arrêté au 13 mars 2025 incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 sur la somme de 9 386,25 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS la SAS HERMITAGE à verser à Madame [I] [G] veuve [T] et Monsieur [L] [T] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS la SAS HERMITAGE à verser à Madame [I] [G] veuve [T] et Monsieur [L] [T] la somme de 1 000 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS la SAS HERMITAGE à verser à Madame [I] [G] veuve [T] et Monsieur [L] [T] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS HERMITAGE aux dépens comme visé dans la motivation ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples prétentions ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection