TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Georges YANA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marianne ABGRALL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03863 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SCV

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 20 décembre 2024

DEMANDEURS

Madame [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Georges YANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0428

DÉFENDERESSES

Société GEA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marianne ABGRALL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0784

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 décembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/03863 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SCV

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal du 1er juillet 1983, M. [Z] [F] a donné à bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 à M. [S] [L] un studio à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5].

M. [Z] [F] est décédé le 7 février 2027 laissant pour lui succéder ses enfants, [I], [C] et [Y] [F] qui ont apporté la propriété de l’appartement à la société GEA.

Ayant appris que M. [S] [L] serait décédé, plusieurs lettres d’avoir à justifier l’occupation ont été adressées.

La société GEA a mandaté un commissaire de justice qui s’est rendue à plusieurs reprises sur les lieux pour procéder à une sommation interpellative, sans succès.

Autorisée par ordonnance sur requête du 17 octobre 2022, la société GEA a fait constater par commissaire de justice les conditions d’occupation du logement le 21 février 2023.

Un second constat a été réalisé le 1er mars 2024 montrant que la serrure était restée en l’état depuis le précédent constat.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, Mme [M] [P] veuve [L] a fait assigner la société GEA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir juger qu’elle est locataire du logement sis [Adresse 2] Paris (75018), de condamner la société GEA à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte d’huissier en date du 8 octobre 2024, la société GEA a fait assigner Mme [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation judiciaire du bail du fait du décès du locataire, à défaut pour Mme [M] [L] de bénéficier du droit au maintien du bail à son profit,Dire qu’à défaut pour Mme [M] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter de la signification du jugement à intervenir, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Mme [M] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme trimestrielle de 334,90 euros outre 90 euros de provision sur charges,condamner Mme [M] [L] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce inclus les frais de la sommation de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société GEA expose que le locataire en titre est décédé et que la défenderesse ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux dès lors qu’elle n’occupe pas elle-même les lieux huit mois par an et qu’elle dispose manifestement de plusieurs habitations.

A l’audience du 6 novembre 2024, les deux affaires ont été jointes.

Mme [M] [L], représentée par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation.

La société GEA , représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civil, il sera renvoyé aux écritures des parties développées à l’audience du 6 novembre 2024 pour un plus ample exposé de leurs moyens et leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [M] [L] est soumis à la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Sur la demande en résiliation du bail

Aux termes de l’article 17 de la loi du 1er septembre 1948, sous réserve des dispositions de l’article 5, le maintien dans les lieux est un droit exclusivement attaché à la personne et non transmissible.

La loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit en son article 5, un droit au maintien dans les lieux au profit du conjoint en cas de décès du locataire.

Cependant ce droit au maintien dans les lieux est soumis à conditions.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948, « n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 :

2° Qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. En particulier, lorsque l’occupant apportera la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années. »

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que le logement a été donné à bail à M. [S] [L], époux de Mme [M] [L], et que ce dernier est décédé le 19 octobre 2009.

Or, à la suite du décès de son époux, Mme [M] [L] ne peut bénéficier du droit au maintien dans les lieux qu’à la condition d’occuper le logement au moins huit mois par an.

En l’espèce, la société GEA justifie avoir adressé une lettre recommandée le 14 décembre 2021 suivie d’une autre lettre le 30 septembre 2022 qui n’ont pas été retirées à la poste.

A la suite de ces courriers, cinq tentatives de sommation interpellative ont été effectuées entre le 31 janvier 2022 et le 28 février 2022 qui sont restées sans succès, le commissaire de justice n’étant jamais parvenu à rencontrer quelqu’un lors de ses déplacements.

A la suite de ces diverses tentatives d’entrer en contact avec Mme [L], la bailleresse a été autorisée à faire constater les conditions d’occupation du logement.

Le constat de commissaire de justice établi le 21 février 2023 sur autorisation du juge des contentieux de la protection montre qu’à cette date, le logement n’était pas occupé, aucune nourriture et aucun vêtement n’ayant été trouvé sur place, l’électricité étant disjonctée et le chauffage étant coupé. En outre, la gardienne rencontrée sur place a indiqué au commissaire de justice instrumentaire que personne n’habitait dans le logement et que M. [L] fils passait récupérer le courrier une ou deux fois tous les deux mois.

En outre, un nouveau constat réalisé le 1er mars 2024 montre que la serrure se trouvait dans le même état qu’à la suite du 1er constat ce qui montre que le logement n’a pas été occupé pendant toute cette période.

L’inoccupation du logement est ainsi établie.

Cette inoccupation est suffisamment longue pour justifier la demande de constat du défaut de droit au maintien dans les lieux de Mme [L] formée par la société GEA.

En effet, Mme [L] conteste la demande formée par la société GEA mais ne rapporte pas la preuve que elle a effectivement occupé le logement au moins huit mois par an.

Elle indique n’avoir pu réintégrer les lieux à la suite du constat du 21 février 2023 qui a rendu la serrure inutilisable.

Cependant, elle ne rapporte pas la preuve des démarches effectuées pour reprendre possession des lieux de même qu’elle n’établit pas que le logement était effectivement occupé précédemment à l’établissement du constat du 21 février 2023.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que Mme [M] [L] a manqué à son obligation d’occuper le logement de manière effective, régulière et continue puis à tout le moins entre le mois de février 2022 et le mois de mars 2024 de sorte qu’elle ne peut bénéficier du droit au maintien dans les lieux à la suite du décès de son époux, M. [S] [L], locataire en titre.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [M] [L] ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La résiliation du bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires, jusqu’à complète libération des lieux.

Mme [M] [L] sera condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de la sommation de payer.

L’équité commande faire droit à la demande formée par la société GEA au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 500 euros au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 1er juillet 1983 entre M. [Z] [F] et M. [S] [L] au titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] à la suite de son décès survenu le 19 octobre 2009;

Constate que Mme [M] [L] ne peut bénéficier du droit au maintien dans les lieux dès lors qu’elle n’occupe pas le logement huit mois par an ;

Ordonne en conséquence à Mme [M] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [M] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société GEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [M] [L] à verser à la société GEA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion);

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Mme [M] [L] à verser à la société GEA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [M] [L] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge.