TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 19/11/2024

à : La Société GANESHA

Copie exécutoire délivrée

le : 19/11/2024

à : M^e Virginie BOUILLIEZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05667 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CGL

N° MINUTE :

12/2024

JUGEMENT

rendu le mardi 19 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Virginie BOUILLIEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0607

DÉFENDERESSE

La Société GANESHA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [B] [M] (Membre de l’entreprise) muni d’un pouvoir spécial et d’une pièce d’identité

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 novembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 19 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/05667 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CGL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2019, la SCI GANESHA a consenti un bail à M. [D] [C] et M. [L] [P] [X], portant sur un appartement sis [Adresse 3].

Le 22 juillet 2020, M. [L] [P] [X] a donné congé au bailleur, et le bail s’est poursuivi au seul bénéfice de M. [D] [C], pour un loyer mensuel de 881,25 euros avec des provisions pour charges de 80 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2022, la SCI GANESHA a fait signifier congé à M. [D] [C] à effet du 20 novembre 2022.

Le 8 novembre 2022, M. [D] [C] a quitté les lieux et restitué les clés au bailleur. Un état des lieux de sortie était dressé par la société ORPI OPTIMUM GESTION, mandataire de la SCI GANESHA, le même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, M. [D] [C] a assigné la SCI GANESHA devant le juge des contentieux de la protection de Paris, afin de voir :

juger que la SCI GANESHA ne dispose d’aucune créance à l’égard de M. [D] [C],condamner la SCI GANESHA à lui payer la somme de 2 880 euros au titre des charges perçues sans être justifiées,condamner la SCI GANESHA à payer à M^e Virginie BOUILLIEZ, avocat de M. [D] [C] à l’aide juridictionnelle, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A l’audience du 20 septembre 2024, M. [D] [C], représenté par son conseil, a réduit sa demande en paiement au titre des charges perçues non justifiées à la somme de 2 351,11? euros, indiquant avoir reçu la veille de l’audience un versement d’un montant de 528,89 euros de la part du défendeur à titre de régularisation des charges. Il maintient les autres demandes formées dans son assignation, qu’il a soutenue oralement.

La SCI GANESHA, représentée par Mme [E] [M] munie d’un pouvoir spécial de représentation de Mme [B] [T] épouse [M], gérante de la SCI GANESHA, a comparu en personne. Elle a sollicité le rejet de l’ensemble des prétentions de M. [D] [C].

Au soutien de ses prétentions, la SCI GANESHA expose que le caractère tardif de la régularisation des charges, d’un montant de 528,89 euros en date du 16 septembre 2024, relève de la responsabilité de son mandataire, la société ORPI OPTIMUM GESTION, qui a failli dans l’exercice de son mandat, et ne saurait lui être imputé. Elle ajoute que M. [D] [C] n’a jamais sollicité cette régularisation auprès d’elle ni de son mandataire, et soutient que les sommes réclamées au demandeur à la suite de la résiliation du bail étaient justifiées par les travaux qu’elle a dû exposer pour remettre le logement en état et par la consommation d’eau du locataire. Elle ajoute soupçonner que M. [D] [C] a procédé à la sous-location de l’appartement.

Il sera référé aux écritures de M. [D] [C] soutenues à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre de la restitution des provisions sur charges

L’article 1302 du code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».

Aux termes de l’article 1302-1 du code civil, « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ».

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte ; le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu’il lui a adressé, et ce même quand l’immeuble est soumis au régime de la copropriété.

Il a été jugé que si la régularisation n’est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur qui s’oppose à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l’indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie. En revanche, dès lors que le bailleur n’a pas tenu à disposition des locataires les pièces justificatives réclamées, il ne peut obtenir le paiement des arriérés de charges (Civ 3ème, 1er avril 2009, n°08-14-854). Le locataire est, dans cette hypothèse, bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées.

Il résulte de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ; à cet égard, il est constant que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

En l’espèce, il ressort du décompte de sortie du locataire en date du 1er décembre 2022 versé par M. [D] [C], mais aussi du décompte de régularisation des charges locatives non daté établi par la société ORPI OPTIMUM GESTION et la copie du justificatif de versement de la somme de 528,89 euros à titre de régularisation des charges locatives en date du 16 septembre 2024 versés par la SCI GANESHA qu’aucune régularisation de charges n’est intervenue entre l’origine du bail le 21 novembre 2019 et sa résiliation à la date du 8 novembre 2022.

Le contrat de bail de M. [D] [C], à effet au 21 novembre 2019, stipule une provision sur charges mensuelle de 80 euros.

Le bailleur, se bornant à verser les comptes de charges de copropriété des années 2020, 2021 et 2022 ainsi que des relevés du compteur d’eau froide du logement pour les périodes du 22 décembre 2021 au 13 mai 2022 puis du 13 mai 2022 au 14 févier 2023, ne produit aucune pièce permettant de justifier du montant des charges appelées depuis l’origine du bail. Dès lors, la demande formulée par M. [D] [C] au titre de la répétition de l’indu est recevable, le délai de prescription n’ayant, en l’absence de toute régularisation depuis l’origine du bail, pas commencé à courir.

Ainsi, M. [D] [C] a-t-il réglé une provision mensuelle de 80 euros durant 35 mois (le congé ayant pris effet au 8 novembre 2022), soit la somme de 2 800 euros, sans que ne soient jamais régularisées les charges.

La SCI GANESHA justifie du versement de la somme de 528,89 euros au titre de la régularisation des charges en date du 16 septembre 2024.

Elle demeure donc redevable de la somme de 2 271,11? euros au titre des charges perçues non justifiées (2 800 euros de charges perçues non justifiées – 528,89 euros de régularisation au 16 septembre 2024). Elle sera condamnée à verser cette somme à M. [D] [C].

Sur les demandes accessoires

la SCI GANESHA, partie perdante, sera condamné aux dépens, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle prévoit qu’en toute matière l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale peut demander au juge de condamner la partie tenue aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle à lui payer une somme au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle aurait exposé s’il n’avait pas eu cette aide.

Ne justifiant pas de sa situation économique, la partie perdante et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle fera face aux frais et honoraires non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide et qui peuvent être évalués à 1 000 euros.

En application de ces dispositions, la SCI GANESHA sera condamnée à payer à M^e Virginie BOUILLIEZ la somme de 1 000 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit et rien ne justifie, en l’espèce, qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et en dernier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SCI GANESHA à verser à M. [D] [C] la somme de 2 271,11? euros, au titre du remboursement des charges sur la période de novembre 2019 à novembre 2022 ;

CONDAMNE la SCI GANESHA à verser à M^e Virginie BOUILLIEZ avocat de M. [D] [C] bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI GANESHA aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,