TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [S] [J]

Monsieur [T] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [E] [H]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04262 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4U36

N° MINUTE :

5/2024

JUGEMENT

rendu le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

SCI PIERRE PROFESSION SANTE

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SELARL DOLLA-VIAL & ASSOCIES en la personne de Maître [E] [H], vestiaire P0074

DÉFENDEURS

Madame [S] [J]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [B]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/04262 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4U36

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2021, la SCI PIERRE PROFESSION SANTE a donné en location à Madame [J] et Monsieur [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] droite, outre une cave, 75016 PARIS pour un loyer de 2149 euros par mois.

Madame [J] et Monsieur [B] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SCI PIERRE PROFESSION SANTE leur a fait délivrer un commandement de payer les 17 et 18 janvier 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 17144,88 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, la SCI PIERRE PROFESSION SANTE a fait assigner Madame [J] et Monsieur [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ être déclarée recevable et bien fondée en ses demandes,

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 18 mars 2024, deux mois après le commandement de payer des 17 et 18 janvier 2024,

▸ à tout le moins, prononcer la résiliation du contrat de bail à effet au 1er octobre 2021,

▸ ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de Madame [J] et Monsieur [B] et le cas échéant, celle de toute personne dans les lieux de leur chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

▸ ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailler, aux frais, risques et périls des défendeurs, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

▸ condamner Madame [J] et Monsieur [B] au paiement à son profit d’une somme de 14558,94 euros correspondant à l’arriéré locatif selon décompte versé aux débats arrêté au 18 mars 2024, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 18 janvier 2024,

▸ ordonner la capitalisation des intérêts,

▸ condamner Madame [J] et Monsieur [B] à lui verser une indemnité d’occupation journalière d’un montant de 75,75 euros hors charges, à compter du 18 mars 2024 soit deux mois après le commandement de payer et ce jusqu’à la remise des clés lors d’un état des lieux et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu dans le bail,

▸ condamner Madame [J] et Monsieur [B] à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont notamment les frais dexécution et de commandement.

La dénonciation au préfet est intervenue le 11 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 septembre 2024.

A cette date, la SCI PIERRE PROFESSION SANTE dite aussi SCI PIERRE PROFESSION DE SANTE dans les actes de procédure par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 15723,15 euros.

En défense, Madame [J] n’a pas comparu ni personne pour elle. Monsieur [B] a comparu en personne, exposé la situation personnelle et professionnelle du couple, proposant de régler 500 euros par mois pour rembourser la dette.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 22 janvier 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 04 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI PIERRE PROFESSION SANTE justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mars 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer des 17 et 18 janvier 2024 compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [J] et Monsieur [B], locataires d’un logement situé [Adresse 4] droite, outre une cave, [Localité 5] suivant bail sous seing privé du 15 septembre 2021, n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 mars 2024 à l’égard de Monsieur [B] et du 19 mars 2024 à l’égard de Madame [J].

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [J] et Monsieur [B] restaient devoir la somme de 15723,15 euros au titre des loyers et charges impayés au 03 septembre 2024.

Néanmoins, en l’absence de Madame [J] à l’audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que fixé dans l’acte introductif d’instance.

Madame [J] et Monsieur [B] seront en conséquence condamnés à verser la somme de 14558,94 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, étant précisé que le bailleur ne sollicite pas de condamnation solidaire des locataires.

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

Les dispositions de l’article 1154 du Code civil, devenu 1343-2, disposent que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

Compte-tenu de la reprise du paiement du loyer avant l’audience et de l’accord du bailleur à la fois sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, il convient d’autoriser le remboursement de la dette dans le cadre d’un échéancier selon les modalités fixées au présent dispositif

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Madame [J] et Monsieur [B] se libèrent dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Madame [J] et Monsieur [B] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, aucune solidarité n’étant sollicitée,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [J] et Monsieur [B] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après, aucun élément ne venant justifier le prononcé d’une astreinte,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [J] et Monsieur [B] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter des 18 et 19 mars 2024, du bail consenti par la SCI PIERRE PROFESSION SANTE à Monsieur [B] et Madame [J] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2], RDC porte droite, outre une cave, 75016 PARIS ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne Madame [J] et Monsieur [B] à payer à la SCI PIERRE PROFESSION SANTE la somme de 14558,94 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 18 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Autorise Madame [J] et Monsieur [B] à s’acquitter de la dette en 28 fractions mensuelles minimum de 500 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 29e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [J] et Monsieur [B] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de la présente décision ;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Madame [J] et Monsieur [B] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

▸que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu’à défaut pour Madame [J] et Monsieur [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI PIERRE PROFESSION SANTE pourra faire procéder à leur expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

▸que Madame [J] et Monsieur [B] seront condamnés à verser à la SCI PIERRE PROFESSION SANTE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [J] et Monsieur [B] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût des commandements de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.