N° RG 24/01384 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IEKZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 31 Mars 2026

N° RG 24/01384 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IEKZ

DEMANDEURS

Monsieur [W] [V]

né le 14 Octobre 1989 à [Localité 1] (72)

demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [K]

née le 07 Novembre 1988 à [Localité 2] (92)

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Madame [E] [J]épouse [X]

née le 15 Mars 1986 à [Localité 3] (92)

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [P] [X]

né le 04 Juin 1987 à [Localité 1] (72)

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [S] [X]

né le 05 Juillet 1991 à [Localité 1] (72)

demeurant [Adresse 3]

Madame [B] [C]

née le 30 Octobre 1993 à [Localité 4] (72)

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [H] [C]

né le 16 Octobre 1991 à [Localité 4] (72)

demeurant [Adresse 4] (ALLEMAGNE)

représentés par Maître Véronique MAZURU, avocate au Barreau de Paris, avocate plaidante et par Maître Caroline CHALMIN, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

ASSESSEURS : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente

Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Chantal FONTAINE, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

copie exécutoire à M^e Caroline CHALMIN – 53, Maître Pierre [Localité 5]- 31 le

DEBATS

A l’audience publique du : 27 Janvier 2026

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 Mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame FONTAINE, Vice-présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

Jugement du 31 Mars 2026

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 16 mai 2022, Monsieur [W] [V] et Madame [R] [K] (ci-après les demandeurs) ont acquis de Monsieur [P] [X], Monsieur [S] [X], Madame [E] [J], Madame [B] [C] et Monsieur [H] [C] (ci-après les défendeurs) quatre appartements/studio à usage locatif sis [Adresse 5], correspondant aux lots n°5, 6, 8 et 14 de la copropriété “[Adresse 6]” au [Localité 6] (72).

Suite à la découverte, après la conclusion de la vente, de désordres affectant la souche de la cheminée, le plancher haut de la cave du n°7 et la voûte de la cave du n°9 de l’ensemble immobilier en copropriété et exigeant la réalisation de travaux urgents, les demandeurs ont adressé aux défendeurs un courrier daté du 5 mars 2024 afin de trouver un accord amiable, évoquant un rachat de l’immeuble par les vendeurs et/une indemnisation de leurs dépenses et frais.

En l’absence de réponse favorable à ce courrier, les demandeurs ont fait assigner par actes de commissaire de justice délivré les 15 et 16 mai 2024, les défendeurs devant le Tribunal Judiciaire du MANS afin d’obtenir réparation de leur préjudice.

*****

Par dernières conclusions signifiées par voie dématérialisée le 17 décembre 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, les demandeurs sollicitent de voir :

— condamner les défendeurs solidairement, sinon in solidum, à leur payer, sauf à parfaire, les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

* 9.746,69 € en compensation des charges de copropriété correspondant aux travaux de reprise pour remédier au désordres,

* 70.000 € à titre de réduction du prix, sinon à titre de dommages et intérêts complémentaires destinés à compenser la décote subie par le bien vendu et à réparer le préjudice de perte de chance de n’avoir pu faire une acquisition immobilière autre ;

* 5.000 € en réparation de leur préjudice moral ;

* 840 € en remboursement des frais et honoraires d’expertise engagés ;

— maintenir l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

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— rejeter toute conclusions contraires et débouter les défendeurs;

— de condamner solidairement, sinon in solidum, les défendeurs à leur régler 6.000 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que le paiement des dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Ils fondent leur action sur les articles 1641, 1644 et 1645 du Code Civil, soutenant que la responsabilité de leurs vendeurs est engagée au titre de la garantie des vices cachés car l’immeuble acquis était atteint d’un vice caché lors de la conclusion de la vente, en ce qu’il présentait des désordres touchant aux structures de l’immeuble en copropriété au niveau de la cheminée (souche risquant de s’effondrer nécessitant de prévoir sans délai des travaux de reprise), de la cave du [Adresse 7][Adresse 8] de la [Adresse 9] sous la salle de la crêperie exploitant le rez-de-chaussée (délabrement du solivage et de la surface du plancher entraînant un risque d’effondrement à tout moment et nécessitant des mesures conservatoires d’urgence) et de la cave du n°9 de la rue (pierre de clé de voûte décelée), révélant un état désastreux de certaines structures, dont les vendeurs étaient informés, de sorte que s’ils les avaient connus, ils auraient porté leur choix sur un autre immeuble. Ils exposent qu’étant des acquéreurs profanes, à la recherche d’un investissement locatif, leur choix portait sur un immeuble présentant les plus grandes qualités et exempt de défauts, de vice structurel ou de vétusté. Ils indiquent que le vendeur était informé au regard des échanges de courriels le 3 décembre 2021 entre le syndic et Monsieur [P] [X] évoquant une décision de recourir à une expertise de l’état de l’immeuble prise suite à une discussion entre le syndic et Monsieur [P] [X] lors de l’assemblée générale du 12 juillet 2021 et évoquant le caractère inquiétant du rapport de l’expert mais également au regard des courriers d’alerte établis les 30 novembre et 2 décembre 2021 par l’expert suite à son passage sur place le 30 novembre 2021, préalablement à son rapport et communiqués à Monsieur [P] [X] par le syndic.

Ils invoquent également les articles 1130, 1131 et 1137 du Code Civil soutenant que la responsabilité des vendeurs est engagée à leur encontre, en ce qu’ils sont victimes d’une réticence dolosive commise car les vendeurs ont tu des informations significatives pour un acquéreur quant à l’état de l’immeuble, à savoir l’existence d’un rapport d’expertise attendu sur l’état du bâti de l’immeuble en copropriété, l’existence de courriers d’alerte de l’expert, et l’existence du rapport d’expertise, ces éléments étant de nature à influencer leur consentement et ayant été gardés sous silence pour ne pas faire échouer la vente. Ils ajoutent que le fait de leur communiquer un procès-verbal d’assemblée générale du 12 juillet 2021 soulignant l’absence de travaux votés constitue une manoeuvre dolosive alors qu’ils savaient par ailleurs qu’une expertise était envisagée suite à une discussion ayant eu lieu le 12 juillet 2021 entre le syndic et le président de l’assemblée générale, Monsieur [P] [X].

Enfin, ils excipent du devoir d’information prévu par les articles 1104 et 1112-1 du Code Civil reprochant aux vendeurs d’y avoir manqué faute de leur avoir délivré une information claire, sincère et entière sur l’état du bâtiment, notamment en déclarant dans le contrat de vente du 16 mai 2022 qu’ils ne connaissaient aucune information dont l’importance serait déterminante pour le consentement des acquéreurs et qui ne soit relatée dans l’acte de vente. Ils soutiennent que la connaissance de l’existence d’un rapport d’expertise sur le bâti, ou à défaut la connaissance d’une telle expertise en cours et des courriers d’alerte représentaient des informations déterminantes et que faute de les révéler, ils ont manqué à leur obligation d’information et à la bonne foi contractuelles, engageant ainsi leur responsabilité contractuelle nonobstant une éventuelle faute du notaire auquel ils auraient communiqué l’information concernant les désordres en répondant à un questionnaire et qui ne l’aurait pas répercutée aux acheteurs, et peu important que selon les acquéreurs, les travaux de réparations au titre de la cave n°7 n’engageaient pas les propriétaires des lots situés au n°9.

Ils ajoutent que ces informations étaient déterminantes car les lots acquis dépendent du même immeuble en copropriété en présence d’une copropriété constituée d’un seul bâtiment découpé en 17 lots et que tous les lots sont affectés dès lors que les désordres mettent en jeu l’enveloppe structurelle ou les parties communes ; qu’en retenant l’information concernant le risque d’effondrement du plancher de la cave n°7, les acquéreurs ne leur ont pas permis de se faire une opinion sur l’incidence ou non de ce risque sur le reste de l’immeuble.

Ils avancent que l’argument sur la répartition des travaux par bâtiment est contredit par la décision de l’assemblée générale du 9 décembre 2024 traitant le coût des travaux comme des charges communes générales affectées à l’ensemble des bâtiments de la copropriété.

Ils terminent en indiquant que Monsieur [P] [X] et Monsieur [S] [X] sont susceptibles d’être réputés professionnels de l’immobilier, le premier exerçant une activité de marchand de biens, et le second, étant agent immobilier et les échanges avec le notaire évoquant un “deal” montrant une habitude de la conclusion des ventes immobilières.

Concernant les préjudices réclamés,

— ils avancent subir un surcoût de charge de copropriété de 9.746,69 € (221/1101 du coût total de 48.755,04 €) au regard de la résolution n°12 votée par l’assemblée générale des copropriétaires le 15 novembre 2023 et de la résolution n°4 votée le 22 janvier 2024 qui prévoient une répartition des charges liées aux travaux de réfection de la cave n° 7 et de la cheminée (221/1101 du coût total de 48.755,04 €) selon la clé de répartition des charges générales conformément à l’article 8 I-A du règlement du copropriété, car l’article 9 prévoyant une répartition par bâtiment est inopérant en l’absence de définition de charges communes spéciales et en ce qu’il fait référence à un tableau qui ne figure pas au règlement de copropriété. Ils soulignent que cette répartition est conforme à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 en l’absence de disposition dérogatoire prévue au règlement de copropriété. Ils précisent que la cave du n°7 n’est rattachée à aucun lot et n’est spécifiquement rattachée à aucun des bâtiments, A ou B, par le règlement de copropriété ; que les désordres touchent des structures communes interdépendantes aux bâtis des n°7 et n°9 de la [Adresse 9] ;

— ils estiment à 70.000 € la réduction du prix de la chose vendue, et à défaut, les préjudices de perte de chance de ne pas contracter et de décote de 15 à 30 % subis du fait de la réticence dolosive, soutenant qu’ils recherchaient un immeuble en bon état pour un investissement locatif et qu’ils n’auraient pas acheté des lots dans cette copropriété s’ils avaient eu connaissance de la vétusté et de l’état de délabrement des structures de celle-ci. Ils indiquent produire un rapport d’expertise immobilier du 18 septembre 2024 estimant de 15 à 30% la décote liée au mauvais état structurel de l’immeuble ;

— ils estiment subir un préjudice moral en raison de la mauvaise foi des vendeurs, du sentiment d’avoir été dupé et des tracas liés à la gestion de la situation.

Concernant les frais irrépétibles et les frais d’expertise immobilière privée, ils avancent avoir été contraints d’agir en justice pour faire valoir leurs droits.

*****

Les défendeurs par conclusions signifiées par voie dématérialisée le 10 octobre 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, sollicitent :

— à titre principal, de débouter les demandeurs de leurs demandes, fins et conclusions,

— à titre subsidiaire, de limiter leur condamnation à la somme de 9.745,69 € si l’action des demandeurs était déclarée bien fondée,

— en tout état de cause,

* d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

* de condamner les demandeurs à leur verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et in solidum au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître LEROY, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Ils répondent que la copropriété est constituée de deux bâtiments distincts et que les quatre lots vendus se situaient dans le bâtiment B situé au [Adresse 10], correspondant à deux constructions distinctes réalisées à des époques différentes, avec des matériaux différents et de facture différente, chacun disposant de sa propre porte d’entrée, et n’étant reliée que par une seule ouverture percée au rez-de-chaussée occupé par la crêperie qui occupe deux lots sis l’un au n°7 et l’autre au n°9, de la [Adresse 9] , de sorte que s’il existe une seule unité juridique, il n’existe aucune unicité structurelle, de sorte que le règlement de copropriété prévoit en page 25 une répartition des charges communes spéciales par bâtiment.

Ils répondent qu’ils ont communiqué aux acquéreurs le règlement de copropriété, l’ensemble des modificatifs de celui-ci et le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juillet 2021 ; qu’ils n’avaient connaissance au regard des deux courriers du cabinet BATIMMO EXPERTISE d’aucun défaut structurel concernant le n°9 de la rue, et uniquement du très mauvais état de la cave du n°7, ces courriers ne faisant pas mention du mauvais état de la souche de la cheminée ; qu’ils avaient écrit le 10 décembre 2021 au syndic afin de signaler qu’ils n’étaient pas concernés par les désordres affectant la cave du n°7 , qu’ils n’avaient reçu aucune réponse et avaient fait la même réponse dans le cadre du questionnaire sur l’état de la copropriété retourné au notaire ; qu’ils n’avaient pas connaissance du rapport d’expertise lors de la conclusion de la vente.

Ils affirment que l’immeuble sis [Adresse 11] au sein duquel se trouvent les quatre lots vendus n’est affecté d’aucun vice caché en ce que la cave du n°9 ne présentait aucun défaut structurel mais une dégradation mineure dont la réparation a été prise en charge par le copropriétaire de cette cave ; en ce que les désordres affectant le n°7 de la rue ne concernaient pas les copropriétaires des lots situés au sein du n°9 conformément à la décision adoptée par l’assemblée générale du 7 novembre 2022 et à la disposition dérogatoire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 figurant au règlement de copropriété prévoyant une répartition des charges spéciales par bâtiment ; en ce que les lots acquis étaient tous loués et parfaitement conformes à leur usage locatif.

Ils répondent que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une quelconque réticence dolosive puisqu’ils n’avaient pas connaissance des désordres structurels de la cheminée du n°7 qui en tout état de cause ne les concernaient pas en tant que copropriétaires de lots situés au n°9 de la rue et puisqu’ils ont informé le notaire à l’occasion du questionnaire sur l’état de la copropriété du mauvais état du plancher de la cave du n°7, qui en tout état de cause, ne les concernaient pas en tant que copropriétaires de lots situés au n°9.

Concernant le surcoût de charges, ils affirment que dans l’hypothèse d’une responsabilité retenue les concernant, une éventuelle condamnation à leur encontre à ce titre ne saurait excéder la somme de 9.746,69 €.

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Concernant la perte de chance de faire une autre acquisition, ils exposent que les lots achetés se trouvaient dans l’immeuble en bon état du [Adresse 10], étaient vendue occupés et qu’il n’est fait état d’aucun locataire ayant donné congé en raison de l’état de l’immeuble et de leur impossibilité de relouer leur bien en raison du mauvais état de l’immeuble.

Concernant la prétendue décote, ils affirment que l’expert mandaté par les demandeurs le 18 septembre 2024 ne propose aucune décote liée aux désordres de la cheminée ou de la cave du [Adresse 7][Adresse 8] de la rue, mais propose une estimation de la valeur des biens en 2024 inférieure aux prix de la vente conclue mettant en avant une décote liée à la fluctuation des prix de l’immeuble. Ils critiquent ce rapport d’expertise privé en ce qu’il ne fait aucune distinction entre les différentes causes possibles de dévalorisation, faisant état d’une dévalorisation liée à la situation des biens dans une rue pouvant être bruyante le soir, situation connue des acquéreurs lors de la vente, n’expliquant pas dans quelle mesure les défauts affectant le n°7 de la rue entraînent une dévalorisation des appartements sis au n°9 de la rue. Ils répondent qu’en présence de travaux de réparation, les désordres n’existent plus, et en conséquence, il n’y a lieu à aucune dévalorisation de ce chef.

Concernant le préjudice moral allégué, ils arguent de leur bonne foi en ce qu’ils ont informés le notaire des désordres du plancher de la cave du n°7, et de leur conviction que les travaux de réfections de cette cave étant répartis par bâtiment au regard de la pratique antérieure concernant le changement d’une serrure du bâtiment sis au n°9 réglés par les seuls copropriétaires des lots se trouvant au n°9 et des travaux de mise en sécurité mis à la charge des seuls copropriétaires des lots se trouvant au n°7 par l’assemblée générale en novembre 2022. A défaut, ils affirment que le quantum sollicité n’est pas justifié.

Concernant les frais d’expertise à hauteur de 840 €, ils répondent qu’il s’agit d’un choix opéré par les demandeurs et qu’ils n’ont pas en supporter le coût.

Concernant l’exécution provisoire, ils affirment que la nature des demandes justifie de l’écarter.

Concernant l’indemnité de procédure et les dépens, ils indiquent qu’il sera particulièrement inéquitable de laisser à leur charge les frais qu’ils ont avancé pour assurer la défense de leurs intérêts.

*****

Par ordonnance du 18 décembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure au 20 janvier 2026 afin de permettre à Maître [Y] d’éventuellement conclure avant cette date et a fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie devant le TJ – Audience Collégiale à juge rapporteur du 27 janvier 2026.

A cette audience, les parties ont déposé leurs dossiers en l’état de leurs dernières écritures, et la décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il sera rappelé que les demandes de constater les manquements de défendeurs à leurs obligations légales en tant que vendeurs, de consacrer leur responsabilité et juger engager leur garantie et de les déclarer tenus à tous dommages et intérêts s’analysant comme des moyens et non comme des prétentions, ne figurent pas, à dessein, dans l’exposé du litige.

I. Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il est de jurisprudence constante que le vice n’est pas apparent, au sens de cet article lorsque l’acheteur, bien qu’il ait pu en connaître l’existence, n’était pas en mesure d’en estimer l’ampleur et les conséquences.

Ressort du rapport d’expertise établi le 27 décembre 2021 (pièce n°4 des demandeurs) par BATIMMO à la demande du syndicat de la copropriété des “[Adresse 12]” qu’il est fait état de trois désordres :

— la souche de la cheminée, l’expert relevant un faux aplomb important avec une légère rotation visible à l’oeil nu au regard de la photographique en page 7 du rapport d’expertise, et concluant à un effondrement inéluctable sauf à déposer complètement cette souche pour la reconstruire ou la boucher par des ardoises, selon que la cheminée est ou non toujours en service.

— la cave du n°7, l’expert soulignant un risque d’effondrement immédiat d’une partie du plafond de la cave de 14m² soutenant le plancher de la salle n°2 de restaurant de la crêperie exploitant le rez-de-chaussée situé au-dessus de la cave, au point de préconiser des mesures conservatoires et la neutralisation de la salle du restaurant et d’en informer dès avant le dépôt de son rapport, le syndic de la copropriété par courrier distinct daté du 30 novembre 2021 annexé au rapport d’expertise,

— la cave du n°9 située en-dessous de la salle n°1 et des cuisines de la crêperie, l’expert décrivant un percement au plafond pour faire passer des câbles et des tuyaux à l’origine de descellement de quelques pierres en clé de voûte et ne relevant aucun défaut structurel.

En présence d’une vente des lots de l’immeuble réalisée le 16 mai 2022, ces vices affectant l’immeuble de copropriété préexistaient à la vente.

S’agissant de leur caractère caché, concernant les vices affectant les caves, les acquéreurs ne pouvaient en avoir connaissance dans la mesure où ces caves n’étant pas rattachées aux lots de copropriété objets de la vente, ils ne les ont pas visitées et n’ont pu s’en convaincre à cette occasion. Concernant le risque d’effondrement de la cheminée, même si les acquéreurs pouvaient apercevoir l’inclinaison anormale de la cheminée visible depuis l’extérieur du bâtiment, étant des profanes de l’immobilier, il ne pouvait en estimer l’ampleur, notamment le défaut d’étanchéité provoquant à un risque d’effondrement.

Outre le caractère antérieur et non apparent du vice, pour engager la garantie du vendeur, il faut que ce vice caché rende la chose vendue, à savoir les 4 lots de copropriété objets de la vente du 16 mai 2022, impropre à l’usage auxquels ils étaient destinés, à savoir la mise à bail d’habitation, ou en diminue tellement cet usage que les demandeurs, en tant qu’acquéreurs ne l’auraient pas acquise, ou n’en auraient donné qu’un moindre prix, s’ils les avaient connus.

En l’espèce, il est acquis que l’immeuble de la copropriété dont il est question est composé de deux cages d’escaliers, dont une cage d’escalier desservant les lots de copropriété se trouvant au [Adresse 7][Adresse 13]. Ressort des divers plans, descriptifs et photographies versés aux débats que les lots acquis par les demandeurs correspondaient à des appartements ou studio situés aux étages du n°9 de la rue et desservis par la cage d’escalier n°9. En présence d’une dégradation mineure de la cave du n°9 de la rue n’entraînant aucun défaut de structure, aucun risque d’effondrement du bâti du n°9 ne ressort du rapport d’expertise, de sorte que ce vice ne rendait pas l’immeuble inhabitable et n’empêchait pas la location des 4 lots acquis.

Concernant le risque d’effondrement de la cheminée à l’issue de l’aggravation avec le temps du faux-aplomb en l’absence de travaux, l’expert évoque la nécessité de réaliser des travaux pour éviter un tel résultat à terme, mais n’évoque aucun besoin de mesures conservatoires dans l’attente, de sorte que le risque d’effondrement n’apparaît pas imminent. Il n’est fait état d’aucune conséquence néfaste de cette situation sur la potentielle location des 4 lots acquis le 16 mai 2022.

Concernant le risque d’effondrement imminent lié au défaut de portance du plancher du rez-de-chaussée par le plafond de la cave du n°7, le risque d’effondrement dont il est question est circonscrit à la deuxième partie de la salle de restaurant de la crêperie sise au rez-de-chaussé du n°7, et uniquement à cette partie, l’expert évoquant la nécessité de neutraliser la salle du restaurant. Il n’étend pas cette neutralisation aux étages. Force est d’en déduire que seule la salle du restaurant de la crêperie était inhabitable dans l’attente de la réalisation des travaux de la cave du n°7. Il n’est nullement établi que l’absence d’habitabilité atteignait les étages du n°9 lors de l’acquisition des lots qui ont, par ailleurs, continué à être loués sans interruption.

Il y a lieu de souligner que si l’un ou plusieurs des trois vices ressortant du rapport d’expertise avai(en)t mis en cause le caractère habitable des étages de l’immeuble, la neutralisation/sécurisation préconisée par l’expert concernant la salle de restaurant du rez-de-chaussée aurait englobé les étages menacés d’effondrement. Or cette préconisation n’apparaît dans aucun des éléments versés aux débats, de sorte qu’il apparaît que les acquéreurs, sur lesquels reposent l’administration de la preuve de l’impropriété à l’habitation et la location des 4 lots de copropriété vendus, échouent à rapporter l’existence d’un vice caché affectant les dits lots dans la mesure où l’usage locatif des 4 lots acquis n’a jamais été menacé par aucun des trois désordres révélés par le rapport d’expertise établi le 21 décembre 2021 par BATIMMO EXPERTISES.

En conséquence, les conditions pour engager la garantie des vices cachés reposant sur les défendeurs en leur qualité de vendeurs n’étant pas réunies, il y a pas lieu à les condamner à une indemnisation des acquéreurs de ce chef.

II. Sur la réticence dolosive

L’article 1130 du Code Civil prévoit que “ L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné”.

L’article 1137 du Code Civil dispose que “le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation”.

En l’espèce, si les vendeurs étaient informés lors de la conclusion de la vente de la réalisation d’une expertise en cours, ils n’avaient pas connaissance de la totalité des conclusions du rapport établi par BATIMMO, mais uniquement des désordres affectant les caves du n°7 et du n°9 dont il est fait état dans les courriers adressés par l’expert au syndic de copropriété les 30 novembre et 2 décembre 2021, et répercutés à Monsieur [P] [X] dès le 3 décembre 2021 (pièce n°5 des demandeurs).

Il est établi que les vendeurs, alors qu’ils avaient connaissance de cette information en la personne de Monsieur [P] [X] dès le 3 décembre 2021, ne l’ont pas répercutée directement aux acquéreurs, le seul fait d’en informer le notaire instrumentaire en présumant, sans s’en assurer, que cet officier ministériel en avait informé les acquéreurs, étant insuffisant à établir la délivrance d’une telle information auprès des acquéreurs.

Néanmoins, pour établir l’existence d’une réticence dolosive, il faut que l’information omise ou retenue, l’ait été intentionnellement, et pour cela, démontrer que les vendeurs savaient que cette information était déterminante du consentement des acquéreurs et qu’ils l’ont, malgré cela, volontairement passée sous silence.

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En l’espèce, les vendeurs avaient connaissance de la volonté des acquéreurs de réaliser un investissement locatif. L’erreur dont les acquéreurs excipent ne porte pas sur l’habitabilité des lots acquis tels que cela ressort du développement, mais sur la rentabilité de l’investissement immobilier réalisé en raison de dépenses exceptionnelles de copropriétés exposées en lien avec les travaux de réfection des désordres.

Concernant les désordres de la cave n°9, aucune inquiétude particulière sur ce point ne ressort du courrier adressé en réponse par Monsieur [P] [X] au syndic le 3 décembre 2021, manifestement en l’absence d’atteinte à la structure relevée par l’expert qui ne fait état d’aucune particularité concernant cette dégradation non structurelle. Ainsi, les acquéreurs ne démontrent pas que les vendeurs avaient conscience du caractère déterminant de cette information pour les acquéreurs. Sera donc retenu que cette omission résulte d’un oubli, et non d’une volonté délibérée de dissimulation de la part des vendeurs compte tenu du peu d’importance accordée par ces derniers à ce désordre.

Concernant les travaux de réfection du plancher de la cave n°7, il apparaît que les vendeurs avaient la conviction que les copropriétaires des lots du n°9 de la [Adresse 9] n’étaient pas concernés par le coût des travaux à prévoir.

Cette conviction trouve son origine dans une clause de répartition des charges communes spéciales de bâtiment prévue dans le règlement de copropriété (III en page 25) qui définit ces charges comme “tous les frais d’entretien et de réparation concernant uniquement l’un des deux bâtiments”, lesquels frais incluent “ toutes les charges concernant les escaliers et les parties communes de chaque bâtiment”. Cette clause prévoit une répartition de ces charges “par bâtiment dans les proportions indiquées au tableau ci-après”. Cette conviction provient également d’un précédent lors duquel cette règle avait été appliquée pour le remplacement d’une serrure de la porte d’accès à la cage d’escalier du n°9 de la copropriété, qui avait été financé uniquement par les copropriétaires des lots du n°9 de la [Adresse 9].

La persistance de cette conviction chez les vendeurs jusqu’à la conclusion de la vente ressort de plusieurs éléments versés aux débats, à savoir :

— le mail adressé le 3 décembre 2021 au syndic dans lequel Monsieur [P] [X], au nom de la l’indivision, indique au sujet des désordres de la cave n°7 que “cette problématique étant exclusivement liée au [Adresse 8] et n’ayant pas de biens dans cet immeuble, j’imagine que nous ne sommes pas concernés par la prise de décision et l’examen du financement des travaux”,

— le mail adressé le 20 janvier 2022 par Monsieur [S] [X] à Monsieur [W] [V] afin de lui communiquer le dernier procès-verbal d’assemblée générale du 12 juillet 2021, accompagné de l’explication selon laquelle “pour information, pas de travaux votés ou évoqués concernant l’immeuble “ et“les travaux sont répartis aux [tantièmes] des immeubles concernés lorsqu’il y en a”,

— le mail adressé le 31 janvier 2022 par Monsieur [S] [X] au notaire instrumentaire de la Promesse Unilatérale de Vente signée le 22 février 2022 lui adressant en réponse le détail des charges de copropriété, évoquant “deux clés de répartition des tantièmes en fonction de la copro totale ou simplement du n°9",

— la réponse faite au questionnaire adressé par le notaire aux vendeurs signé le 1er février 2022 dont il résulte que selon les vendeurs, il n’y avait alors pas de difficulté particulière au sein de la copropriété, ceux-ci précisant leur réponse en indiquant “il y a au numéro 7 un plancher entre cave et RDC en très mauvais état qui va être rénové dans les meilleurs délais. Cela ne concerne que le 7 et ne créé aucun problème dans la copropriété”.

Ressort des échanges qu’ils ont eu préalablement à la conclusion de la vente du 15 mai 2022 avec les professionnels de l’immobilier, à savoir le syndic CITYA et le notaire instrumentaire, que ceux-ci avaient connaissance de la conviction des vendeurs sur ce point et ne leur ont retourné aucune réponse de nature à remettre en cause cette position. En effet, alors que le syndic CITYA avait connaissance de tous les éléments historiques et juridiques concernant la gestion actuelle et future de la copropriété et de la vente projetée de quatre lots situés au [Adresse 10], il n’a nullement alerté les vendeurs sur une autre interprétation possible de la répartition des charges des travaux, ni sur le caractère inapplicable de l’article III page 25 du règlement de copropriété. Concernant le notaire, même s’il ne disposait pas de tout l’historique, il disposait des fiches de copropriété, du règlement de copropriété et de ses modificatifs ainsi que du procès-verbal de la dernière assemblée générale, et n’a pas davantage interpellé les vendeurs sur le caractère erroné de leur conviction que “cela ne concerne que le n°7" alors que l’objectif annoncé du questionnaire visait précisément à s’assurer du respect par le vendeur de son obligation d’information et de transparence de nature à remettre en cause leur conviction auprès de l’acquéreur. En conséquence, en l’absence d’un quelconque élément démontrant qu’avant le 22 février 2022 et entre le 22 février et le 15 mai 2022, avait été portée à la connaissance des vendeurs l’existence d’une incertitude juridique de nature à remettre en cause leur conviction quant à l’applicabilité de la clause du règlement de copropriété prévoyant une répartition des charges de travaux par bâtiment, il n’est nullement établi qu’ils étaient de mauvaise foi lorsqu’ils se sont abstenus d’évoquer de manière directe et explicite auprès des acquéreurs, l’existence de travaux à venir de réfection du plancher de la cave du n°7.

Au surplus, ressort des procès-verbaux d’assemblée générale qui se sont tenues postérieurement à la vente, soit les 7 novembre 2022 et 15 novembre 2023 que les travaux concernant la cave n°7 ont d’abord été répartis, s’agissant des travaux de sécurisation urgents, entre les copropriétaires ayant des lots au n°5 et 7 de la rue (cage d’escalier du n°7), et qu’ensuite, lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2023, le coût des travaux de réfection a été répartis entre tous les copropriétaires, y compris ceux détenant des lots au n°9 de la copropriété (pièce n°3 et n°15 des vendeurs), de sorte qu’il apparaît que le débat juridique quant à l’applicabilité de la clause III en page 25 serait née alors que les acquéreurs étaient déjà propriétaires des dits lots.

Ressort de l’ensemble de ces développements que les vendeurs ne pouvaient savoir lorsqu’ils ont négocié et conclu la vente qu’aurait lieu un tel changement quant la répartition des charges et que les copropriétaires des lots sis au [Adresse 10] seraient in fine concernés par les dits travaux, ni qu’un tel risque pouvait exister dans la mesure où ne ressort des éléments versés aux débats aucun conseil/débat juridique antérieur à la conclusion de la vente mettant en doute la validité et l’applicabilité de l’article III sis en page 25 du règlement de copropriété.

Par ailleurs, si les vendeurs avaient eu l’intention de dissimuler les désordres de la cave du n°7, ils n’en auraient pas informé le notaire à l’occasion du questionnaire adressé par ce dernier dans le cadre de la préparation de la Promesse unilatérale de vente signée le 22 février 2022.

En conséquence, il apparaît que les vendeurs, faute d’avoir conscience, avant et lors de la conclusion de la vente, du caractère erroné de leur conviction selon laquelle les copropriétaires des lots sis au [Adresse 10] n’étaient pas concernés par les dépenses de travaux à venir pour la réfection de la cave située au n°7 de la rue, ne pouvaient avoir conscience du caractère déterminant de cette information pour les acquéreurs, les vendeurs ne pouvant avoir conscience du risque de baisse de la rentabilité de l’investissement locatif réalisé par les acquéreurs au n°9 de la rue en raison des travaux à venir au n°7 de la rue.

Ainsi, l’intention des vendeurs de dissimuler aux acquéreurs une information qu’ils savaient importante pour les acquéreurs n’étant pas établie, les premiers n’encourent aucune responsabilité vis-à-vis des seconds pour réticence dolosive.

III. Sur le manquement à l’obligation d’information contractuelle :

L’article 1112-1 du Code Civil dispose :

“[Localité 7] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”

Ressort des développements précédents que les vendeurs connaissaient l’existence de désordres mineurs concernant la cave n°9 de la copropriété nécessitant des travaux de maçonnerie, et des désordres majeurs concernant la cave du n°7 de la copropriété et n’en ont pas informés les vendeurs.

Concernant les désordres mineurs non structurels affectant la cave n°9, cette cave est rattachée au lot n°1 de la copropriété, de sorte que les travaux de maçonnerie nécessaires à la réfection des dégradations causées par les travaux réalisés pour faire passer des câbles et des tuyaux au travers du plafond de la cave n°9 concernaient des parties privatives, et non des parties communes, de sorte qu’en l’absence d’un quelconque lien direct entre ces travaux et les 4 lots objets de la vente, cette information n’était pas déterminante au sens de l’article 1112 -1 du Code Civil et le défaut d’information commis par les vendeurs sur ce point ne saurait donc engager leur responsabilité via-à-vis des acquéreurs.

Concernant l’information de désordres majeurs affectant la cave n°7 et du caractère urgent des travaux de sécurisation pour éviter le risque d’effondrement, il est établi que les acquéreurs n’ont pas reçu cette information, de sorte qu’elle ne leur a pas été délivrée par les vendeurs préalablement à la conclusion de la vente, et ce alors qu’ils en avaient connaissance. Pour autant, ressort des développements précédents qu’au regard des informations dont les vendeurs disposaient à l’époque qu’ils croyaient de manière légitime que les travaux de la cave n°7 seraient mis à la charge des copropriétaires des lots des n° 5 et 7 de la rue accessibles par la cage d’escalier du n°7. En effet, faute d’éléments ou d’événements survenus avant le 15 mai 2022 leur permettant de prendre conscience du risque de répartition des travaux de la cave du n°7 entre l’intégralité des copropriétaires, y compris les copropriétaires des lots sis au n°9 de la rue, ils ne pouvaient avoir connaissance du caractère déterminant de cette information, qui à l’époque de la conclusion du contrat n’avait pas de lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat, puisque ressort également des développements relatif à la garantie des vices cachés que le risque d’effondrement évoqué par l’expert était circonscrit au plancher du rez-de-chaussée de la salle de restaurant située au n°7 de la rue, et que la partie du rez-de-chaussée située au n°9 n’était pas menacée par le risque d’effondrement, ni les lots situés dans les étages de l’immeuble. Il y a lieu d’en déduire que lors de la conclusions de la vente, cette information n’avait pas de lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat de vente en ce qu’il portait sur 4 lots de la copropriété situés dans les étages du n°9 de la [Adresse 9] non concernés par le risque d’effondrement.

En conséquence, les demandeurs seront également déboutés de leur demandes indemnitaires fondées sur l’article 1112-1 du Code Civil.

IV. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Monsieur [W] [V] et Madame [R] [K], parties succombantes, seront condamnées in solidum aux dépens en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile avec distraction au profit de Maître LEROY, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, Monsieur [W] [V] et Madame [R] [K], seront également condamnés à payer à Monsieur [P] [X], Monsieur [S] [X], Madame [E] [J], Madame [B] [C] et [A] [H] [C] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Aucune condamnation in solidum n’ayant été demandée par les défendeurs, elle ne sera en conséquence pas prévue au dispositif de la présente décision.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit sauf pour le juge à l’écarter.

En l’espèce, aucun élément du litige ne commande de l’écarter, de sorte que les défendeurs seront déboutés de leur demande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [W] [V] et Madame [R] [K] de leur demande de réduction du prix et d’indemnisation fondée sur la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du Code Civil,

DEBOUTE Monsieur [W] [V] et Madame [R] [K] de leur demande d’indemnisation sur le fondement du dol prévu à l’article 1137 du Code Civil,

DEBOUTE Monsieur [W] [V] et Madame [R] [K] de leur demande d’indemnisation pour manquement des vendeurs à l’obligation d’information posée à l’article 1112-1 du Code Civil,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [V] et Madame [R] [K] au paiement des entiers dépens,

CONDAMNE Monsieur [W] [V] et Madame [R] [K] à payer à M. [P] [X], M. [S] [X], Mme [E] [J], Mme [B] [C] et M. [H] [C] une indemnité procédurale de 5.000 €,

DEBOUTE à Monsieur [P] [X], Monsieur [S] [X], Madame [E] [J], Madame [B] [C] et [A] [H] [C] de leur demande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

RAPPELLE qu’en conséquence la présente décision demeure assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La Greffière La Présidente