TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [D] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Marie-christine ALIGROS

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02692 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZFS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 12 novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], dont le siège social est sis Représenté par la Société BALMA GESTION – [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0140

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 novembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 12 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02692 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZFS

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [N] est propriétaire des lots n° 110, 111, 122 et 135 correspondants à deux appartements et une cave au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société BALMA GESTION, a fait assigner Monsieur [D] [N] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de celui-ci à lui payer les sommes suivantes :

– 5 891,86 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 1er décembre 2022 sur la somme de 2 293,22 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

– 219 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

– 1 000 à titre de dommages et intérêts,

– 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l’audience du 09 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [D] [N], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

– Le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [D] [N] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n° 110, 111, 122 et 135,

– Le relevé de compte propriétaire allant du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus,

– Les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période allant du 1er octobre 2022 au 1er avril 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus,

– Les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de copropriété en date des :

– 31/03/2022 ayant notamment approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, approuvé la constitution d’un fonds pour faire face aux travaux d’entretien à hauteur de 5% du budget annuel, voté les travaux de chemisage sur canalisation de rénovation du réseau d’évacuation des eaux usées,

– 30/03/2023 ayant notamment approuvé les comptes de charges et travaux de l’exercice allant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, approuvé la constitution d’un fonds pour faire face aux travaux d’entretien à hauteur de 5% du budget annuel, approuvé le financement des travaux liés à la réfection des sols de la cage d’escalier C et de réfection de l’abri poubelle,

– Les attestations de non-recours contre les procès-verbaux de ces mêmes assemblées,

– Le contrat de syndic.

Le compte de propriétaire arrêté au 1er avril 2024 produit par le requérant fait mention d’un solde débiteur, à cette date, de 5 891,86 euros.

Il résulte des pièces produites que le budget prévisionnel des années 2022, 2023 et 2024 a été voté et que les comptes de l’année 2022 ont été approuvés, de sorte que l’ensemble des charges appelées et des cotisations pour la constitution d’un fonds de travaux pour ces trois années sont dus.

En revanche, les éléments versés au débat ne permettent pas de justifier de la facturation à Monsieur [D] [N] des sommes de 324,14 euros et 123,26 euros au titre de la réfection des nez de marches du bâtiment A qui n’apparaît avoir été votée ni au cours de l’assemblée générale du 31 mars 2022, ni au cours de celle du 30 mars 2023. Il convient donc de déduire ces sommes ainsi que celle de 18,87 euros correspondant au solde des charges de l’exercice de l’année 2021 non justifié.

L’ensemble des autres travaux facturés ont bien fait l’objet de résolutions adoptées par les assemblées générales susmentionnées.

Par conséquent, Monsieur [D] [N] est redevable de la somme de 5 425,59 euros qu’il sera ainsi condamné à verser au syndicat de copropriétaires au titre des charges impayées et travaux, montant arrêté au 1er avril 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation, l’envoi effectif de la mise en demeure du 1er décembre 2022 n’étant pas justifié.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais engagés à hauteur de 219 euros au total, au titre de trois mises en demeure envoyées par le syndic et d’une mise en demeure envoyée par son conseil.

S’agissant des mises en demeure adressées par le syndic, il n’est justifié de l’envoi effectif que de la seule mise en demeure du 15 juin 2023 qui fera donc l’objet d’un remboursement à hauteur du coût réel d’un courrier recommandé avec accusé de réception, à savoir 6, 56 euros.

S’agissant de la mise en demeure envoyée par le conseil du syndic, les actes réalisés par un auxiliaire de justice ont vocation, le cas échéant, à être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ne peuvent être indemnisés deux fois.

Par conséquent, Monsieur [D] [N] sera condamné à verser, au titre des frais de recouvrement, la somme de 6,56 euros correspondant au coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [D] [N] s’est abstenu de payer ses charges à compter du premier trimestre 2022, soit depuis plus de deux années au moment de l’introduction de l’instance, les sommes imputées au crédit de son compte correspondant uniquement à des régularisations de charges intervenues à son profit.

Ce comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêt.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la société BALMA GESTION les sommes suivantes :

• 5 425,59 euros au titre des charges impayées et travaux, arrêtée au 1er avril 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 08 avril 2024, date de délivrance de l’assignation,

• 6,56 euros au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

• 500 euros à titre de dommages-et-intérêts,

• 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [N] aux dépens

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 12 novembre 2024

le greffier le Président