TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Laurent POTTIER

Monsieur [G] [B] dit [L]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03560 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GWW

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 31 octobre 2024

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son Syndic le Cabinet PAUTRAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent POTTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0692

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [B] dit [L], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juillet 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 octobre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 31 octobre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03560 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GWW

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [B] DIT [L] est propriétaire du lot n°4 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic le cabinet PAUTRAT a assigné Monsieur [G] [B] DIT [L] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 de :

— condamner Monsieur [G] [B] DIT [L] à lui payer la somme de 6 423,27 euros correspondant aux arriérés de charges impayées à la date du 13 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— dire et juger que les frais nécessaires exposés pour le recouvrement à l’encontre de Monsieur [G] [B] DIT [L] seront imputés à lui seul en dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner Monsieur [G] [B] DIT [L] à payer la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter Monsieur [G] [B] DIT [L] de ses éventuelles conclusions contraires,

— condamner Monsieur [G] [B] DIT [L] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de produire civile et aux dépens,

— écarter toute demande de retrait de l’exécution provisoire qui serait formulée par Monsieur [G] [B] DIT [L].

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à réduire sa demande de dommages et intérêts à la somme de 3 500 euros.

Assigné à étude, Monsieur [G] [B] DIT [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 octobre 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Au-delà du paiement des charges de copropriété, aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [G] [B] DIT [L],

— un extrait du règlement de copropriété avec production de la page concernant l’appartement dont Monsieur [G] [B] DIT [L] est propriétaire,

— des extraits des procès-verbaux des assemblées générales des 6 décembre 2021, 6 janvier 2023, 28 juin 2023 et 27 juin 2024 comportant approbation des comptes des exercices 2020 à 2023 et les attestations de non recours concernant ces procès-verbaux,

— l’historique du compte de Monsieur [G] [B] DIT [L] du 1er janvier 2020 au 13 juin 2024 faisant mention d’un solde débiteur de 6 423,27 euros,

— les appels de provision du 4ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024 et le solde de régularisation de charges 2023.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les appels de fonds antérieurs au 4ème trimestre 2023, alors que le compte de Monsieur [G] [B] DIT [L] était déjà débiteur à cette date, notamment l’appel de travaux pour la réfection de la loge du 22 juin 2020 dont il n’est pas possible de vérifier l’exigibilité en l’absence de production intégrale des procès-verbaux des assemblées générales, ni les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2019 à 2023.

Or, ce défaut de production des appels de fonds et des décomptes annuels de répartition des charges ne permet pas d’apprécier la bonne imputation de la quote-part des charges communes affectée aux lots appartenant au défendeur, faute de justifier des tantièmes appliqués au regard du règlement de copropriété.

De même, la mise en demeure de payer facturée le 24 mai 2022 pour la somme de 35 euros n’est pas communiquée de sorte qu’il n’est pas possible de savoir si elle a effectivement été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception comme requis par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 et qu’ainsi la somme imputée au débit du compte du copropriétaire est bien due.

Surtout le relevé de compte produit par le syndicat débute au 1er janvier 2020 par une reprise de solde débiteur d’un montant de 4 035,50 euros, au sujet de laquelle il n’est apporté aucune précision ni pièce justificative, de sorte que le tribunal ne peut ni déterminer la nature des sommes en cause, ni vérifier leur exigibilité.

Il s’ensuit que les pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires sont insuffisantes à justifier de l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible.

En application des textes visés ci-dessus, le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande principale en paiement au titre des charges de copropriété, des travaux et des frais de recouvrement ainsi que de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui perd le procès, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande au titre des frais irrépétibles sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires situés [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic le cabinet PAUTRAT de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président