TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00034 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3R2U

MINUTE N°2025/ 529

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 30 Septembre 2025

S.C.I. AUGHIMAX

c/

[T] [P], [H] [P]

Copie délivrée à

M^e Fabienne MAGNA

Copie exécutoire délivrée à

S.C.I. AUGHIMAX

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. AUGHIMAX

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représentée par M RAYSSEGUIER

DÉFENDEURS :

Madame [T] [P]

née le 11 Novembre 1970 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Monsieur [H] [P]

né le 26 Septembre 1968 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentés par M^e Fabienne MAGNA, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 05 aout 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 25 octobre 2022 avec prise d’effet au 3 novembre 2022, LA SCI AUGHIMAX a donné à bail à M. [P] [H] et Mme [P] [T] (ci-après dénommés LES CONSORTS [P]) un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 640.00 € et 10.00 € pour provision sur charges

Des loyers étant demeurés impayés, LA SCI AUGHIMAX, selon acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024 a fait signifier aux CONSORTS [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis à personnes, pour un montant de 1558.64 € dont en principal la somme de 1427.72 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SCI AUGHIMAX a assigné LES CONSORTS [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour de la décision à intervenir ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Mme [P] [T] et M. [P] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 10] Publique ;

— Dire et juger qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai par voie réglementaire ;

— Condamner solidairement Mme [P] [T] et M. [P] [H] au paiement des sommes dues ;

— Condamner solidairement Mme [P] [T] et M. [P] [H] au paiement de la somme principale de 1086.20 € représentant les loyers, charges arrêtées au 28 décembre 2024, d’une indemnité d’occupation égale à 650.00 € correspondant au montant du loyer et des charges du contrat de location antérieur et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux, de la somme de 200.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites, et notamment le coût du commandement de payer ;

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 février 2025 LES CONSORTS [P] donnaient leur préavis et informaient le bailleur de leur intention de résilier le bail au 31 mars 2025. L’état des lieux de sortie était réalisé à cette date.

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal judiciaire de Béziers avant la première audience. Il en ressort que les impayés de loyers sont liés à des difficultés de gestion et des soucis de santé importants de M. [P] [H] qui l’ont empêché de poursuivre l’exercice de son métier. LES CONSORTS [P] sont désireux d’honorer leur dette locative mais n’étaient pas en capacité de le faire au jour de l’élaboration de ce diagnostic. Ils ne souhaitent pas se maintenir dans les lieux. Une demande de logement social a été déposée en septembre 2024 et une recherche élargie dans le parc privé initiée. Un FSL accord de principe est ainsi envisagé afin de faciliter l’accès à ce nouveau logement.

Appelée une première fois à l’audience du 18 mars 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois aux audiences du 29 avril 2025, 3 juin 2025 et 17 juin 2025 suite aux demandes des parties pour leur permettre de conclure dans le respect du contradictoire.

A l’audience du 5 août 2025 à laquelle elle a été retenue, le conseil de la SCI AUGHIMAX dépose des conclusions récapitulatives aux termes desquelles il sollicite de la juridiction de céans voir constater que LES CONSORTS [P] ont effectivement quitté le logement objet et que par conséquent la demande d’expulsion est désormais sans objet, fixer la dette locative à la somme de 2019.17 €, juger qu’ils bénéficieront de délais de paiement s’agissant de la dette locative d’un montant de 2019.17 € et ce à hauteur de 201.90 € par mois dont la dernière mensualité sera ajustée et les condamner aux entiers dépens.

Au soutien des prétentions de la partie requérante, il produit les pièces justificatives de celles-ci.

Au cours des débats il s’oppose finalement à l’octroi de délais sollicités par la partie adverse et à la proposition d’apurement de la dette à hauteur de 75.00 € par mois.

Le conseil des CONSORTS [P] dépose également des conclusions récapitulatives aux termes desquelles il sollicite voir aussi constater que ceux-ci ont effectivement quitté le logement objet du bail et qu’ainsi la demande d’expulsion est désormais sans objet, fixer la dette locative à la somme de 1811.17 €, juger qu’ils bénéficieront de délais de paiement et ce à hauteur de 75.00 € par mois dont la dernière mensualité sera ajustée, condamner LA SCI AUGHIMAX à leur payer la somme de 1500.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la condamner aux entiers dépens, écarter l’exécution provisoire de plein droit et dire conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile que le conseil, Maître Fabienne MAGNA, pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de ses prétentions il expose que si LES CONSORTS [P] reconnaissent devoir des arriérés locatifs, ils contestent en revanche en premier lieu la somme de 264.00 € réclamée au titre du changement du mécanisme de la chasse d’eau et de la réfection de la peinture d’une chambre adossée à la salle d’eau dont il demande la déduction, faisant valoir que la facture est de 229.00 € et que les infiltrations qui ont entraîné les travaux de peinture sont imputables à l’artisan qui est intervenu et en second lieu la somme de 35.00 € non justifiée par la partie requérante dans le respect du contradictoire. Quant aux délais de paiement sollicités, il les base sur la situation financière et matérielle des CONSORTS [P], leur bonne foi démontrée par le préavis donné et les articles 1343-5 du code civil et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Lors des débats il précise que M. [P] [H] allait reprendre un travail chez « les trois brasseurs » pour un salaire brut mensuel de 2700.00 € et maintient ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 16 janvier 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 18 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SCI AUGHIMAX justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 23 octobre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 15 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LA SCI AUGHIMAX apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail de location conclu le 25 octobre 2022 avec prise d’effet au 3 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 octobre 2024 aux CONSORTS [P] pour la somme de 1558.64 € dont 1427.72 € au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater en l’espèce que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail locatif étaient réunies à la date du 23 décembre 2024 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur le constat du départ des CONSORTS [P] et ses conséquences

Au litige, les parties dans leurs conclusions récapitulatives indiquent que LES CONSORTS [P] ont quitté le logement sis [Adresse 5] le 31 mars 2025 conformément au préavis donné le 24 février 2025 et que l’état des lieux a été réalisé à cette date.

Dès lors, il y a lieu de constater le départ des CONSORTS [P] à la date du 31 mars 2025 et que la demande d’expulsion et ses conséquences sont dès lors sans objet.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil de LA SCI AUGHIMAX verse à l’instance un décompte actualisé de la dette locative au 29 juillet 2025 qui s’élève à la somme de 2019.17 € et comprenant une somme de 264.00 € au titre de frais EDLS pour un montant de 35.00 € lesquels 35.00 € sont ensuite annulés suite à une erreur d’imputatio et des travaux et réparations concernant un mécanisme de chasse d’eau et la remise en peinture d’une chambre.

Le conseil des CONSORTS [P] conteste le montant de la dette locative la chiffrant à la somme de 1811.17 € au motif d’une part que la facture produite en la cause est de 229.00 € et d’autre part que les infiltrations qui ont entraîné les travaux de peinture sont imputables à l’artisan qui est intervenu et non pas à la partie défenderesse. Il fait également valoir que la somme de 35.00 € n’est pas justifiée par la partie requérante.

En l’espèce, il convient de constater en premier lieu que la somme de 35.00 € contestée a été déduite du décompte arrêté au 29 juillet 2025 et en second lieu que la facture n°2025-054 (pièce demandeur n°13 d’un montant de 229.00 € mentionne un montant de 144.00 € au titre de fourniture de peinture et de remise en peinture d’un mur adossé à la salle d’eau dont il n’est pas justifié par la partie demanderesse que ces travaux ont été rendus nécessaires du fait de l’action ou l’inaction des CONSORTS [P]. En conséquence cette somme sera déduite et ceux-ci ne seront redevables que de la somme de 85.00 € au titre du remplacement du mécanisme de la chasse d’eau.

Dès lors LES CONSORTS [P] seront condamnés au paiement de la somme de 1875.17 € au titre des arriérés locatifs.

5°) Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en son paragraphe V édicte que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 1343-5 du code civil stipule que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce LES CONSORTS [P] ont quitté le logement objet du bail sis [Adresse 5] le 31 mars 2025 en étant redevable d’une dette locative s’élevant à la somme de 1875.17 € en raison d’arriérés locatifs et du remplacement du mécanisme de la chasse d’eau. Ils sollicitent des délais de paiement afin de l’apurer et proposent un paiement mensuel de 75.00 € sur le fondement des articles sus visés durant une période de deux ans en ajustant la dernière mensualité.

LA SCI AUGHIMAX s’oppose in fine à cette demande à l’audience du 5 août 2025.

En la cause, tenant compte des pièces produites par les parties, de la situation financière et personnelle des CONSORTS [P] notamment, il y a lieu d’accorder des délais de paiement sur une durée de 18 mois afin de leur permettre d’acquitter leur dette. LES CONSORTS [P] devront s’acquitter de cette somme en 17 mensualités de 100.00 € et une 18ième de 175.17 € qui soldera la dette.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile stipule que « Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

LES CONSORTS [P], partie perdante, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

Il y a lieu par ailleurs de débouter le conseil des CONSORTS [P] de sa demande au titre de l’article 699 du code de procédure civile sus-visé dans la mesure où le ministère d’un avocat n’est pas obligatoire dans le présent litige et en raison de la condamnation de la partie défenderesse aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande en l’espèce que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sollicitée par les parties.

En conséquence LA SCI AUGHIMAX et LES CONSORTS [P] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée et la demande des CONSORTS [P] rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2022 avec prise d’effet au 3 novembre 2022 entre d’une part LA SCI AUGHIMAX et d’autre part LES CONSORTS [P] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 décembre 2024 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONSTATONS la résiliation du bail consenti aux CONSORTS [P] à la date du 31 mars 2025 et par voie de conséquence que la demande de résiliation du bail et ses conséquences deviennent par suite sans objet ;

CONDAMNONS LES CONSORTS [P] à verser à LA SCI AUGHIMAX la somme de 1875.17 € (mille huit cent soixante-quinze euros et dix-sept centimes) correspondant aux arriérés locatifs et le remplacement du mécanisme de la chasse d’eau.

AUTORISONS LES CONSORTS [P] à s’acquitter de cette somme en 17 mensualités de 100.00 € (cent euros) chacune et une 18ième mensualité de 175.17 € (cent soixante-quinze euros et dix-sept centimes) qui soldera la dette en principal ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS LES CONSORTS [P] aux entiers dépens de la présente instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge des CONSORTS [P] ;

DEBOUTONS LA SCI AUGHIMAX et LES CONSORTS [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS LES CONSORTS [P] de leur demande au titre de l’article 699 du code de procédure civile et du surplus ;

DEBOUTONS LA SCI AUGHIMAX du surplus de ses demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,