TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/81863

N° Portalis 352J-W-B7I-C6IOR

N° MINUTE :

CCC aux parties

CCC M^e CUNY

CCC aux préfets

CE M^e OLDAK

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. BETTER BODY, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°918 386 251

domiciliée : chez AARPI PHI AVOCATS

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Charles CUNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0026

DÉFENDERESSE

S.C.I. FINANCIERE CK INVEST

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0960

JUGE : Madame Marie CORNET, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Séléna BOUKHELIFA

DÉBATS : à l’audience du 03 Décembre 2024 tenue publiquement,

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

EXPOSE DU LITIGE

Le 8 octobre 2024, la SCI FINANCIERE BT INVEST (devenue FINANCIERE CK INVEST) a fait signifier à la SAS BETTER BODY un commandement de quitter le local commercial qu’elle occupe situé au [Adresse 2] au plus tard à l’expiration d’un délai de 48 heures.

Par acte d’huissier du 25 octobre 2024, la SAS BETTER BODY a fait assigner la SCI FINANCIERE CK INVEST aux fins d’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux et de condamnation à lui payer 3 000 euros de frais irrépétibles outre les dépens.

A l’audience du 3 décembre 2024, la SAS BETTER BODY et la SCI FINANCIERE CK INVEST ont comparu représentées par leurs conseils.

La SAS BETTER BODY se réfère à son assignation et maintient ses demandes.

Elle expose qu’elle exerce une activité d’exploitation de salle de sport et avoir conclu un bail dérogatoire d’une durée de 13 mois avec la SCI FINANCIERE CK INVEST qui lui aurait indiqué que celui-ci serait reconductible en bail commercial sauf en cas d’incident de paiement. Elle précise qu’en dépit du règlement à jour des loyers et des charges, la bailleresse a engagé une procédure d’expulsion à son encontre dont elle a eu seulement connaissance à l’occasion de la signification de l’ordonnance de référé en août 2024. Elle reconnaît avoir fait preuve de négligence en omettant d’ouvrir ses courriers, ce qui l’a privé de la possibilité d’être représentée dans le cadre du litige. Elle souligne que sa situation financière est stable mais qu’une cessation de son activité lui serait gravement préjudiciable sur le plan économique et que la libération des lieux impliquerait de stocker les machines et équipements nécessaires à son activité dans un garde-meuble, ce que sa trésorerie ne lui permet pas. Elle fait part de difficultés dans ses recherches pour retrouver un local dans le 6e arrondissement de [Localité 8], soit dans un secteur géographique particulièrement tendu dans lequel sa clientèle réside. Elle ajoute que la mise en œuvre de l’expulsion aurait un impact direct sur l’emploi de son personnel alors que la SCI FINANCIERE CK INVEST, qui ne fait état d’aucune urgence à récupérer son bien, ne subit aucun préjudicie financier lié à son maintien dans les lieux au regard de l’absence de dette locative. Elle précise avoir été convoquée au commissariat en vue de son expulsion le 28 octobre 2024.

La SCI FINANCIERE CK INVEST sollicite que la SAS BETTER BODY soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle expose que la locataire n’a répondu ni au mail du commissaire de justice l’invitant à prendre contact pour l’organisation de l’état des lieux, ni à la sommation de quitter les lieux qui lui a été délivrée le 25 mars 2024 alors que le bail s’est achevé le 14 mars 2024. Elle précise que la SAS BETTER BODY, qui a relevé appel de l’ordonnance de référé ordonnant son expulsion, ne s’est pas défendue à l’audience en raison de sa négligence et qu’elle a déjà bénéficié de facto d’un délai de 9 mois supplémentaire de maintien dans les lieux. Elle souligne l’absence de recherche d’un nouveau local et ajoute être dans l’attente de la réquisition de la force publique.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de délais à l’expulsion

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut “accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales”, cette disposition n’étant pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 ou lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire.

L’article L.412-4 précise d’une part que “la durée des délais prévus à l’article précédent ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an” et d’autre part qu’il doit “tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement”.

Il appartient au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l’occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, par ordonnance de référé du 16 août 2024, la juge des référés du tribunal judiciaire de Paris :

— a constaté que le bail est parvenu à son terme le 14 mars 2024,

— a ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance l’expulsion de la SAS BETTER BODY des lieux,

— l’a condamnée à titre provisionnel à payer à la SCI FINANCIERE CK INVEST la somme de 2 500 euros par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— l’a condamnée à verser à la SCI FINANCIERE CK INVEST la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Cette ordonnance de référé, assortie de l’exécution provisoire de droit et revêtue de la formule exécutoire, a été signifiée à la SAS BETTER BODY le 5 septembre 2024.

La SAS BETTER BODY produit au titre de ses démarches de recherche d’un nouveau local deux échanges de mails avec un conseiller municipal et une agence immobilière qui n’ont pas abouti. Elle exploite une salle de sport attirant une clientèle locale, emploie des alternants et des auto-entrepreneurs et dispose de nombreux équipements, de sorte qu’il est impossible de se reloger dans des conditions normales.

Sur la bonne foi dans l’exécution de ses obligations, il est constant que la SAS BETTER BODY s’acquitte du paiement de ses indemnités d’occupation.

Néanmoins, il y a lieu de rappeler qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 14 mars 2024 alors qu’elle avait nécessairement connaissance que la durée de son contrat de bail dérogatoire était fixée à 13 mois. Elle ne peut donc valablement arguer que son absence de réaction aux courriers et différents actes dressés par le commissaire de justice chargé de la mise en œuvre de la procédure ne relèverait que d’une simple négligence alors qu’il lui appartenait de s’assurer en amont auprès de la bailleresse de la possibilité de prolonger son occupation.

Notamment, elle invoque des travaux pour 16 000 euros qu’elle a fait dans les locaux en sachant pertinnement qu’elle ne pourrait pas rester, ce que la propriétaire lui a rappelé en lui adressant plusieurs courriers indiquant la date de libération des lieux au 14 mars 2024 et en lui adressant une sommation d’avoir à quitter les lieux le 25 mars 2024, sans réponse.

Sa méconnaissance prétendue de la procédure d’expulsion ne relève donc pas d’une simple négligence mais d’une volonté de sa part d’ignorer la procédure.

Par ailleurs et sur les diligences de relogement, celles-ci n’ont été effectuées qu’à compter du 3 octobre 2024, ce qui apparaît tardif au regard de la signification de l’ordonnance de référé, date à laquelle elle prétend avoir eu connaissance de la procédure d’expulsion en cours, et très tardif au regard de l’ensemble des courriers et sommations d’huissier adressées, sans compter la nécessaire connaissance du caractère précaire de son occupation.

L’absence de démarches de relogement sérieuses malgré les délais de fait dont elle a bénéficié témoigne donc de son absence de bonne volonté et ne permet pas de caractériser et sa bonne foi dans l’occupation est également remise en cause par son ignorance prétendue de la précarité de son occupation et de la procédures.

Sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SAS BETTER BODY, qui succombe, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FINANCIERE CK INVEST les frais engagés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SAS BETTER BODY à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS BETTER BODY ayant succombé à l’instance, sa demande de condamnation de la SCI FINANCIERE CK INVEST à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en vertu de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux de la SAS BETTER BODY,

CONDAMNE la SAS BETTER BODY au paiement à la SCI FINANCIERE CK INVEST de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETE la demande de la SAS BETTER BODY formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS BETTER BODY aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

DIT que la présente décision sera adressée par le greffe, par lettre simple, au Préfet de Police de Paris – Service des Expulsions, [Adresse 5] – et au Préfet de Paris Ile de France [Adresse 4].

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXÉCUTION