TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00341

N° Portalis DBX4-W-B7J-TYJH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

C/

[O] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à la

SCP LARRAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Marie MARTIN-LINZAU, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [P],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 5 juin 2019, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [O] [P] un appartement à usage d’habitation n°1141, situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 335,69 euros et une provision sur charges mensuelle de 124,61 euros.

Par contrat du 3 mars 2022, elle lui a également donné en location un emplacement de parking n°13 situé à la même adresse, bâtiment X, pour un loyer mensuel de 14,29 euros, outre 8,70 euros de provisions mensuelles sur charge.

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 29 juillet 2024.

Le 6 août 2024, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [O] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant les clauses résolutoires.

Puis, par acte de Commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENCE a fait assigner Monsieur [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12], statuant en référé, pour obtenir le constat de l’acquisition des clauses résolutoires, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux, si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du Code de procédures civiles d’exécution après avoir constaté la mauvaise foi du locataire, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 666,45 euros, à titre de provision, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 9 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, à compter du 7 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par la SCP LARRAT ET ASSOCIES, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 858,81 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise. Par ailleurs, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, évoque des impayés réguliers depuis le mois de septembre 2002, argue d’une impossibilité de mettre en place un plan d’apurement de la dette survenue au mois d’avril 2024 et note l’absence de respect des engagements du locataire de régler la dette courant le mois d’octobre 2024, de sorte qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicités par le défendeur.

Monsieur [O] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il expose qu’il ne travaille pas depuis six mois, qu’il perçoit une somme de 450 euros au titre du RSA, et qu’il a une proposition d’emploi. Il ajoute qu’il doit régler une part contributive à l’entretien et à l’éducation de son enfant d’un montant de 100 euros par mois. Faisant valoir qu’il a payé une somme de 500 euros au mois de mars 2025, il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, et propose de verser une somme globale de 500 euros par mois, afin de régler les loyers et provisions sur charges courant restant à sa charge après déduction des APL (253,76 euros) et du RLS (48,45 euros), soit la somme de 306,26 euros, et d’ainsi imputer le reliquat, d’un montant de 193,74 euros, sur le paiement de la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 29 juillet 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 5 juin 2019 contient une clause résolutoire (article 6.2. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le contrat du 3 mars 2022 concernant le parking est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu pour un emplacement à la même adresse et entre les mêmes parties. Ce bail prévoit qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue au bail relatif à ce garage n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non huit jours comme stipulé. C’est donc ce délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer.

Un commandement de payer visant les deux clauses résolutoires et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.464,29 euros, portant sur l’intégralité de la dette locative, a été signifié le 6 août 2024.

Monsieur [O] [P] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la dette, à hauteur de 1.400 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les contrats étaient réunies à la date du 7 octobre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 12 mars 2025 démontrant que Monsieur [O] [P] reste devoir la somme de 858,81 euros, mensualité de février 2025 comprise.

Monsieur [O] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 858,81 euros, avec les intérêts au taux légal à compter 23 octobre 2024 sur la somme de 666,45 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il ressort des débats que Monsieur [O] [P] a repris le versement du loyer courant, puisque deux virements de 250 euros chacun ont été effectués par le locataire les 2 mars et 16 mars 2025. Il propose, afin de pouvoir se maintenir dans les lieux, de régler les mois qui suivent une somme de 500 euros afin de régler les loyers et provisions sur charges, et de rembourser la dette locative avec la somme restante.

Si la condition relative au versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite, la seconde condition nécessaire à l’obtention d’un délai de paiement ne peut être retenue en l’état du dossier.

En effet, le locataire n’est manifestement pas en situation de régler la dette locative, d’un montant de 858,81 euros. Lors des débats, Monsieur [O] [P] a indiqué avoir pour seule ressource le RSA, d’un montant de 450 euros par mois. Il a ajouté ne pas travailler depuis six mois et avoir un entretien pour un possible emploi dans le domaine de la sécurité, sans justifier d’une éventuelle promesse d’embauche. Concernant ses charges, il a déclaré qu’outre la somme mensuelle qu’il doit payer concernant ses loyers et provisions sur charges, d’un montant de 306,26 euros (déductions faites des APL et RSL), il doit également payer une part contributive à l’entretien et à l’éducation pour l’un de ses enfants, d’un montant de 100 euros par mois. Monsieur [O] [P] doit donc débourser de manière incompressible la somme de 406,26 euros par mois, outre les frais inhérents à la vie courante, dont l’alimentation, alors qu’il ne dispose actuellement que de ressources à hauteur de 450 euros. La proposition de règlement formulée n’apparaît donc pas réaliste, et il est manifeste, regard du montant de ses ressources et de ses charges incompressibles, lui laissant moins de 50 euros par mois pour les dépenses de la vie quotidienne, qu’il n’est pas en situation de régler la dette locative.

La demande de délai de paiement et de suspension de la dette locative sera donc rejetée.

IV- SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

La résiliation est intervenue le 7 octobre 2024 et Monsieur [O] [P] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient ainsi de prononcer l’expulsion du défendeur ainsi que de tous les occupants de son chef.

Il n’y a pas lieu de supprimer le délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que le sollicite la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, en l’absence de mauvaise foi établie de Monsieur [O] [P].

En outre, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est organisé aux articles L 4331-1, R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, qui reste à ce stade hypothétique.

Monsieur [O] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 7 octobre 2024 au 28 février 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis.

V- SUR LES FRAIS DU PROCÈS

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [P] sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En revanche, compte-tenu de son impécuniosité manifeste, il convient de le dispenser de payer les frais exposés par la demanderesse au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant au bail conclu le 5 juin 2019 entre la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [O] [P] concernant un appartement à usage d’habitation n°1141, situé [Adresse 8], et au contrat conclu le 3 mars 2022 concernant un emplacement de parking n°13, situé [Adresse 9], sont réunies à la date du 7 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [P] à verser à la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, à titre provisionnel, la somme de 858,81 euros (décompte arrêté au 12 mars 2025, incluant une dernière facture de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter 23 octobre 2024 sur la somme de 666,45 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [P] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L 433-1 et suivants ainsi que R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [P] à payer la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,