TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/55069 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JGS

N° : 5-CH

Assignation du :

10 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 décembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [L] [O] [Y] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [P] [V] [M] [F]

[Adresse 13]

[Localité 12]

Madame [J] [W] [N] [K]

[Adresse 13]

[Localité 12]

Monsieur [X] [H] [A] [F]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [T] [U] [Z] [F]

[Adresse 2]

[Localité 14]

Monsieur [B] [J] [D] [F]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Monsieur [R] [I] [F]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par Maître Dominique DELAS de l’ASSOCIATION MARGNOUX DELAS, avocats au barreau de PARIS – #J0065

DEFENDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] C/O Le Cabinet Verrey

[Adresse 9]

[Localité 14]

représentée par Maître Thierry BISSIER, avocat au barreau de PARIS – #B0481

DÉBATS

A l’audience du 11 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [F], décédé début 2020 et aux droits duquel viennent ses enfants en indivision, était propriétaire du lot n°313 du bâtiment B situé au 9ème étage de l’immeuble du [Adresse 7] dans le [Localité 14], comprenant un appartement et une terrasse sur le toit accessible par un escalier intérieur et soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant la copropriété des immeubles bâtis.

Le cabinet Verrey est syndic de la copropriété du [Adresse 7] depuis l’assemblée générale réunie le 31 mars 2017.

Depuis plusieurs années, le logement de M. [V] [F] subit des infiltrations au plafond des WC, de l’entrée et du salon.

Aux termes de l’assemblée générale du 16 décembre 2019, les copropriétaires ont voté une résolution prévoyant des travaux de réfection totale de la terrasse supérieure suite aux infiltrations importantes dans l’appartement du lot 313.

Par acte daté du 26 août 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par le cabinet Verrey, souhaitant déterminer avec certitude l’origine des problèmes d’infiltrations avant de procéder à la réfection de l’étanchéité de la terrasse, a fait assigner en référé M. [L] [F], M. [P] [F], M. [X] [F], M. [T] [F], M. [B] [F] et M [R] [F] aux fins de désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé du 4 novembre 2020, une expertise a été ordonnée et un expert, M. [V] [G], a été désigné avec pour mission d’examiner les désordres allégués.

Le 12 mai 2023, le rapport d’expertiser définitif a été déposé.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 27 janvier 2023 les copropriétaires ont voté la validation des travaux d’étanchéité aux frais avancés de la copropriété dans le cadre de l’expertise judiciaire. Les travaux ont par la suite débuté le 20 février 2023 et ont été réceptionné sans réserve le 21 septembre 2023.

Par acte notarié en date du 4 juin 2024, l’appartement a été vendu.

Exposant que l’immobilisation de l’appartement jusqu’à la réalisation des travaux a suspendu sa mise en vente envisagée initialement fin 2019, que l’initiative procédurale introduite par le syndicat des copropriétaires pour faire désigner un expert a eu pour conséquence l’impossibilité de mettre le bien en location jusqu’au 21 septembre 2023 engendrant ainsi une perte locative sur une période de 37 mois, l’indivision [F] a, par exploit délivré le 10 juillet 2024, fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et sollicite :

De condamner à titre principal le syndicat des copropriétaires à payer à l’indivision [F] la somme de 150 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation définitive de son préjudice de perte locative, entre le 1er septembre 2020 et le 30 septembre 2023, sur la base d’une valeur locative de 4 250 euros.De condamner, à titre subsidiaire, le Syndicat des copropriétaires à payer à l’indivision [F], la somme provisionnelle de 50 000 euros, correspondant à la contre-proposition formulée explicitement dans le cadre du procès-verbal d’assemblée générale du 28 mars 2024,De condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 11 octobre 2024, les requérants maintiennent les prétentions énoncées aux termes de leur acte introductif d’instance. Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent un préjudice de perte de chance en raison de la perte locative résultant de l’immobilisation de l’appartement durant trois années.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite, à titre subsidiaire, de limiter le, montant de la provision à la somme de 36 000 euros mentionnée dans les conclusions de l’expert judiciaire. Il demande par ailleurs la condamnation in solidum des membres de l’indivision au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En l’espèce, les requérants soutiennent avoir subi une perte locative entre septembre 2020 et septembre 2023, sur une période de 37 mois, à la suite de l’immobilisation de l’appartement jusqu’à la réalisation des travaux.

En réponse, le défendeur soulève une contestation sérieuse et soutient que les membres de l’indivision [F] n’ont jamais indiqué vouloir mettre en location leur bien avant que la vente intervienne en juin 2024.

Il ressort des éléments versés aux débats que le principe de la réalisation des travaux d’étanchéité a été voté à l’issue de l’assemblée générale du 16 décembre 2019, un mandat ayant alors été donné au conseil syndical pour étudier les propositions et décider du choix de l’entreprise, et que le défendeur a saisi le juge des référés d’une mesure d’expertise afin de déterminer avec certitude l’origine des problèmes d’infiltrations avant de procéder à la réfection de l’étanchéité de la terrasse dans la mesure où plusieurs causes ont été relevées par les différents rapports de recherche de fuite ou d’interventions sollicités par le syndicat et joints au dossier. Il ressort également des pièces versées à la procédure que les travaux d’étanchéité ont été validés par l’expert judiciaire, puis votés lors de l’assemblée générale extraordinaire du 27 janvier 2023, qu’ils ont débuté le 20 février 2023 pour s’achever le 21 septembre 2023.

Dès lors, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, il est établi que le syndicat disposait d’un motif légitime à solliciter une expertise judiciaire, plusieurs causes éventuelles à l’origine des infiltrations ayant été soulevées, et que les travaux ont ensuite été réalisés en accord avec la décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Dans ces conditions, il convient de constater que l’obligation du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] n’apparaît pas sérieusement contestable.

Par ailleurs, concernant le préjudice invoqué, il convient de relever que le préjudice de jouissance se distingue du préjudice de perte locative, lequel est indemnisable au titre de la perte de chance de remettre le bien en location compte tenu de l’état des lieux, cette perte de chance devant être démontrée avec l’évidence requise en référé.

En l’espèce, le rapport d’expertise versé aux débats fait état d’un préjudice de jouissance, dont il fixe le point de départ à compter de la déclaration de sinistres d’août 2007 à partir duquel les infiltrations sont devenues de plus en plus récurrentes, mais ne retient aucune perte locative, cette dernière étant incompatible avec un préjudice de jouissance.

De plus, il convient de constater qu’aucun élément versé par les parties ne justifie une mise en location préexistante de l’appartement depuis le mois de mai 2019 ou une démarche de mise en location après le départ M. [V] [F] qui aurait été interrompue ou empêchée par la réalisation des travaux. En effet, les pièces jointes à la procédure font uniquement état de la volonté des requérants de vendre le bien comme l’attestent le mail daté du 4 novembre 2019 indiquant que l’indivision souhaite mettre en vente l’appartement à la suite du départ de M. [V] [F] en Ehpad et les diverses estimations du prix de vente réalisées sur les sites internet de plusieurs agences immobilières. Il convient de relever en outre que deux courriers recommandés joints au dossier, datés des 8 janvier et 11 février 2022, mentionnent l’impossibilité pour les consorts [F] d’utiliser leur appartement en raison d’une défaillance du système de chauffage, ainsi qu'« un préjudice supplémentaire pour la mise en vente » de leur bien. Dès lors, les demandeurs ne démontrent pas, avec l’évidence requise en référé, que l’appartement était destiné à la location avant qu’il ne soit vendu le 4 juin 2024.

En conséquence, les requérants n’établissant pas qu’ils auraient donné l’appartement en location durant toute la durée invoquée et échouant ainsi à établir l’existence d’une perte de chance de mettre l’appartement en location depuis le mois de 2019, il n’y pas lieu à référé sur la demande de provision au titre du préjudice de perte locative.

A titre surabondant, concernant le montant de la provision demandée au titre de la perte locative, il convient de constater que pour déterminer la valeur locative du bien sur la base de laquelle les requérants évaluent leur préjudice, l’estimation produite par ces derniers au regard des indications fournies établit une simple fourchette du loyer moyen du bien et ne constitue pas une estimation réelle de la valeur locative du bien établie par une agence immobilière après une visite des lieux, la constatation de la superficie réelle, des caractéristiques du bien et de son état.

En conséquence, dans la mesure où le juge des référés n’a pas pouvoir pour statuer l’évaluation de la valeur locative du bien et que le montant de la provision sollicitée n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre de la perte locative.

Sur les demandes accessoires

Les requérants, succombant à l’instance, devront supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile et seront condamnés in solidum à verser au défendeur la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre du préjudice de perte locative ;

Condamnons in solidum les membres de l’indivision [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons in solidum les membres de l’indivision [F] au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 6 décembre 2024.

Fait à Paris le 06 décembre 2024

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Cristina APETROAIE

Décision préparée avec le concours de [E] [S], juriste-assistante.