TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 10/10/2024

à : – M^e J. AMOUGOU

— M^e P.-B. GENON-CATALOT

Copie exécutoire délivrée

le : 10/10/2024

à : – M^e P.-B. GENON-CATALOT

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/05641 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CC2

N° de MINUTE :

2/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 octobre 2024

DEMANDERESSE

Madame [O] [I], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean AMOUGOU, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #K0099

DÉFENDEUR

L’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial PARIS HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0096, substitué par M^e Karine PARENT, Avocate au Barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Clara SPITZ, Juge, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 5 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024 par Madame Clara SPITZ, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 10 octobre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/05641 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CC2

EXPOSÉ DU LITIGE

L’établissement public à caractère industriel et commercial PARIS HABITAT – OPH a consenti un bail d’habitation à effet au 29 décembre 2011 à Madame [O] [I], portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3], bâtiment 3, 6ème étage, porte 41.

Se plaignant de moisissures dans l’appartement, de la présence de cafards et de l’absence de travaux pour remédier à ces désordres, Madame [O] [I] a demandé, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 octobre 2021, son relogement à PARIS HABITAT – OPH.

Déplorant l’absence d’une proposition sérieuse de relogement et la réticence de son bailleur à exécuter les travaux, Madame [O] [I], agissant en son nom propre et en qualité de représentante légale de ses trois enfants mineurs a, par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, fait assigner PARIS HABITAT – OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation de PARIS HABITAT – OPH à lui verser 7.033,60 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— la condamnation de PARIS HABITAT – OPH à lui verser, ainsi qu’à chacune de ses trois filles, 5.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— l’injonction faite à PARIS HABITAT – OPH de réaliser des travaux de réparation du logement afin que ce dernier remplisse les conditions de décence sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— l’injonction faite à PARIS HABITAT – OPH de justifier de la production d’une attestation de fin de travaux et d’un diagnostic technique professionnel conformes aux exigences de décence fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

— l’injonction faite à PARIS HABITAT – OPH de procéder au relogement de Madame [O] [I] dans un logement décent et adapté à sa composition familiale et correspondant à ses revenus sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— la suspension de l’obligation de Madame [O] [I] de verser toutes sommes à PARIS HABITAT – OPH au titre des loyers et charges dans l’attente de la réception des travaux de réparation de son logement ou de son relogement dans un appartement adapté ;

— la condamnation de PARIS HABITAT – OPH à verser à Madame [O] [I] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Jean AMOUGOU, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 5 septembre 2024, Madame [O] [I] en son nom propre et en qualité de représentant de ses trois enfants mineurs, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise fonder son action sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile et indique que les demandes de condamnations pécuniaires sont formées à titre provisionnel.

Elle expose, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en lui donnant à bail un logement indécent, au sein duquel les occupants sont exposés à des moisissures et à un risque de contamination au plomb notamment. Ainsi, elle soutient que le trouble manifestement illicite qui en découle et l’urgence à remédier à sa situation justifient que PARIS HABITAT – OPH soit enjoint à réaliser les travaux qu’il s’est refusé à exécuter jusqu’ici et qu’il lui fasse une proposition sérieuse de relogement sous astreinte et que, dans l’attente, elle soit autorisée à suspendre le paiement de son loyer. En outre, elle sollicite, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, la réparation du préjudice de jouissance et de son préjudice moral ainsi que celui de ses enfants eu égard aux répercussions que ces désordres ont eu sur sa santé et, d’après les certificats médicaux produits, sur celles de ses trois enfants.

Représenté à l’audience, PARIS HABITAT – OPH a déposé des conclusions qu’il a soutenues oralement, aux termes desquelles il demande de :

— à titre principal, dire n’y avoir lieu à référer sur l’ensemble des demandes formées par Madame [O] [I] et, par conséquent, l’en débouter,

— à titre reconventionnel, condamner Madame [O] [I] à payer une somme de 746,74 euros au titre des loyers dont elle est redevable à la date du 2 septembre 2024,

— à titre subsidiaire :

. accorder à PARIS HABITAT – OPH un délai de six mois afin d’exécuter les travaux ordonnés par la préfecture de PARIS, à condition que Madame [O] [I] accepte de laisser l’accès à son logement,

— diminuer la somme sollicitée par la demanderesse au titre du trouble de jouissance,

— compenser les sommes auxquelles PARIS HABITAT – OPH sera condamné avec la dette locative de Madame [O] [I],

— condamner Madame [O] [I] à verser à PARIS HABITAT – OPH une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Oralement, PARIS HABITAT – OPH a rappelé ne pas s’opposer aux travaux et être même volontaire pour les exécuter.

Il expose que les demandes formées par Madame [O] [I] se heurtent à de nombreuses contestations sérieuses, notamment en ce que la dégradation de l’appartement est une conséquence de sa sur-occupation. Il soutient également que Madame [O] [I] fait obstruction à la réalisation des travaux et refuse les propositions de relogement qui lui sont faites contribuant ainsi à son propre dommage. Dès lors, il estime que l’ensemble des demandes ne peuvent prospérer en référé et sollicite le débouté de la requérante dans toutes ses demandes, étant précisé qu’en tout état de cause, le juge des référés n’a pas compétence pour ordonner le relogement de Madame [O] [I] et qu’une partie de la demande au titre de la réparation du préjudice de jouissance est prescrite.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024.

Par note en délibéré dûment autorisée, Madame [O] [I] a produit un relevé de situation au 13 septembre 2024 indiquant qu’elle n’avait aucune dette à l’égard de PARIS HABITAT – OPH.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en réfééré les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également allouer au créancier une provision.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n° 2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, la preuve de la présence de cafards dans le logement n’est pas rapportée par Madame [O] [I] qui ne verse aucune pièce en ce sens.

S’agissant de la présence de moisissures dans le logement, elle est attestée notamment par le compte-rendu de visite effectué par l’Association Française des Victimes du Saturnisme, par le rapport établi par l’association du Droit au Logement et le procès-verbal de constat dressé le 21 mai 2024. Toutefois, l’origine de ces moisissures n’est pas pleinement déterminée, en ce que le rapport de la Société SBE, experte en étanchéité et couverture relève, d’une part, d’un phénomène de pont thermique et, d’autre part, d’une sur-occupation du logement de nature à aggraver les problèmes d’humidité.

En revanche, il est établi que le logement est exposé à un risque d’accessibilité au plomb présent à une concentration supérieure au seuil réglementaire, relevé par les services de la préfecture de PARIS qui a ainsi pris un arrêté le 13 février 2023 enjoignant le bailleur à réaliser des travaux pour y remédier.

Toutefois, il semble résulter des éléments produits par PARIS HABITAT – OPH que Madame [O] [I] s’est montrée réticente à la réalisation de ces travaux.

En effet, PARIS HABITAT – OPH produit la preuve de ce qu’il a informé le 20 octobre 2023 Madame [O] [I], avoir mandaté une société pour exécuter les travaux. Or, il résulte des courriers envoyés à la locataire les 18 mars 2024, 15 avril 2024 et 3 juin 2024, lui rappelant son obligation de laisser l’accès à son logement, que ces travaux n’ont pas pu être réalisés du fait, apparemment, de la résistance de la locataire qui n’est pas allée récupérer les courriers adressés par lettre recommandée avec accusé de réception et qu’effectivement, le second pli a été retourné à l’expéditeur le 23 mai 2024.

De plus, il ressort des pièces versées aux débats que plusieurs propositions de relogement ont été faites à Madame [O] [I] au mois de mai 2022, août 2023 et août 2024, mais que, s’agissant des deux premières, elle les a refusées, au prétexte que les logements proposés étaient également indécents. Or, la requérante ne produit, comme seule preuve objective de ces allégations, qu’une photographie d’une fissure au plafond du second logement. Aucun autre élément ne permet de corroborer l’état d’indécence allégué, étant précisé que les dires des gardiens d’immeuble ne sont que rapportés par Madame [O] [I]. À l’inverse, PARIS HABITAT – OPH produit une facture démontrant, s’agissant de la deuxième proposition, que l’appartement a été entièrement refait à neuf. Enfin, la troisième proposition de relogement a été acceptée par la requérante et est en cours d’étude. Ainsi, PARIS HABITAT – OPH démontre qu’elle a répondu aux sollicitations de Madame [O] [I] et ce, avant même d’être enjoint à réaliser des travaux par la préfecture de PARIS.

Il en résulte que si le caractère d’indécence du logement est établi, le bailleur a tenté, vainement, de mettre fin à ce trouble, en proposant simultanément de reloger Madame [O] [I] et de réaliser des travaux dans son logement.

Aussi, l’obligation dont Madame [O] [I] se prévaut apparaît sérieusement contestable et sa demande tendant à obtenir une provision sur son préjudice de jouissance, ainsi que sur son préjudice moral et celui de ses trois enfants, ne pourra prospérer en référé.

De même, les demandes tendant à ordonner la réalisation de travaux sous astreinte, le relogement du ménage et à autoriser Madame [O] [I] à suspendre le paiement des loyers se heurtent à l’absence de démonstration par cette dernière du caractère manifestement illicite du trouble invoqué. Elle ne saurait non plus se prévaloir d’un dommage imminent, eu égard à son refus injustifié de propositions de relogement.

Par conséquent, non-lieu à référé sera prononcé sur l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle aux fins de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte du relevé de situation produit par la demanderesse, en date du 13 septembre 2024, qu’aucun arriéré de loyers ou de charges n’est à déplorer.

Il n’y a donc pas lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [I], partie perdante principalement, sera condamnée aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la situation respective des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par Madame [O] [I],

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande reconventionnelle formée par PARIS HABITAT – OPH aux fins de condamnation par provision au paiement de l’arriéré locatif,

CONDAMNONS Madame [O] [I] aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire de l’ordonnance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Décision du 10 octobre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/05641 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CC2