TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/54914

N° Portalis 352J-W-B7I-C5C4D

N° : 12

Assignation du :

03 juillet 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 novembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. Cabinet Saint-Hilaire Gestion, dont le siège social est sis

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocats au barreau de PARIS – #E1624

DEFENDERESSE

La S.A.S. [Localité 9] OPÉRA GROUPE

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 27 septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

La société [Localité 9] Opéra Groupe est propriétaire de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble au [Adresse 1], dans le [Localité 8], soumis au statut de la copropriété. Elle exerce, au sein de ces locaux, une activité de location hôtelière sur plateformes en ligne de réservation de logements, telles que Airbnb.

Reprochant à la société [Localité 9] Opera Groupe d’avoir réalisé des travaux et ainsi modifié les façades de l’immeuble [Adresse 10] sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, les châssis vitrés donnant sur la [Adresse 10] comportant désormais une partie haute avec une baguette séparant la partie basse, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure, par courriers des 4 août et 19 septembre 2023, la société [Localité 9] Opera Groupe de remettre en état d’origine le châssis vitré.

La mise en demeure n’ayant été suivie d’aucun effet, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a, par exploit délivré le 3 juillet 2024, fait citer la société Paris Opéra Groupe devant le président de ce tribunal statuant en référé, au visa des articles 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

— condamner la société [Localité 9] Opera Groupe à remettre en état, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété à ses frais, le châssis vitré donnant sur la façade de l’immeuble [Adresse 3] dans un délai de 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, passé ce délai,

— condamner la société [Localité 9] Opéra Groupe à une astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard,

— condamner la société [Localité 9] Opéra Groupe à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [Localité 9] Opéra Groupe aux entiers dépens.

A l’audience du 27 septembre 2024, le requérant maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. Le défendeur, assigné à étude, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de constitution du défendeur

Régulièrement assignée, la société [Localité 9] Opéra Groupe n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire qui souhaite effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, doit solliciter une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par ailleurs, la section II du chapitre III du règlement de copropriété de l’immeuble stipule que sont parties communes spéciales, notamment, « les fenêtres et châssis éclairant les escaliers, couloirs et autres parties communes mêmes spéciales, dès lors qu’ils prennent jour sur les façades ou la toiture, les portes d’entrée du bâtiment et du sous-sol, les portes donnant accès aux dégagements et locaux communs ». La section III de ce même chapitre précise en outre que les parties privatives comprennent, notamment, « les portes palières, les fenêtres, les persiennes, volets ou stores ainsi que leurs accessoires et, d’une façon générale, les ouvertures et vues des locaux privatifs ».

Il résulte enfin de la section II du chapitre IV du règlement de copropriété relatives à l’usage des parties privatives, et plus particulièrement de la question relative à l’harmonie et l’aspect, que « les fenêtres, volets et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture et leurs matériaux, être modifiés tant dans la couleur de la peinture que dans la nature des matériaux, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant aux conditions ci-après fixées ».

Au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats, et en particulier de la note aux parties établie le 19 juin 2021 et du procès-verbal de constat du 9 novembre 2023 établi par Mme [B] [U], commissaire de justice, que les châssis au niveau de la façade donnant sur la [Adresse 10] ont été changés, ces derniers étant décrits comme des « châssis vitrés fixes et mobiles de couleur crème en très bon état et d’aspect récent ».

La réalité de ce changement n’est pas contestée par la société [Localité 9] Opéra Groupe qui expose dans son courrier en date du 15 septembre 2023, que les travaux effectués avaient pour but de remplacer une vitre endommagée par un acte de vandalisme, que le fenêtres ne sont pas des parties communes mais bien des parties privatives.

Les photographies communiquées permettent de constater que les travaux intervenus concernent bien le changement des fenêtres du local commercial privatif qui constituent, à ce titre, une partie privative. Les éléments versés aux débats ne permettent pas, par ailleurs, d’établir avec l’évidence requise en référé que la couleur de la peinture ou la nature des matériaux utilisés ont été modifiés, seules hypothèses dans lesquelles le changement de fenêtre, bien que constituant une partie privative, aurait alors nécessité une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Le procès-verbal de constat et les photos qui l’accompagnent suggèrent, au contraire, que la peinture utilisée pour le changement de fenêtre reste la même, « couleur crème ».

Ainsi, au regard des dispositions du règlement de copropriété, le seul fait allégué que le châssis vitré comporte désormais une partie haute avec une baguette séparant la partie basse ne constitue pas une violation des règles de droit applicables à la copropriété, et ne constitue à ce titre pas un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code du procédure civile.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de remise en état.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Fait à [Localité 9] le 22 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Cristina APETROAIE

Décision préparée avec le concours de [Z] [I], attachée de justice.