TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 28/11/2024

à : Madame [O] [I]

Copie exécutoire délivrée

le : 28/11/2024

à : M^e Patrick MAYET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06832 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NHK

N° MINUTE :

7/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDERESSE

L’Association GROUPE SOS SOLIDARITES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0139

DÉFENDERESSE

Madame [O] [I], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Karine METAYER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/06832 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NHK

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 juillet 2018, le GROUPE SOS SOLIDARITES a donné en location une chambre meublée à Madame [O] [I] située dans le foyer-logement [Adresse 6], pour une redevance mensuelle de 600 euros, et 79 euros de prestations obligatoires et pour une durée de 3 mois n’excédant pas 18 mois.

Madame [O] [I] s’étant maintenue dans le logement postérieurement et après un refus d’une proposition de relogement, par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, le GROUPE SOS SOLIDARITES a fait assigner Madame [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— recevoir l’association GROUPE SOS SOLIDARITES en ses demandes et les déclarer bien fondées ;

A titre principal

Valider la dénonciation de la convention d’occupation qui a été consentie à Madame [O] [I] portant sur le logement sis [Adresse 4], à effet au 10 janvier 2024 ou toute autre date que fixera le tribunal ;

Subsidiairement

Prononcer la résiliation de ladite convention d’occupation pour non-respect des engagements ;

En tout état de cause

— constater que Madame [O] [I] est occupante sans droit ni titre dudit logement depuis le 11 janvier 2024 sinon à toute autre date que fixera le tribunal ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Madame [O] [I] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel de 679 euros qui sera due jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit, et au surplus, compatible avec la nature de l’affaire.

A l’audience du 4 octobre 2024, le GROUPE SOS SOLIDARITES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et fait valoir qu’une proposition de relogement lui a été transmise, proposition refusée par la locataire. L’association précise qu’une nouvelle proposition de logement lui a été soumise, proposition que Madame [O] [I] a accepté. Elle avance que ce bail devrait être signé fin octobre 2024. Le bailleur précise que si la signature du bail et le déménagement de Madame [O] [I] se confirment, il déclare à l’audience se désister de toutes ses demandes principales et maintenir sa demande au titre de l’article 700 du CPC.

Madame [O] [I] comparaît en personne et confirme avoir reçu une proposition de [Localité 9] HABITAT le 4 septembre 2024 en produisant un justificatif à l’audience. Elle précise qu’elle doit signer le bail pendant les vacances de la [Localité 10] avec une prise d’effet du bail une semaine après sa signature. Elle soutient qu’elle se maintiendra dans le logement objet du litige jusqu’à début novembre 2024 et qu’elle libèrera les lieux à cette date.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 novembre 2024.

Par note en délibéré, les parties ont été autorisées à produire une copie de l’état des lieux de sortie du logement objet du présent litige, et du contrat de bail du nouveau logement.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [O] [I] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Cette durée d’un mois, renouvelable tacitement, et aucune autre disposition du code de la construction et de l’habitation, n’interdisent de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d’une telle durée au titre d’occupation comme au règlement intérieur ne s’avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où cela répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est « d’accueillir essentiellement des jeunes salariés de moins de 30 ans, ayant des difficultés à trouver un logement en raison de la modicité de leur rémunération ». Ainsi le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résidant répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de jeunes salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM).

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement- est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

L’arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s’agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d’admission dans l’établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré.

En l’espèce, le contrat de convention d’occupation précaire date du 27 Juillet 2018 contient une disposition dans son article 1er relative à la durée du contrat de trois mois, renouvelable par tacite reconduction, sans pouvoir excéder une durée maximale de 18 mois.

Le GROUPE SOS SOLIDARITES verse aux débats une proposition de relogement de [Localité 9] HABITAT, situé [Adresse 2], en date du 11 octobre 2023, proposition que Madame [O] [I] a refusée.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à 18 mois, et portant dénonciation de la convention d’occupation a été signifié à la locataire par courrier du 5 décembre 2023, et délivré à étude le même jour.

Il sera relevé que le délai de préavis, règlementaire et contractuel, d’un mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement n’a pas été respecté, de sorte que le congé sera validé qu’à la date du 5 janvier 2024, même si le terme du contrat était acquis au 27 janvier 2020.

Au cours de l’audience Madame [O] [I] a fait état d’une proposition de logement de [Localité 9] HABITAT le 4 septembre 2024, pour un appartement sis [Adresse 7], proposition qu’elle a acceptée et d’un prochain déménagement initialement prévu pendant les vacances de la [Localité 10] 2024. Les parties avaient été autorisées à produire par note en délibéré l’état des lieux de sortie du présent logement ainsi que le nouveau de contrat de bail. Force est de constater qu’aucune des parties n’a transmis ces éléments, le conseil de la bailleresse précisant que des travaux sont toujours en cours dans le nouvel appartement, ce qui a repoussé l’entrée dans les lieux de Madame [O] [I] sine die.

Au regard de ces éléments, il convient de constater que Madame [O] [I] est sans droit ni titre depuis 6 janvier 2024 du logement objet du présent litige, et en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Madame [O] [I] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. La locataire s’étant toujours acquittée de ses loyers, le versement de l’indemnité d’occupation courant de la présente ordonnance à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du GROUPE SOS SOLIDARITES les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.

L 'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 27 [8] SOS SOLIDARITES et Madame [O] [I] concernant la chambre située au [Adresse 5] étage, porte droite, par l’effet du congé délivré et ce à compter du 5 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le GROUPE SOS SOLIDARITES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [O] [I] à verser au GROUPE SOS SOLIDARITES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la présente ordonnance et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DIT n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier La juge des contentieux de la protection