TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à M^e BURTEZ Olivier

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07273 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XJT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [Z], domiciliée : chez CABINET SOGESTIA, [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier BURTEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [K]

né le 06 Août 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 8 février 2024 avec prise d’effet au 21 février 2024, Madame [Y] [Z], a consenti à Monsieur [E] [K] un bail d’habitation portant sur un appartement meublé situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 530 euros, outre 40 euros de provisions sur charges ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [E] [K] le 23 août 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1140 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, dénoncé le 21 novembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE Madame [Y] [Z] a fait assigner en référé Monsieur [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, afin d’obtenir en substance :

sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3108,38 euros due au titre des loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance;qu’au cas où le Tribunal entendrait accorder des délais de paiement au requis, la clause irritante devra nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également des loyers à venir ;entendre constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à la libération effective des lieux ou reprise de possession des lieux par le commissaire de justice ;sa condamnation au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;sa condamnation au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2025 ;

A l’audience Madame [Y] [Z], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3698,38 euros au 8 janvier 2025.

Monsieur [E] [K] a comparu en personne ;

Il a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire faisant valoir qu’il avait repris le paiement des loyers qu’il allait percevoir un rappel d’allocations de logement d’un montant égal à la moitié de la dette et percevait 1640 euros de revenus mensuels ; il a proposé de verser 103 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 20 novembre 2024 a été dénoncée le 21 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 30 janvier 2025 ;

De surcroît, Madame [Y] [Z] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 27 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, Madame [Y] [Z] justifie par l’attestation notariée établie le 26 août 2021, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent Madame [Y] [Z] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 8 février 2024 contient une clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 août 2024 pour la somme en principal de 1140 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 octobre 2024 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [E] [K] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Madame [Y] [Z] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 3698,38 euros au 8 janvier 2025 ;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 103,38 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3595 euros au 24 janvier, Monsieur [E] [K] sera condamné à payer à titre provisionnel, la somme de 3595 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée au 8 janvier 2025 échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [E] [K] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire faisant valoir qu’il avait repris le paiement des loyers qu’il percevait environ 1640 euros de revenus mensuels avec un rappel à venir d’allocations de logement d’un montant égal à la moitié de la dette locative, et a proposé de verser 103 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative ;

Il ressort du décompte produit que le requis a repris le paiement des loyers avant l’audience ;

Compte tenu de l’ancienneté du bail et du montant résiduel de la dette locative, il convient donc d’octroyer à Monsieur [E] [K] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [K] et à celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 2], selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.Monsieur [E] [K] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges soit 590 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de dommages et intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, Madame [Y] [Z] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts laquelle n’est de surcroît pas formulée à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [K] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [E] [K] à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS Madame [Y] [Z] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [K] à payer à titre provisionnel, à Madame [Y] [Z], la somme de la somme de 3595 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée au 8 janvier 2025 échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DISONS que Monsieur [E] [K] pourra se libérer de ladite somme sur une durée de 35 mois, par 34 mensualités successives de 102 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 35ème échéance, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [K] et à celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], si besoin est avec le concours de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,Monsieur [E] [K] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges soit 590 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS Madame [Y] [Z] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [K] à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE